Düzenleme Süpermen mi? Gayrimenkul sektörünü kurtarır mı?

    Gayrimenkul sektörünün mekânsal, ekonomik ve sosyo-kültürel olarak birey ve kamusal alanla olan etkileşimi, daha kurallı bir oyun sahasına dönüşmelidir.

    Son yıllarda gayrimenkul, özellikle de konut, sektörünün çevresinde şekillenen olumsuzluklar sektörün yeni bir anlayışla düzenlenmesi gerekip gerekmediğini yeniden gündeme getirdi. Ne var ki çok boyutlu yapısı sektöre yönelik politika tasarımını önemli ölçüde güçleştiriyor. Düzenlemenin piyasa etkinliği ve girişimci özgürlüğü açısından akla gelmesi gereken son çözüm olması gerektiği düşünülebilir. Ancak ekonomik, sosyal ve belki de siyasi etkileri olabilecek piyasa başarısızlıklarının doğurduğu maliyetler, çeşitli sektörlerin daha yoğun düzenlemeler ile karşılaşmasına neden olabiliyor.

    Bu yazıda gayrimenkul sektörünün daha kurallı olması gerekip gerekmediğini ve bu kuralların nasıl bir sistematik içinde geliştirilebileceğini kısaca değerlendirmeye çalışacağız. Gayrimenkul sektörünün düzenlenmesi tipik bir olgu olmadığı için, finans dünyasından vereceğimiz örneklerle tartışmayı zenginleştireceğiz.

    Süpermen’den muradımız

    Hayatın pratiği çözümün yavaş, çelişkili, tedrici ve belki de hiç ortaya çıkamaması. İnsanlığın bütün varoluş sorunlarının tek bir hamlede çözülmesi ilkel insandan bu yana en büyük hayalimiz. Nitekim eski dinlerde olduğu gibi, günümüzdeki dinlerde de güçlü bir beklenen kurtarıcı inancı var. Hollywood filmlerinde de dünyanın içine düştüğü kaos iyi yürekli süper kahramanlar sayesinde savuşturuluyor. Oysa gerçek hayatta Süpermenler’in sık görünmediğine, görünse de yaptığı kadar yıkabileceğine şahit oluyoruz.

    1970’lerin ikinci yarısından sonra yeniden ortaya çıkan finansal serbestleşme akımının olumsuz sonuçlarından birisi de firma ve sistem ölçeğindeki finansal başarısızlıkların hızla artması oldu. Küresel finansal kriz ile doruk noktasına ulaşan bu yapısal sorunla mücadele etmek kolay değil. Düzenleyicilerin hizmet sunan ve alan kesimleri koruma ve geliştirmesindeki başlıca mücadele aracı resmi disiplindir. Yani düzenleme, denetim ve yaptırım üçlüsü. Optimal düzenleme tasarımı açısından baktığımızda bunların yokluğu kadar, varlığının da bir sorun olabileceğini görüyoruz. Örneğin düzenleme eksik/yanlış yapılabiliyor, denetim-gözetim işlevi etkin işlemiyor veya yaptırım sistemi çalıştırılamıyor. Daha kötüsü düzenleme işlevi çıkar grupları tarafından “elde edilerek”, kamusal fayda amacının dışına çıkarılabiliyor ve salt özel fayda doğuracak şekilde tasarlanabiliyor. Gayrimenkul ve finans dünyasından çok sayıda kötü düzenleme örneği verebiliriz.

    Yazın ve uygulamanın birlikte işaret ettiği bu sorunların varlığı bizi çeşitli sorular sormaya itiyor. Örneğin her piyasa başarısızlığından sonra kurtarıcı olarak gördüğümüz, iş işten geçtikten sonra can simidi olarak sarıldığımız resmi disiplin araçları bizi aslında (bir sonraki dönemde) kurtaramıyor mu? Bir biçimde elde edilebilen veya beklendiği kadar faydalı olamayan, düzenleme araçları kötülerin o kadar da korkulu rüyası değil mi? Yoksa Süpermen de, kötü adam da bize -bazen- numara mı yapıyor? Soru listesini daha da uzatabiliriz. Ama sonuç tecrübe ile sabit; Süpermen kötülerle mücadelede bayağı zorlanıyor, bazen de “Elimden gelen budur,” diyor.

    Düzenleme mottoları ve Foucault Sarkacı

    Çeşitli sektörlerde ortaya çıkan piyasa başarısızlıklarını düzeltmenin üç aracı var.

    a) Öz Düzenleme/Disiplin: Bu yaklaşımın mottosu; “Herkes kendi evinin önünü temizlerse mahalle de temiz olur,” veya “Devlet karışmazsa piyasa yolunu bulur.” Kurumların kendi geliştirecekleri etik kodlarla mal ve hizmet sattığı kişilere nitelikli hizmet sağlamasının ve risklerini disipline etmesinin öngörüldüğü bu sistemin her sosyo-kültürel yapıda başarılı olmasını beklemek doğru olmayabilir. Ayrıca en iyi ve büyük şirketlerin gürültülü iflasları, piyasanın yolunu bulacağı konusundaki şüpheleri artırıyor (bkz: Enron, Lehman Brothers vb). Piyasa etkin bir sistemi kurabiliyor olsaydı; bankaların iflas etmemesi, borsaların çökmemesi, şehirlerimizin daha yeşil veya konut fiyatlarının daha erişilebilir olması gerekmez miydi?

    b) Piyasa Disiplini: Bu yaklaşımın mottosu; “Piyasa düzeltir.” Bu görüşe göre menkul kıymetleri borsada işlem gören şirketlerin yatırımcılarının alım-satım davranışları nihai olarak Şirket’in finansal davranışlarını disipline eder. Bu yaklaşımı şirket davranışlarının paydaş tepkisi ile yönetilmesi olarak da okumak mümkün. Riskli şirket yatırımcı tepkisinin finansman maliyetlerini artırmasından korktuğu için akılcı davranır. Ancak piyasaların etkin ve şirket/yatırımcı kararlarının rasyonel olmayabileceğini dikkate aldığımızda, bu yaklaşımın etkinliği konusunda ihtiyatlı olmak gereklidir. Geliştiricinin (veya bankanın/üreticinin) olumsuz davranışlarına yönelik tüketici tepkisi ile hizmet sunanı disipline etmesi pek de kolay bir iş gibi görünmüyor.

    c) Resmi Disiplin; Düzenleme, denetim ve yaptırım üçlüsü. Zaman zaman yokluğunu aramayalım diyoruz ama bu araçların kendi içinde etkinlik derecesi tam anlamıyla bir soru işareti. Çok kapsamlı bir yazın, finans sektöründe resmi disiplinin gerekli olduğunu ancak beklendiği kadar da etkin olmadığını söylüyor. Örneğin sektörel/politik etkilerle düzenleme dünyası, tıpkı Foucault sarkacında olduğu gibi, yetersiz ve aşırı düzenleme arasında gidip gelebilir. Düzenleme belli bir çıkar grubuna hizmet edebilir veya toplumsal/bireysel faydası yetersiz kalabilir.

    Girişimci, “devlet gölge etmesin” ister

    Girişimcinin en büyük özendiricisi ve caydırıcısı nedir? Diğer rekabetçileri veri olarak kabul edersek, en büyük özendiriciyi karlılık artırıcı bütün etkenler ve en büyük düşmanı da kar azaltıcı bütün etkenler olarak belirleyebiliriz. Şirketler kesimi; başı sıkıştığında korunmak kaydıyla, vergisiz ve denetimsiz bir dünyada yüksek karlılık ister. Kendi ölçülerinde akılcı bir istektir. Bunun için büyük şirketler off-shore merkezlere yöneliyor veya devleti düzenleme yapmamaya ve ceza vermemeye ikna etmek için lobi kuruluşları aracılığıyla milyarlarca dolar harcıyor. Başarısız ikna çabalarının sonucunda; örneğin ABD’de Dodd-Frank Yasası veya Basel III devasa maliyetlere neden olabiliyor. Google, Microsoft veya global yatırım bankaları hatalarını örtmek için çok yüksek tazminatlar ödüyor. Dolayısıyla, küresel bir trend olan, global şirket ekonomisi devletlere, Diyojen’in Büyük İskender’e söylediği gibi “Güneşimi kesiyorsun, gölge etme,” diyor. Sıkıntı olmasın diye de; “Biz zaten büyük ve sofistikeyiz, işi şirket demokrasisi ve öz düzenleme ile götürürüz,” diyorlar. Uygulama alanı sanıldığından geniş bir yaklaşımdır.

    Piyasa başarısızlığı ve kurallı oyun gereksinimi

    Modern iktisadın kurucusu Adam Smith’den bu yana piyasaların düzenlemesinin etkin olup olmadığı tartışılmaktadır. Ne var ki 1929 Krizi, 2008 Küresel Finansal Krizi ve çok sayıdaki finansal başarısızlıklar düzenlemenin önemli bir gereksinim olduğunu ortaya koymuştur. Örneğin ABD’deki 1929 Krizi, halka açık şirketlerin daha nitelikli kamuyu aydınlatmada bulunmasının küçük yatırımcıların korunması ve piyasanın gelişmesi için bir zorunluluk olduğunu öğretti. 1929 Krizi, ABD SPK’sının kurulmasına neden olurken, 1982’de Banker Krizi de ülkemizde SPK’nın kurulmasıyla sonuçlandı. SPK’nın ilk işi de krizi çıkaran izinsiz ve açığa tahvil satışlarının düzenlemesi olmuştur. 2001 Krizi de BDDK’nın kurulmasına ve bankaların etkin şekilde düzenlenmesine neden oldu. SPK’nın ve BDDK’nın etkinlikleri sermaye piyasaları ve bankacılık sektörünün gelişimine olumlu katkılar yapmıştır. Dolayısıyla düzenlemenin sermaye piyasasında finansal hizmet tüketicilerini korumaya ve bankacılık alanında da sistemik/tekil bankacılık iflaslarını önlemeye çalıştığını söylemek mümkündür.

    Finans piyasasındaki tecrübe, piyasaların mükemmel olmadığını ve piyasanın kendi kendine sorunlara çözüm üretmekten uzak olabileceğini söylüyor. Kâr hırsının sınır tanımaması sonuçta yatırımcının ve finansal sistemin varlıklarının buharlaşmasına neden oluyor. O halde, gayrimenkul sektörünün neden olduğu bütün olumsuz sosyo-ekonomik unsurları temsil eden piyasa başarısızlıklarını dikkate alarak soralım: Düzenleme piyasa başarısızlığı ve sorunlarına verilen en iyi yanıt mıdır? Yoksa doğasından gelen sorunlarıyla belli bir ölçüde faydalı mı kabul edilmelidir?

    Gayrimenkul sektörünü kurallı yapmak

    Gayrimenkul sektörünün mekânsal, ekonomik ve sosyo-kültürel olarak birey ve kamusal alanla olan etkileşimi, daha kurallı bir oyun sahasına dönüşmelidir. Kuşkusuz mal/hizmet arz eden kurumlar evinin önünü temizlemelidir. Ancak daha kurallı dünyanın bir iyilik hareketinin sonucunda yaygın/etkin olarak ortaya çıkmasını beklemek aşırı iyimserlik olur. İş yapma biçimi, kültürü ve tasarımının aşırı kâr odaklılığı özendirdiği bir ülkede yaşadığımızı unutmamız gerekiyor. Diğer bir deyişle, sektör öz düzenleme ile kendi etik kurallarını geliştirmeye çalışsa da, bunun yaygınlık ve etkinlik derecesinin düşük olabileceğini düşünmekte yarar vardır. Benzer biçimde kötü geliştiriciyi alıcı cezalandırana kadar da, atı alanın Üsküdar’ı geçmesi sürpriz sayılmamalıdır. Yani piyasa disiplininin de tüketicinin ve kentin korunmasına katkısının çok sınırlı olabileceğini söyleyebiliriz. Tahmin edebileceğiniz gibi geriye, harika bir seçenek olmasa da, “düzenleme” seçeneği kalıyor.

    Doğası ile ilgili sorunları, düzenlemenin hiç yapılmamasına değil, daha etkin bir tasarım ile yapılmasına neden olmalıdır. Düzenlemenin bütün açmazlarına ve ülkemizdeki bilindik realitelere rağmen bunu söylememiz gereklidir. Aksi bugün olduğu gibi gayrimenkul piyasasındaki mal-hizmet tüketicisinin “evde tek başına” hissi ile yaşaması, kentlerimizin de her doğa olayında felaket yerine dönmeye devam etmesi olabilir. Toplum, sektör ve birey olarak daha iyisine layığız. Bunu da sadece kamusal faydayı geliştirecek katılımcı bir düzenleyici anlayışla yapmak mümkündür.