Nedenler ve sonuçlar

    Ekonomik ve yasal dönüşümler; tüketim ihtiyaçlarının değişmesi, ürün taleplerinin çeşitlenmesi, kentsel nüfusun artışı, gelenekselden organize perakende pazarlara geçiş ve alışveriş merkezlerine olan ihtiyaçların ve taleplerin artışı gibi başlıklar atlanmadan analiz edilmeli.

    “Perakende” kavramını belki de temelini en iyi yansıtacak şekilde; üretici ve tüketici arasındaki aracılık hizmetleri olarak tanımlamak, basit ama en doğru ifade olur. Bu pazarda gözlemlenen her yenilik, aslında temelinde bu kavrama eklemlenerek ilerliyor. 1980 öncesine bakıldığında alışveriş taleplerinin ve pazarın temel bir ihtiyaç olduğu, özellikle 1980’li yılların başından itibaren küreselleşme etkisiyle beraber hem yerel hem de uluslararası şirketlerin büyüme politikaları ile birlikte bu sistemin büyüyen bir sektör haline evrildiği bir süreç gözlemliyoruz. Aynı zamanda teknolojinin perakende sektöründe kendisini etkin şekilde göstermesiyle birlikte sektörün sadece yerel ölçekteki etkisinden çıkıp, dünya ekonomisi içerisinde önemli bir güç haline geldiği söylenebilir.

    Aslında bu değişimin salt bir şekilde bilgi temelli gelişim süreçlerine entegre olmaktan kaynaklandığını söylemek sadece gelinen son noktayı ifade edecek, süreci aktarmada yetersiz kalacaktır. Çünkü toplum yapısı değişimin şeklini ve boyutunu belirlemektedir. Bu nedenle ekonomik ve yasal dönüşümler, kişisel gelir artışlarına bağlı olarak tüketim ihtiyaçlarının değişmesi, ürün taleplerinin çeşitlenmesi, kentsel nüfusun artışı, gelenekselden organize perakende pazarlara geçiş ve alışveriş merkezlerine olan ihtiyaçların ve taleplerin artışı gibi birçok konu atlanmadan hareket edilmeli, süreç bu başlıklar altında analiz edilmelidir.

    İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi, Nişantaşı Türkiye’de perakende sektörünün bel kemiğiyken son dönemde piyasalardaki sert dalgalanmalar, artan terör olayları, krizler ve kentsel yenileme çalışmaları cadde perakendeciliğini negatif yönde etkilemiş oldu. Bunlara artı olarak küresel trendler, hız faktörü perakendecilik temasının yönünü değiştirmeye devam etti. Gelinen son nokta ise akıllı mağazacılık oldu.

    Bahsetmiş olduğum birincil perakende caddeleri üzerinde konumlu bazı markaların mağazalarını kapatma kararı alması ya da alan ve fiyat olarak daha düşük dükkanlara taşınma kararları alması, boşalan bölgelerde belediyelerin yenileme çalışmaları kapsamında kentsel dönüşüm çalışmaları başlatması bu süreçlerin en belirgin sonucu. Ekonomik ve politik etkinin ötesinde kentsel boşluk oranları da artmakta, yaya sirkülasyonu ise düşmekte.

    Boşluk oranlarının artmasındaki bir diğer faktör ise mağazaların kira ödemeleri ile alakalı. Bahsedilen ticaret akslarında kiralamalar genellikle Dolar veya Avro üzerinden yapıldığından döviz kurlarında meydana gelen artışlar mağazaların kâr marjlarını düşürmekte. Önemli gider kalemlerinden birisi olan kiranın kura paralel olarak artmasına karşın satışların Türk Lirası üzerinden yapılması ile düşen kâr marjları da mağazaları başka lokasyonlara yöneltiyor. Söz konusu mekan boşalmaları AVM’lerde de benzer eğilimler oluşturuyor ancak bazı işletme yönetimleri önlem almak adına döviz kurunda sabitlemeler yapıyor.

    Bağdat Caddesi’nde kentsel yenileme çalışmalarının etkisi görülüyor

    Anadolu Yakası için önemli bir aks olan Bağdat Caddesi, dönüşümün belirgin olarak yaşandığını takip ettiğimiz bir bölge. 2017 yılının ilk çeyreğinde toplam yapı stok alanı geçmiş yılların gerisinde kalmış ve 75.000 m² olarak belirtilmiş. Bu durumun tek açıklaması var, mevcut kentsel yenileme çalışmalarıyla beraber yapı stoklarının yıkılması. Bu süreç mevcutta perakende faaliyeti sürdürenleri bölgeden uzaklaşmaya itiyor. Dönüşüm faaliyetlerinin tamamlanmasının ardından bölgenin kaybettiği pazarı tekrar kazanması, tüm paydaşların beklentisi.

    Sektörü ve değişim evrelerini gayrimenkul sektörü bağlamında ele alacak olursak belki en net ifadeyle ticari gayrimenkullerin önemli bir grubu temsil ettiğini ve bunların içerisinde AVM’lerin yatırım için en hızlı büyüyen, tercih edilen alanı oluşturduğunu söyleyebiliriz. Rekabeti beraberinde getiren bu durum yeni pazar politikaları geliştirilmesini de gerektiriyor.

    Son dönemde perakende pazarının odağı durumundaki AVM’lerin gelişimi ile ilgili en önemli uluslararası gösterge, 1.000 kişi başına toplam kiralanabilir alan büyüklüğüdür. Yapılan araştırmalara bakıldığında, İstanbul’da 2016 verilerine göre AVM sayısı 116, kiralanabilir alan ise 4,1 milyon m²’ye yükselmiş. Ortalama AVM büyüklüğünün de benzer oranda arttığı gözlemleniyor. 2012 yılında 33.898 m² olan büyüklük verisi, 2016 yılında 34.313 m²’ye çıkıyor. Bu durum da bağımsız alanlarda yarıdan fazla boş kullanım ya da daha ötesinde AVM’lerin kapanması, fonksiyon kaybı gibi durumları doğuruyor.

    Dengeleri değiştiren e-perakendecilik

    İnternetin ve bilgi teknolojilerinin ticari alanda kullanımının artması yoğun şekilde perakende sektörünü de etkilemiştir. Hem büyük markalar, hem de zamanla küçük işletmeler ‘’Direk Satış Modeli’’ olarak tanımlanan e-perakendecilik modellerini kullanmaya başladı. Bu durum sektörün değişimini anlatırken bahsettiğimiz; dükkanların boşalması, birincil perakende caddelerinde ticari yoğunlukların azalmasının en güncel sebeplerden biri olabilir. Çünkü bu model, sektörü verimliliği arttıracak, farklı formatlara açık bir yatırım kanalı olarak görmekte, e-müşteri ise zaman ve mekân kısıtlamasına tabi olmamaktadır.

    Gelinen bu noktadan itibaren sektör nereye gider konusunda yorum yapacak olursak, yeni yatırımlar boşluklara rağmen artarak devam edecektir. Ancak yatırımcıların daha yaratıcı, cazibe merkezleri ile değer yaratacak hedefler öngörmesi gerekiyor. Aynı zamanda yasal düzenlemeler ile yabancı yatırımcılar da sektörde büyük paya sahip olacak ve yatırımcı profili de değişecektir. Tüm bunlarla beraber AVM ve ticari yatırıma uygun arsa fiyatlarında artışlar devam edecektir. Sektör analistleri Türkiye’de e-ticaretin toplam ticaret içerisindeki payının %2 civarında olduğunu belirtiyor, ancak kuşakların tüketim alışkanlıkları da göz önünde bulundurulduğunda kısa süre içerisinde bu oranın %10 seviyesine ulaşacağı öngörülmekte.

    Sonuç olarak, perakende sektörünün dinamik bir yapıya sahip olduğunu, bu dinamizmin tüketici ihtiyaçlarının ve taleplerinin sonsuz olduğu sürece güçlenerek süreceğini, sektörde gözlenen her yeni gelişim sektörün büyümesini tetikleyen gelişme olarak görülmesi gerektiğini belirtmek doğru olacaktır. Y kuşağı olarak adlandırılan neslin farklı tüketim alışkanlıkları, perakende sektöründe de gözle görülür fiziksel değişmelere yol açacak.

    Kaynaklar

    • Atan, Y. G. (2017, 08 08). Perakende Sektörü Üzerine Bir Analiz. Faizsiz Haber: //www.faizsizhaber.com/perakende-sektoru-uzerine-bir-analiz-makale,43.html adresinden alındı
    • Cushman and Wakefield. (2017). İstanbul Ana Caddeleri. Cushman and Wakefield Araştırma Yayını.
    • Enginkaya, Ö. G. (tarih yok). Elektronik Perakendecilik ve Elektronik Alışveriş . Yıldız Teknik Üniversitesi, İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi, İşletme Bölümü.
    • JLL. (2017, 08 09). Perakende Caddelerini Yeniden Tanımlamak, Araştırma Raporu, 2017. JLL Türkiye: //www.jll.com.tr/turkey/tr-tr/Research/Perakende%20Caddelerini%20Yeniden%20Tan%C4%B1mlamak.pdf adresinden alındı
    • Perakende Günleri 2016: Yeni pazarlar, kavramlar ve farklılaşma. (2017, 08 07). İndiigo Dergisi: //indigodergisi.com/2016/11/perakende-gunleri-yeni-pazarlar/ adresinden alındı
    • Türkiye alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu. (tarih yok). Dönüşürken Büyüyen Türkiye Perakende Sektörü. İstanbul: www.pwc.com.tr.
    • Zengin, A. Ş. (2015). Perakende Sektörü. Türkiye İş Bankası, İktisadi Araştırmalar Bölümü.