Avrupa’da gayrimenkul yönetim trendleri

Gayrimenkul yönetiminin profesyonelleşmesi ve uzmanlaşması ile gayrimenkullere değer katabileceği anlayışı ülkemize Avrupa’dan yaklaşık 30 yıl sonra geldi. Bu sektörde faaliyet gösteren şirketler arasında bir derneğin kurulmasının, daha fazla görüşmeler ve düzenlemeler yapılması konusundaki işbirliklerinin artırılmasının, Batı Dünyası ile aramızdaki açığın daha hızlı kapatılmasına katkı vereceğine inanıyoruz.

Bir yanda inşaat teknolojisinde diğer yanda insanların talep ve beklentilerinde yaşanan hızlı değişimler gayrimenkul sektörüne çok farklı boyutlar kazandırıyor. İletişim ve bilişim alanlarında yıldan yıla katlanarak artan kapasite ve oluşan yeni imkânlar da gayrimenkul sektörüne yeni yeni boyutlar katıyor. 2000’li yıllarda gayrimenkul sektörüne damgasını vuran belli başlı gelişmeleri şöyle sıralayabiliriz:

  • Tasarımdaki hız ve çeşitlilik,
  • Proje yönetimindeki yenilikler ve güncel takip sistemleri,
  • İnşaat malzemelerindeki çeşitlendirme, dayanıklılık, dış etkilerden koruma özellikleri (izolasyon),
  • Çevre duyarlılığındaki artış nedeniyle alt yapı ve tesisat sistemlerinde ilave gereklilikler, yeşil binalara ilgi artışı,
  • İletişim, bilişim, güvenlik ve yangın koruma teknolojilerindeki gelişmeler, kullanımlarındaki yoğun artış ile inşaat projelerinin ayrılmaz bir parçası haline gelmeleri, • Yapı kullanıcılarının (ev, işyeri, AVM, vs) ihtiyaç ve beklentilerindeki artışlar,
  • Spor, yeşil ve sosyal donatı alanları talebindeki artışlar ve tercihlerin kayışı,
  • Münferit apartman ve binalarda yaşam yerine her tür donatı ve imkânları olan sitelerde yaşamaya kayış isteği.

Yaşanan tüm bu gelişmeler, gayrimenkullerin birim inşaat maliyetinin yanında, yönetim ve işletme giderlerini de oldukça artırdı. 1980’li yıllardan önce gayrimenkulün yatırımcısı sadece yatırım maliyetine, gayrimenkulün alıcısı ise sadece satın alma maliyetine odaklanıyordu. Şimdi ise hem proje geliştiricileri, hem de gayrimenkul müşterileri (kiracılar ve mülk sahipleri), satın alma maliyeti kadar yönetim maliyetine de odaklanmak ve optimum modeller geliştirmek zorunda.

Bu gelişmeler, yeni bir mesleğin, bir uzmanlık alanının da ortaya çıkmasına büyük katkı sağlıyor. Gayrimenkul Yöneticiliği – Entegre Tesis Yöneticiliği olarak adlandırabileceğimiz “Facility Management”, ABD’de ve Avrupa’da bazı üniversitelerin eğitim programlarına ayrı bir dal olarak ilave edilmiş, yeni bölümler açılmıştır.

Avrupa ülkelerinde yerleşik 250 firma üzerinde yapılan anket

Bu yazımızda; Stuttgart’da yerleşik, 38 ülkede faaliyet gösteren 2.000’den fazla personeli olan gayrimenkul danışmanlık şirketi, “Drees & Sommer” şirketinin 2014 yılı Temmuz ve Ağustos döneminde Avrupa ülkelerinde yerleşik 250 firma üzerinde yaptığı anketin sonuçlarını sunmak istiyoruz. Altı kategorideki sorular 250 şirket tarafından yanıtlandı. 250 şirket üzerinde yapılan çalışma, altı temel alan ve fonksiyon üzerinde yoğunlaştırılıyor. Sorulan sorular ve alınan cevaplar her bölüm başlığı altında sunuluyor.

45-68.1

45-69.1

45-69.II

45-69.3

45-70.1

Sektörde eksikliği hissedilen yenilikler

Drees & Sommer’ın yaptığı araştırma ve anket ile sayısal göstergelerle ölçülmeyen bazı niteliksel sonuçlara da ulaşılıyor. Henüz yeterince gelişmediği düşünülen eksiklik ve yetersizlikler dört başlık altında sıralanıyor:

Teknik yenilikler buluşlar

  • Projelendirme, inşaat ve işletme aşamalarını tam anlamıyla kapsayacak “Bina Yönetim Modeli” eksikliği (BIM – Building Information Modeling),
  • Kapsamlı Standart Rapolama Sistemi.

Sürdürülebililik ve yaşam maliyeti (Life Cycle Cost)

  • Sadece dayanıklı bina yerine profesyonelleşmiş sürdürülebilir bina yönetimi (yeşil bina yönetimi gibi…),
  • İnşaat malzemesi üretimi hammaddesinden başlayarak binanın ömrü sonunda tekrar malzemeye dönüşüne kadarki süreci kapsayan “Beşikten Beşiğe” (Cradle to Cradle) yönetim anlayışı,
  • Planlama, projelendirme, kontrol ve optimizasyon konularında uzmanlaşmış bağımsız gayrimenkul yönetim uzmanları,
  • Avrupa Birliği’nin tüm ülkelerini kapsayacak tanım ve standartlar.

İş ve ihale modelleri

  • Müşterisinin varlığına değer kattığını net ve açık olarak gösteren ürünler, programlar,
  • Gayrimenkul, bina, tesis ve varlık karması yönetimleri arasındaki farkların kaldırılması,
  • Gayrimenkul yönetim alanındaki sözleşmelerin konsolidasyonu ve standartlaştırılması,
  • Gayrimenkul sahiplerince personel temin eden bir anlayış yerine, bağımsız ve profesyonel gayrimenkul yönetim müteşebbisliği anlayışı.

İnsan kaynakları

  • Uzmanlaşmış deneyimli yöneticiler.

Henüz emekleme aşamasındayız

Avrupa’da 1980’li yıllarda başlayan gayrimenkul yönetimindeki, uzmanlaşma ve profesyonelleşme anlayışı geçen 30 yıldan uzun bir süre içinde bir hayli yol kat etti. Buna rağmen birçok alanda eksiklerinin varlığı yadsınamaz. Gayrimenkul yönetiminin profesyonelleşmesi ve uzmanlaşması ile gayrimenkullere değer katabileceği anlayışı ülkemize Avrupa’dan yaklaşık 30 yıl sonra geldi. Avrupa’ya kıyasla henüz emekleme aşamasında olduğumuzu söylemek yanlış olmayacaktır.

ABD ve AB’deki gelişmelerden yararlanarak açığımızı hızla kapatma yolundaki anlayış ve çalışmalar takdirle müşahade ediliyor. Bu sektörde faaliyet gösteren şirketler arasında bir derneğin kurulmasının, daha fazla görüşmeler ve düzenlemeler yapılması konusundaki işbirliklerinin artırılmasının, Batı Dünyası ile aramızdaki açığın daha hızlı kapatılmasına katkı vereceğine inanıyoruz.