Büyük resimdeki yerimiz

Zaman içinde değerleme sektörünün ne kadar başarılı olduğunu anlayabilmenin ölçütü bana göre; kişi ve kurumların değerleme/danışmanlık hizmeti almadan gayrimenkulle ilgili karar almama eğilimi göstermeleri olacaktır.

Derginin bu sayısının başlıklarından biri ‘Değerleme firmalarının gayrimenkul sektörüne kattıkları’ olunca bana da bir başlık düştü tabii… Yalnız konu başlığı çok mütevazi görünüyor. “Değerleme sektörü, sadece gayrimenkul sektörüne mi bir şeyler katıyor?” sorusunu gündeme getirdiğini hissettim. O nedenle önce büyük resmi anlatmak, sonrasında gayrimenkul sektörüne biraz vurgu yapmak istedim.

Öncelikle değerleme firmalarının adının geçtiği yasal düzenlemeler* ile başlamak istedim, büyük resimdeki yerimizi vurgulamayı amaçlayarak. Mevcutta toplam 19 ayrı yasal mevzuatta sektör olarak adımız geçiyor ve ilgili konusuna göre değerleme yapacağımız alan bu düzenlemelerde tanımlanıyor. Bu düzenlemelerin içinde neredeyse yok yok… Sermaye piyasaları ve bankacılık düzenlemeleri başta olmak üzere Bilirkişilik’ten tutun da kentsel dönüşüme, yabancıların gayrimenkul edinimi yoluyla T.C vatandaşı olmasından tutun da ticari işlemlerde taşınır rehni işlemleri için değerleme yapılmasına kadar çok geniş bir yelpazede üzerimize görevler verilmiş durumda.

  • 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu (m.35, m.76)
  • 5411 sayılı Bankacılık Kanunu (m.34)
  • 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (m.15)
  • 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu ve Bilirkişilik yönetmeliği
  • 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması hakkında Kanun (m.4)
  • 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu (m.17)
  • Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik
  • 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (m.128, 128/A)
  • 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisinde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (m.7)
  • Bankalarca Kredilerin ve Diğer Alacakların Niteliklerinin Belirlenmesi ve Bunlar için Ayrılacak Karşılıklara ilişkin usul ve esaslar hakkında yönetmelik (m.10)
  • 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği (m.15)
  • Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik (m.12)
  • SGK Taşınmazlar Yönetmeliği (m.10)
  • Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği
  • Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği
  • T.C Ekonomi Bakanlığı Serbest Bölgeler, Yurtdışı Yatırım ve Hizmetler Genel Müdürlüğü’nün 07.06.2012 tarihli ve 2012/3 sayılı ‘Serbest Bölgelerdeki Üstyapı ve Taşınmazların Tahsisi, Devri, Satışı ve Talebe uygun olmayan taşınmazlar’ Genelgesi (m.5)
  • Orman Genel Müdürlüğü Taşınmazların İdaresi Hakkında Yönetmelik (m.12)
  • Türk Vatandaşlığı Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik
  • 6750 Sayılı Ticari İşlemlerde Taşınır Rehni Kanunu’na bağlı olarak ‘Ticari İşlemlerde Taşınır Varlıkların Değer Tespiti Hakkında Yönetmelik’

* Kaynak: www.tdub.org.tr

Birbirinden önemli birçok yasal mevzuatta ismi geçen sektörümüzün iş hacmi olarak baktığımızda yaklaşık %82’lik kısmını Bankacılık düzenlemeleri için yapılan değerleme çalışmalarının oluşturduğunu söyleyebiliriz. Bu da Bankacılık sektörünün değerleme için ana pazar oyuncusu olduğu anlamına geliyor ve sektör olarak bizim bir iddiamızı daha ortaya koyuyor. Değerleme sektörü olarak Türkiye ekonomisinde döngüyü sağlamak adına çok önemli bir misyonumuz ve görevimiz var…

Değerleme sektöründe son üç yıldır yıllık bazda üretilen rapor adedinin 1.200.000-1.500.000 adet arasında değiştiğini kabul edersek, bankacılık düzenlemeleri kapsamını da dışarıda bırakırsak geriye kalan iş hacmimiz temel olarak halka açık şirketlerin bilanço amaçlı değerlemeleri, GYO’lar, GYF’ler ve geliştirme firmaları ile kamu kurumlarının yasal düzenlemeleri gereği yaptırdığı değerleme çalışmalarından oluşuyor. Bu pazara son dahil olan konu da pek tabii ki ‘Kentsel Dönüşüm’ çalışmaları kapsamında yapılan değerleme çalışmaları.

Büyük resimde değerleme firmalarının aslında pek bilinmemesine rağmen ne kadar fazla alana dokunduğuna değindikten sonra biraz da gayrimenkul sektörüne kattıklarından bahsedebiliriz. Değerleme firmalarının sadece bir arsaya değer vermek, bir ofise, bir konuta değer vermek gibi çok düz ve sığ bir işleri yoktur aslında. Küçük veya büyük, hiç fark etmez, bireysel bir konut yatırımından büyük bir AVM satın alma kararına kadar etki edecek büyük bir etkiye sahiptir değerleme firmaları. Bazen bir değerleme raporu size ‘Siz bu konutu almayı düşünüyorsunuz, ama dairenin neredeyse %60’ı kaçak’ diyebilir…

Proje fizibilitesinden tutun da kentsel dönüşümde mevcut durum değerinden başlayarak işin sonundaki yeni dağılım modelinin nasıl belirleneceğine kadar olan süreçte toplam dört aşamalı çalışmayı da değerleme firmaları yapabilir. Bir geliştiriciye yapacağı pazar analizi ile ‘Bu bölge daha fazla 1+1 konut kaldırmaz, bölge doymuş bu konsepte’ diyebilir. Zaman içinde üzerinde üretim yaptığı sanayi imarlı parseli şehrin içinde kalarak ticari imarlı, KAKS: 2 yapılaşma hakkına dönen sanayicinin aklındaki ‘Ben bu parseli nasıl değerlendirsem?’ sorusuna yapacağı ‘En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi’ ile ‘Değerli sanayicimiz, bu parseli en güzel bu şekilde değerlendirebilirsiniz, sebepleri ve hesapları da bunlardır’ diyerek yol gösterebilir değerleme firmaları… Tabii bu kısımda değerleme kimliğinden çok danışmanlık tarafını kullanacağımızı da söyleyelim. Biz değerleme firmaları her ne kadar daha çok ‘değer biçen’ kimliğimizle tanınsak da bir de ‘danışılan’ kimliğimiz vardır ki onu henüz çok az kişi biliyor.

Yazının sonunda akıllarda birkaç şey bırakmak istersek; gayrimenkul değerleme firmalarının hizmet edebileceği sektör ve yasal düzenleme sayısı yukarıda bahsetmeye çalıştığım gibi oldukça fazla; ancak bugün itibarıyla pazarı neredeyse tamamen zorunluluk odaklı hizmet alımları oluşturuyor. Bu da değerleme sektörünü tek bir müşteri portföyüne bağlı kılıyor.

Zaman içinde değerleme firmalarının sektör olarak ne kadar başarılı olduklarını anlayabilmenin ölçütü bana göre; değerleme hizmetini ‘zorunluluktan’ değil ‘tercih etme/içini rahatlatma/emin olma/teyit etme/danışma…’ adına her ne derseniz deyin ama kişileri ve kurumları ‘değerleme/danışmanlık hizmeti almadan gayrimenkulle ilgili kendi başına karar almama’ eğilimine getirebilmek olacaktır.