Eğitim yapıları iyi bir yatırım alternatifi olabilir mi?

    Yatırımcılığını Kale Endüstri Holding’in; proje geliştirmesi, mimarisi ve inşaat süreçlerini DENAR Şirketler Grubu’nun üstlendiği teknoloji koleji Tink Okulları’nın Ayazağa Kampüsü, 2018-2019 eğitim-öğretim yılında açılacak. DENAR Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Emin Günal, Kale Endüstri Holding CEO’su Zeki Şafak Ozan ve Tink Okulları Kurucu ve CEO’su Zeynep Dereli’yle bu işbirliğinin hikayesini dinledik.

    GAYRİMENKUL TÜRKİYE: Kale Endüstri Holding’in Ayazağa’da bir eğitim yatırımı yapma kararı nasıl gerçekleşti?
    ZEKİ ŞAFAK OZAN: Bildiğiniz gibi topluluğumuz ana faaliyet alanları olarak Kale Kilit, Kale Çelik Eşya, Kale Pencere Sistemleri ve Kale Güvenlik Sistemleri’ne odaklanıyor. Bir ana faaliyet alanımız olmamakla birlikte, son yıllarda elimizdeki arazilerden bir bölümünde gelir paylaşım modeli ile rezidans ve ticari kullanım olarak değerlendirdiğimiz gayrimenkul geliştirme projelerini de hayata geçirdik.
    Bu kapsamda, Ayazağa’da bulunan arazimiz için de bir ofis projesi öngörmüştük. Ancak yaptığımız değerlendirmede o bölgedeki ofis arzının talepten oldukça fazla olduğunu tespit ettik. Alternatiflere baktığımızda, Ayazağa Bölgesi’nde eğitim ve sağlık alanlarında önemli bir ihtiyaç olduğunu gözlemledik. Bu iki alan arasında da, hem bölge açısından daha öncelikli bir alan olması sebebiyle, hem de bizim de geçmişte bu alanda attığımız adımlar da olduğundan, eğitime yönelmeyi tercih ettik.

    GMTR: Kale Endüstri Holding’in DENAR ile işbirliği nasıl başladı?
    ZŞO: Yatırımı eğitim alanında değerlendirmeye karar verdiğimizde bu yönde bir arayışa geçtik ve araştırmalarımız başladı. Son iki yıldır gayrimenkul kaynaklarımızı değerlendirmek konusunda danışmanlık hizmeti aldığımız Omurga Yapı, bizi ana faaliyet alanı eğitim yapıları olan DENAR Şirketler Grubu’na yönlendirdi. DENAR Şirketler Grubu; proje geliştirme, mimari ve inşaat süreçlerinin tamamını üstlenerek anahtar teslim özel okul yapım projelerine odaklanan tek ve en iyi firma olmasıyla dikkatimizi çekti. Bu vesile ile Emin Günal ile bir araya geldik ve çok kısa bir süre içerisinde hangi eğitim kuruluşlarının bizim değerlerimizle uyumlu olabileceğini değerlendirerek süreci başlattık.
    EMİN GÜNAL: Aslında biz de tam Omurga Yapı ile, “Burada eğitim yapısı olur mu?” sorusunda dahil olduk. Bölgeyi inceledik, keşfini yaptık. “Evet, çok da güzel bir okul olur,” dedik. Projeye dahil oluşumuzda; okul yapıları sektöründe tamamladığımız 36 okul ve bu konudaki bilgi birikimimizin fazla olmasının etkili olduğunu söyleyebilirim. Bir yapının eğitim yapısına dönüşmesi dendiğinde akıllara gelmemiz doğal bir süreç haline geldi.

    GMTR: Siz fiziksel anlamda projenin hangi aşamasında dahil oldunuz?
    EG: Bölgenin hafriyatı alınmıştı, temel atılmadan proje içerisinde yer aldık. Kale Endüstri Holding’in ofisten eğitim yapısına dönüşüm kararıyla birlikte küçük bir proje tadilatıyla projenin fonksiyonlarını eğitim yapısına çevirdik. Projenin inşaat maliyetleri ve kiralama yapısına ilişkin tüm bilgiler iletildikten sonra, toplamda bir aylık süreçte yatırımcı ve okul markasının çözüme ulaşmasını sağladık. DENAR olarak bizim sürecin başında dahil olduğumuzu ifade edebilirim.

    GMTR: Tink Okulları ile bir araya gelişiniz nasıl gerçekleşti?
    ZŞO: Değerlendirme sürecinde Tink Okulları Kurucusu ve CEO’su Sayın Zeynep Dereli ile tanışma fırsatımız oldu. Tink Okulları, Türkiye’nin ilk ve tek teknoloji lisesi olması itibari ile çok ilgimizi çekti. Tink Okulları, Türkiye’nin bilgi ve iletişim teknolojilerinde uzman ilk ve tek özel meslek lisesi zinciri olarak bizim ana faaliyet alanlarımız ile de son derece uyumlu bir sisteme sahip. Bu anlamda çok başarılı bir kazan-kazan işbirliği olacağına karar verdik. Tink Okulları’nda eğitim alan öğrencilerimize biz de staj programlarımızla deneyim kazandırmak isteriz. Mezun olacak öğrencilerimizi de zaman içerisinde holdingimizin ana faaliyet alanlarında değerlendirmeyi arzu ediyoruz. Bizim sektörümüzde de en önemli konuların başında nitelikli insan kaynağı istihdamı geldiğinden, Tink Okulları’nın bu yönde çok önemli bir açığı kapatacağına inanıyoruz. Tüm bu unsurlardan hareketle, 2018-2019 eğitim öğretim yılında açılacak ikinci kampüsün Ayazağa’daki arazimizde hayata geçirilmesine karar verdik ve Eylül ayı sonunda da imza törenini gerçekleştirdik.

    GMTR: DENAR’ın birleştirici olduğunu söyleyebilir miyiz bu durumda?
    EG: Evet. Bu projede DENAR Şirketler Grubu içerisinde yer alan tüm firmalarımız görev aldı. DENAR Proje Geliştirme ve Yatırım firmamız projeye danışmanlık verdi ve kiracısını
    buldu, DENAR Mimarlık firmamız okulun projesini çizdi, DENAR inşaat firmamız inşaatını yapıyor. Şirketler Grubu olarak bu şekilde tüm fonksiyonlarında yer aldığımız projeler aslında en sevdiklerimiz. Çünkü okul yapısının inşaat süresi bir yıl, öbür sezona yetiştirme durumu söz konusu. Tüm fonksiyonlarını çok iyi bildiğiniz bir işi, birde sizin yönettiğiniz firmalar üstlendiğinde çözüm hızlı oluyor ve iş teslim terminleri şaşmıyor. Başarımızı da buna borçluyuz. Bu gaye ile Tink Okulları-Ayazağa Kampüsü 2018-2019 Eğitim döneminde okul açılmış olacak.

    GMTR: Zeynep Hanım, önce sizden biraz TİNK’i dinleyelim. Sonra da tasarım için verdiğiniz brief’i.
    ZEYNEP DERELİ: TİNK, bir kısaltma. Teknoloji ve İnsan Kolejlerinin kısaltması. Türkiye’nin ilk teknoloji lisesi ve insanı odağına koyan kurum. Yeni yüzyılın ihtiyaçları ile birlikte insani beceriler daha çok önem kazanacak. “Yeteneklerin eğitilmiş hali beceridir” kabulünden hareketle TİNK’in gayesi öğrencilerin yeteneklerini keşfetmek ve beceri haline getirmek, bunu da dünyaya uygun şekilde yapmak. Eğitim felsefemize “Eğitim 4.0” diyoruz, Yeni Sanayi Devrimi’yle değişen ihtiyaçlara yanıt vermek üzere tasarlanmış bir eğitim modeli. Dünyada henüz bunu tam yapmış kimse yok. Biz de TİNK’in felsefesini önce İngiltere’ye, sonra farklı ülkelere götürmek niyetindeyiz. İyi eğitim, ülkelerin de rekabet gücünü arttırıyor. Eğitimi dört duvar arasında yapmak, yeni dünyanın bakış açısına uygun değil. Eğitimin de eğitim mekanlarının da tekrar tasarlanması lazım. Bizim aslında DENAR’la bir araya gelişimizin arkasındaki hikaye de bu. DENAR’ın okulculuk konusundaki deneyimi, Türkiye’de mevzuata olan hakimiyeti, kurumsal partnerlerinin DENAR’a güveni ve aynı zamanda yeni nesil eğitim kurumlarının mekanlarını tasarlamaları ve bu konudaki bakış açıları.
    Esnek eğitim alanları diye tanımlanan yeni bir konsept var. Esnek eğitim alanları öğrencilerin birbirleriyle daha çok etkileşimde bulunmalarına, proje bazlı çalışmaya izin veren alanlar. Bu alanların Milli Eğitim Bakanlığımızın şart koştuğu kısıtlamalar içinde nasıl gerçekleştirilebileceğini düşünerek DENAR tarafından bu konsept hazırlandı. İç avlu da bunun bir parçası, eğitimin keyifli alanlarda yapılması gerekiyor. Ben kendi eğitim sürecimi hatırlıyorum, okulda küçücük alanların içinde bütün günümüzü geçiriyorduk. Oysa şu anda, ilerleyen yaşlarımızda da görüyoruz ki zaman zaman bir kafede çalışmak, alan değiştirmek isteyebiliyoruz. Çalışırken arkadaşlarımızla sohbet etmek istiyoruz, bir proje üzerinde onlarla birlikte çalışmak isteyebiliyoruz. Hangi ofiste bir projede birlikte çalışan insanların bir sıra üzerinde oturduğunu görebiliyoruz? Ayazağa’daki Tink aslında bu düşünceler ışığında ortaya çıktı. 11.000 m²’nin 4.000 m²’si sınıf alanı, 7.000 m²’si ise eğitimi destekleyici alanlardan oluşuyor.

    GMTR: Peki tüm bu anlattığınız mekansal konular tasarıma nasıl yansıdı, bu düşünceler hangi donatıları doğurdu?
    ZD: Öğrencilerimizin birlikte çalışmalarını istiyoruz. Tink, bahsettiğim sağlayabilmek için ayrıca teknolojik bir altyapıyla geliyor. Öğrencilerimize üç konuda eğitim veriyoruz: IQ, EQ ve DQ. IQ ve EQ hepimizin bildiği konular. DQ ise dijital zeka. Dijital zekadan kastımız sadece kodlama öğretmek değil. Dijital bir dünyada yaşamayla ilgili her şeyi öğretiyoruz. Bunun içinde dijital dünyanın altyapısını oluşturan yazılımlar var, donanım kısmı var.
    Yapay zeka var. Üç boyutlu baskı var. Bütün bunların yanında, bunları girişimciliğe uygulayabilme kısmı var. Okuldaki mekanlarımız da buna göre tasarlandı. Çok büyük konferans salonları, çok amaçlı eğitim salonları kurguladık. Spor bu anlamda çok önemli. Çünkü bu bahsettiklerimi yapabilmek için fiziksel olarak da aktif olmanız ve o kafa yapısında olmanız lazım. Sporun dışında sanat da çok önemli, bununla ilgili alanlara da büyük yer ayırıyoruz. Ancak en önemlisi, çok büyük teknoloji laboratuvarlarımız var. Bu laboratuvarlar yurt dışında ve Türkiye’deki üniversitelerde de bulunuyor. Yapma-etmeye yönelik bu alanlarda CNC tezgahı da, lazer kesici de, üç boyutlu yazıcı da, en üst seviye VR laboratuvar da var. Öğrenciler bunları kullanarak önce algoritmik düşünce yapısını öğreniyorlar -ki bu yalnızca takım çalışmasıyla olabiliyor. Ondan sonra onu yazılım ve donanımla birlikte gerçek hayata geçiriyorlar. Girişimciliğin de en önemli parçası bu.
    EG: 11.000 m² alanda 35 derslikli, sosyal alanları çok güçlü bir okul binası tasarladık. Teknoloji ve İnsan Koleji’nin kendi müfredatının çok rahat şekilde işlemesine yardımcı olacak mahaller konuldu. Maker atölyeleri ve dijital kütüphaneyi sayabiliriz bu mahaller içerinde. Spor salonu değil, spor katı planladık. Çocuklarımızın korunaklı olabilmesi için okul içerisinde bir iç avlu oluşturtuldu. Üniversite ortamına daha yakın hissedebilmeleri için açık kafeler, banklar tasarımın içerisine ilave edildi. Tasarımı geliştirirken ana fikrimiz, Teknoloji ve İnsan Koleji-Tink’in eğitimsel ve sosyal açıdan çocukları geleceğe hazırlama amacına, mekânsal anlamda destek vermek oldu. Bu düşünceler ışığında çıkan tasarım çok beğenildi ve kabul gördü.

    GMTR: Emin Bey, kullanıcı profilinin özellikle iç mekân tasarımına etkisi nasıl oldu? Okulun isminde yer alan teknolojiyi bina yapımına uyarladınız mı?
    EG: Tabii ki. Bu işi yaparken okulların müfredatı ve hitap ettiği öğrenci profiline uygun çalışmalar yapmanın önemi büyüktür. Örneğin; kütüphaneyi 225 m²’de dört ayrı mahalden oluşan dijital kütüphane olarak tasarladık ve içerisine cafe koyduk. Oturma gruplarımız sandalye masa şeklinde değil, daha çok şehir parklarında gördüğümüz rahat oturma alanları olarak şekillendirildi. Bu örnekte hem okulun hem teknolojik yönüne hem de öğrenci profiline dikkat ettik. TİNK’in genel konseptini tasarlarken de okulun öğrenci profiline uygun olarak, lise öğrencilerinin keyif alacağı alanları oluşturmaya özen gösterdik. TİNK’in amacına uygun olarak, öğrencilerin hayata ve üniversiteye hazırlık fikriyle yola çıktık. Bu fikirlerin tamamını inşaatın malzeme seçiminde de uyarladık: doğal ahşap, cam, zemin ve tavanda endüstriyel beton, brüt beton kullanıldı. Daha minimal ve ince çizgileri tercih edildi. Çok fazla tasarım oyunlarına başvurmadık.
    Bizim teknoloji ifadesinden ne anladığımız çok önemli. Bina yapımında elbette ki teknolojiyi kullanıyoruz. Ama yapım teknolojisi başka bir şey, binanın akıllı bina, teknolojiye uygun bina olması çok farklı bir şeydir. İstediğimiz anlamda teknolojiyi kullanabildiğimizi söyleyemem, biz bu yapıları yaparken Milli Eğitim Bakanlığı yapı şartnamesini esas alıyoruz. Şartnamenin izin verdiği ölçüde kullandığımızı ifade edebilirim.
    Biz isteriz ki öğrencinin göz taramasıyla kapı açılsın, ancak Yangın ve İtfaiye Yönetmeliği girişlerde bar olması gerek diyor. Bu gibi tasarım ve teknolojinin şartnameye uymadığı çok fazla durum söz konusu. Şartnameler değiştikçe, tasarımlarda daha çok teknolojiye uygun yönde gelişecektir.
    Okulun kurucusu ve CEO’su Zeynep Hanım ile birebir çalıştık. Önce kendisinin hayalini dinledik, sonra okul müfredatını ve kuruluş amacını inceledik. Hem mevcut müfredatlarını, hem de müfredatın ileride gideceği yolu düşündük. Tüm bu bilgileri edindikten sonra, bazı denemeler yaptık, Zeynep Hanım’la bu denemeler üzerinde bir fikir birliğine vardık. Her yapı sahibini biraz yansıttığından Zeynep Hanım’ın bakış açısının ve brief’in DENAR ekibinin çalışmalarına katkısı çok oldu.

    GMTR: Emin Bey, geliştirme deneyiminiz ışığında bu bölgede eğitim yatırımı yapmak üzerine ne söyleyebilirsiniz?
    EG: Cendere, özellikle Vadi İstanbul Projesinin bulunduğu alan ve Maslak’tan Uniq’in önünden inen yol kıymetli ve gelişen bir bölge. Kale Endüstri’nin yaptığı gibi tek tabelaya kiralama fikrini geliştiğinde, “Tek tabela olarak geliştirmek istesek ne yapabiliriz?” sorusu karşınıza çıkıyor.
    Sorunun cevabı ise otel, hastane, okul oluyor. Ya da binayı tamamlayıp, yabancı devasa bir firmanın yönetim merkezi olarak verebilirsiniz, bu da çok düşük bir ihtimal. Büyükdere aksında bu anlamda hizmet verebilecek çok fazla boş ofis var. Otel için ise Türkiye’de, özellikle İstanbul’da şehir otellerinin geri dönüşlerinin çok uzun süreler olduğu biliniyor. Üstelik o bölgeye insanları indirmek oldukça zor.
    Eğitim yapıları daha önceki sohbetlerimizde de belirttiğim gibi güzel geri dönüşleri olan, sağlam kontratlar, prestijli yapılar. Ayrıca sosyal sorumluluğa hizmet eden bir yönü de var okul yatırımcısı olmanın; Kale Endüstri Holding’in projesi bu açıdan bakıldığında Türkiye için bir hizmet olarak değerlendirebiliriz. Bu anlamda eğitim yatırımcısı olmanın avantajları oldukça fazla ve bahsi geçen bölge için okul markası olarak yer almak isteyecek oldukça güçlü markalar var diyebilirim.

    GMTR: Zeki Bey, Kale Endüstri Holding ilk defa bir eğitim yatırımı yapıyor. Eğitim yatırımlarına bakışınız nedir, ileriki yatırım planlarınızda eğitime daha çok yer verebileceğiniz anlamına geliyor mu bu?
    ZŞO: Kale Endüstri Holding olarak gerçek anlamda bir gayrimenkul yatırımcısı değiliz. Biz elimizdeki kaynakları en doğru şekilde değerlendirmeyi amaçlıyoruz ve özel projeler olmasında bu alanda yeni yatırımlar yapıyoruz. Bu doğrultuda, Ayazağa’daki arazimiz için eğitim en uygun alan olduğundan bu alana yöneldik. İleride diğer kaynaklarımızı da en uygun proje ve markalarla değerlendirmeye devam edeceğiz. Bu çerçevede, karşımıza eğitim ile ilgili benzer bir fırsat çıkması durumunda elbette dikkate alırız ancak yalnızca eğitim alanına yönelik bir odağımız bulunmadığının altını çizmek isterim.
    Diğer yandan bugüne kadar, eğitim ve spor başta olmak üzere farklı alanlardaki sosyal proje ve çalışmalara destek vermeyi, kurumsal vatandaşlık görevimizin vazgeçilmez bir parçası olarak kabul ettik. Kurucumuz ve Onursal Başkanımız Sayın Sadık Özgür adına memleketi Sivas’ta hayata geçirdiğimiz önemli eğitim yatırımları var. Milli Eğitim Bakanlığı’na devredilerek hizmete sokulan ilkokul, ortaokul, Anadolu Ticaret Meslek Lisesi ve yapımına katkıda bulunulan Sivas Cumhuriyet Üniversitesi Divriği Maden Meslek Yüksek Okulu gibi kurumların yanı sıra; Sadık Özgür Eğitim ve Kültür Vakfımız aracılığı ile burs verdiğimiz öğrencilerimiz mevcut. Sağlık alanında da çok önemli bir yatırıma imza atarak, yaklaşık 30 milyon TL’lik yatırımla T.C. Sağlık Bakanlığı Sadık Özgür Divriği Devlet Hastanesi’ni 2012 yılında hizmete açtık. 2,5 yılda tamamlanan, 21 dönüm arazi üzerine kurulan ve 96 yatak kapasiteli hastane, bölgenin en modern sağlık kurumu olma özelliğini taşıyor.