Kentsel dönüşümde herkesin memnun olduğu dağıtım modeli mümkün mü?

    Kentsel dönüşümde analiz, uygulamanın temelidir. Dönüştürülecek alanın demografik yapısı, ekonomik durumu, kültürel özellikleri, yaşayanlarının beklentileri tespit edilerek proje geliştirilmelidir.

    Afet riskinin sonuçları ile acı kayıplarla yüzleşen Türkiye kentsel dönüşüm yasası ile riskli yapı ve alanların dönüştürülmesi için kolları sıvamış durumdadır. Kentsel dönüşüm ifadesi yediden yetmişe herkesin dilinde yer alan bir kavram boyutuna ulaşmıştır. Tespit edilen riskli yapıların dönüştürülmesinde yaşanan en büyük sorun mülkiyettir. İmar, mevcut durum, mülkiyet uygulama alanlarında farklılıklar göstermektedir. Ancak herkesin memnun olduğu bir sistem mümkündür. İnşaat şirketleri hem kendilerini memnun etmek hem de anlaşma sağlamaya çalıştıkları hak sahiplerini memnun etmekle yükümlü. Ancak resmin diğer tarafından bakıldığında bu durum genelde yıllardır dost olan mülk sahiplerinin birbirine girmesine sebep olmuş, inşaat şirketleri ise bir yerden sonra anlaşmadan vazgeçme noktasına gelmiştir. Sonuç olarak her iki taraf da mağdur olmaktadır. Lisanslı değerleme firmaları ise tam da bu noktada kanayan yaraya merhem olmuşlardır. Eğer taraflar bağımsız, tarafsız kuruluş olan lisanslı gayrimenkul değerleme firmalarını da denklemin içine alırlarsa herkesin hakkını gözeten dağılımın yapılması mümkün olacak hem de akıllarda soru işareti kalmadan herkesin içinin rahat olduğu sancısız bir dönüşüm uygulanacaktır.

    Kentsel dönüşümde en önemli sorun dağıtımın nasıl olacağı. Bu noktada mülkiyet sahiplerine ve inşaat şirketlerine önerdiğimiz dağıtım modeli ile tarafların hak kayıplarına uğramadan yeni projede hangi bağımsız birime sahip olacağı sorusu artık çok kolay. Hak kayıplarını önüne geçilmesinde benimsenen değer esaslı dağıtım modelidir. Değer esas alınarak mevcut durum ve yeni durum karşılaştırması ve şerefiyelendirmeleri ile dikkate alınan tüm parametreleri içeren puanlama sistemi ile tarafların birbiri üzerindeki üstünlük kavgaları son bulmakta, belirlenen ve şeffaflıkla açıklanan parametreler ışığında mülkiyet sahipleri, puan bazlı olarak mülklerine karşılık gelen seçenekler arasından seçim yapabilme şansını bulmaktadır. Bu noktada inşaat şirketinden dağıtım yükünü değerleme firması almakta, tarafsızlık ve bağımsızlık ilkeleri çerçevesinde tüm paydaşlarının hakkını gözeten bir sistem ortaya çıkmaktadır. Bir diğer açı ise hak sahiplerine sunulan projedeki eksiklikler de tespit edilmekte ve inşaat firmasına da bu noktada danışmanlık hizmeti sunulmaktadır. Kentsel dönüşümde öncelikle hak sahiplerinin ne istediği iyi analiz edilmeli ve ihtiyaca yönelik olarak tasarlanan yeni projenin hakkaniyetli bir şekilde dağıtımı esas alınmalıdır.

    Tek bir matematiksel dağıtım modeli yoktur. Projeye, mevcut duruma ve yöreye uygun olan parametreler belirlenerek model geliştirilmelidir. Geliştirilen tek bir kabul görmüş uygulama üzerinden diğer bir projeye aynı sistemi yansıtmak gerçeklerden uzak bir dağılımı meydana çıkarır. Tek bloktan oluşan bir yapıya uyguladığınız dağıtım modeli ile dört bloklu bir siteye uygulanacak dağıtım modeli arasında mantık matematik olarak aynı temeller üzerinden gidilse de belirlenmesi gereken parametreler değişeceği için modelin ekleme ve çıkarmalarla sürdürülebilir, entegre olmuş ve yöreye uygun kabul gören esaslar üzerine kurulması gerektiğini vurgulamak yerinde olacaktır. Hak sahiplerinin beklentisi güven, ilgi, konuya hâkimiyet, şeffaflık ve neye göre seçim yapılacağı iken inşaat şirketlerinin beklentisi dağıtım konusunda hak sahipleri ile sorun yaşamamak adına dağıtımı bağımsız bir şirketin yapıyor olması, yeni sunulacak olan projenin fizibilitesinin yapılarak en iyi ve verimli kullanımın tespit edilmesinin sağlanması, yeni projenin dağıtımı ile inşaat şirketine kalan payın projeyi ve şirketi kurtarıp kurtarmadığıdır. Tarafların isteklerine lisanslı değerleme şirketleri cevap verebilmekte, belirtmiş olduğumuz puanlama sistemi ile herkesin memnun olduğu bir dağıtım modeli mümkün olmaktadır. Kentsel dönüşüm uygulamaları bina, parsel bazında yapılmanın yanında belirlenen uygulama alanları ile çok daha büyük yüzölçümlerini de kapsayabilmektedir. Kentsel dönüşümde analiz, uygulamanın temelidir. Dönüştürülecek alanın demografik yapısı, ekonomik durumu, kültürel özellikleri, yaşayanlarının beklentileri tespit edilerek proje geliştirilmelidir. Bölgeye hiç uygun olmayan bir projenin entegre edilmesi projenin kabul görmemesine sebep olacak ve hak sahiplerini memnun etmek isterken mutsuz bireyler haline getirecektir. Kısaca; fiziksel ve sosyal boyut, ekonomi yaratma, proje finansmanı ve hukuki boyut kentsel dönüşüm projelerinde dikkat edilmesi gereken faktörlerdir.