Paylaşımlı ofisler tasarımla büyüyor

Bir paylaşımlı ofis markası olarak kısa zamanda çok yol kat eden Kolektif House büyümeye devam edecek. Geliştirmekte oldukları büyüme modelinde tasarımın rolünü Kolektif House'un ortaklarından Civan Orhan ve iç mekan tasarımlarını gerçekleştiren Kontra'dan Gülşah Candaş ile konuştuk.

KUYAŞ ÖRS: Kolektif House olarak farklı lokasyonları kendi konseptinize göre yeniden biçimlendiriyorsunuz. Lokasyona neye göre karar veriyorsunuz ve sonrasında süreç nasıl işliyor?
CİVAN ORHAN: Kolektif House, kullanıcılarına ofis deneyimi sunan bir ofis sağlayıcısı. Bizim açımızdansa Kolektif House aslında bir ürün ve bu ürün her lokasyonda, her demografiye göre farklı bir şekil alıyor. Buraya gelen insanlar çok çeşitli; tekil çalışan, kurumsal veya butik bir şirket, start up olabiliyor veya bunların misafirleri gelebiliyor, dışarıdan konuyla hiç alakası olmayıp buraya toplantı yapmaya gelen insanlar olabiliyor. O yüzden hem mekanın tasarımını hem de bir yandan kurgusunu bir şekilde planlamaya çalışıyoruz. Bunu yaparken de etrafta ilham verecek bir objenin ya da bir tasarımın olması gerekiyor. Aslında insanların günün 12 saatini geçirdiği bir alanı olabildiğince keyifli kılabileceğimiz bir atmosfer yaratmaya çalışıyoruz. Ama bunu yaparken tabii ki ticari beklentiler de var. Çünkü Kolektif House bizim ürünümüz, bizim işletmemiz olduğu için bir yandan tasarımsal kaygıları, operasyonun bizim için kolay yürümesini gözetiyoruz, diğer yandan da maksimum ciroyu elde etmek gibi birkaç katmanı beraber düşünüyoruz.

KÖ: Lokasyona göre tasarım ya da kullanıcı deneyimi de değişiyor aslında?
CO: Bu işe ilk Sanayi Mahallesi’nde başladığımızda düşük maliyetli, metroya yakın, tekil çalışanlara ve start up’lara hitap ettiğimiz bir konseptti. İkinci lokasyonumuz Şişhane, biraz daha uluslararası şirketlerin küçük merkezlerini açabileceği ve yine start up’lara hitap eden ama ürün gamının maliyet olarak biraz daha yüksek olduğu bir yere doğru gitti. Levent’te ise kurumsal çalışan sayısını ciddi oranda arttırdık; bugün içerde İş Bankası’nın ve Türk Telekom’un ofisleri var, Accenture ile yaptığımız bir anlaşma var. Hedefimiz, yeni lokasyon Nişantaşı ya da Maslak olduğunda, oranın kullanıcısına göre tasarım ve ürün çıkarmak.

KÖ: Tasarım tarafında Kontra Mimarlık ile işbirliği nasıl gündeme geldi?
CO: Biz amatör olarak başladık ve aslında işin bu kadar tasarım odaklı olacağını da çok düşünmüyorduk. İlk olarak daha çok arkadaşlarımızla çalışmaya başladık. Bugüne kadar 4-5 farklı mimarla çalışma şansı bulduk. Gülşah’ın birkaç ürününü görmüştük ve çok beğenmiştik, ofise farklı bir bakış açısı sunmak istiyorduk.
GÜLŞAH CANTAŞ: Bizim daha önce yapmış olduğumuz Youth Republic projesini çok beğeniyorlardı. Daha sonra Levent’in inşaat aşamasında ortak alanlarla başladık, “Ortak alanları daha görünür, daha keyifli hale nasıl getiririz?” diye bize geldiler. Burası eski bir brode fabrikası ve onların da geçmişten gelen endüstriyel dili korumak gibi bir kaygıları vardı. Alt katta o dili koruyarak bir kabuk yaratmışlardı. Ortak alanları çalışmaya başladıktan sonra şans eseri o dönemde üst katlar boşaldı. Alt kat çok hızlı dolunca ve verim alınca bu sefer projenin bütününü çalışmaya başladık.
Civan Bey operasyon konusunda çok yetenekli. Hedef odaklı, anında harekete geçip kafasındakini gerçekleştirme yeteneğine sahip. Böyle bir işverenle çalışmak da çok keyifli. İşimizi çok kolaylaştırıyor. Ne istediğini bilen kararlarına sadık, böylece çok hızlı çözüm bulabiliyoruz. Tam çözüm ortağı olabiliyoruz bu şekilde, uyumluyuz.

KÖ: Bu ortak alanlara sizin getirdiğiniz farklılık tam olarak neydi? Nasıl bir yaklaşımınız var ofis iç mekanlarında?
GC: İnsanlar artık konvansiyonel ofislerde çalışmak istemiyorlar, özellikle Y Kuşağı. Zamanlarının büyük bir bölümünü geçirdikleri mekanın ofis gibi olmasını istemiyorlar. Bizim yaklaşımımız da bu yöndeydi. Y Kuşağı nelerden hoşlanıyorsa, günlük çalışma saatlerini nasıl geçirmek istiyorsa ona göre düzenleme yapmaya çalıştık. Levent çok özel bir bölge. Çok endüstriyel bir yapının içinde yeşille birleşen rahat çalışma alanlarının olduğu, yine doğal malzemelerin kullanıldığı böyle bir sistem yaratmak istedik.

KÖ: Mekanların hepsi birbirinden farklı. Toplantı odalarının her biri farklı bir karakter tarifliyor.
GC: Mekan içinde mekan. Her toplantı alanında ayrı bir tecrübe yaşatarak, kullanıcıyı şaşırtmayı hedefledik. Şaşırtmak için aslında deneyimi kullandık, sonuçta kulaktan kulağa pazarlama da çok önemli, kullanıcılar kendi aralarında konuşuyor ve sosyal medyada paylaşıyorlar, bu da marka bilinirliğini arttırıyor.

KÖ: Fiziksel mekan ne kadar önemliyse aslında topluluk oluşturmak da işin bir başka inşai faaliyet tarafı.
CO: Bu işin çok fazla katmanı var. Fiziki alanınız, topluluğunuz ya da burada gerçekleşen etkinlikler ne kadar iyi olursa olsun, ancak hepsi bir araya geldiğinde Kolektif House’u oluşturuyor. Mekan güzel olursa olsun; bir de içindeki insanların güzelliği ve kalitesi mekana bir şeyler katıyor. Yaptığımız etkinliklerle o insanlar ne kadar kaynaşırsa ve işbirlikleri doğarsa, birbirlerini ne kadar çok desteklerlerse o zaman aslında biz hedefimize ulaşmış oluyoruz. O yüzden farklı dinamiklerin bir araya gelmesi, herkes kendi tarafında çok iyi iş çıkardığında bir anlam ifade ediyor. Kolektif’i Kolektif yapan kesinlikle içerdeki insanların sinerjisi ve bir araya geldiklerinde farklı işler ortaya çıkmasını sağlamak.
Fiziksel mekanı tasarlarken bir yandan da işin şöyle bir zorluğu var: 1.200 tane üye, 550 farklı hesap var ve bunların hepsi aslında hem burayı kendi ofisi gibi benimsiyorlar hem de bir arada yaşıyorlar. Hem topluluğu bir arada kucaklayacak bir tasarım hem de insanların biraz da bireysel olabilecekleri ve kendi mahremiyetlerini yaşayabilecekleri bir ortam yaratmak gerekiyor. O yüzden ortak alanları tasarlarken insanların toplantı yapabilecekleri mekan içinde küçük alanlar tasarlayabileceğimiz yerler yapıyoruz ki hem bir arada hissetsinler hem de küçük alanlarda özel toplantılar yapabilsinler.

KÖ: Dolayısıyla çok boyutlu, farklı ölçeklerde irili ufaklı birçok mekandan bahsediyoruz. Bu yeni kuşak ofisler sanırım Google’ın genel merkeziyle başlıyor?
GC: Google seçtiği lokasyonun karakteristlik özelliklerine göre ofis tasarlıyor ama tabii ki çok kreatif ve yenilikçi. Google iyi bir örnek, sonuçta bizde o kadar hareket yok.

KÖ: Google aslında bir işveren, sonuçta kendi çalışanlarına yönelik mekanlar üretiyor. Siz ise aslında potansiyel müşteri kitlesine göre tasarım yapmak zorundasınız ki bu çok da kolay değil. Yaptığınız tasarım bir çeşit geliştirme işi. Yani öyle bir cazip yer olsun ki burası, yeni müşteriler de çeksin istiyorsunuz.
GC: Biz her projede lokasyonun kullanıcının beğenileri neler, ne yenilik getirebiliriz, insanlar gün boyunca zamanlarını nasıl geçirmek istiyorlar, o sırada gündemde popüler olan şeyler neler gibi konuları değerlendirip beyin fırtınası ile tasarım yapmaya çalışıyoruz.

KÖ: Kendine ait mekanları olanlar, sadece masa kiralayanlar veya tamamen serbest olup istediği yeri kullanabilen farklı kullanıcı tipleri var. Bu oranlar lokasyondan lokasyona değişecektir.
CO: Kolektif House 2,5 yıl içinde yavaş yavaş evrildi. İlk başladığımızda ikisi biraz daha karışıktı, Şişhane daha ofis oldu ama şu an Levent’i baz alıyoruz. Bir etkinlik alanının olması, belli oranda kapalı ofislerin, ortak alanların olması ile Kolektif House ürünü diyoruz. Bu ürünü artık devam ettirmek ve hep bu metrekarelerde projeler yapmak istiyoruz.

KÖ: Burada kıvam tuttu diyorsunuz aslında?
CO: Aynen. Bu artık öğrenme aşamasından ideal modele doğru giden bir süreç. Bundan sonra hep 4.000-5.000 m2 arası alanlarda; %40-50’si kapalı ofis, %30-40’ı ortak alan ve diğer alanları da etkinlik alanı ve toplantı odası olan bir model üzerinden ilerlemek istiyoruz. İşin matematiği oturdu; çünkü bu sistemde hakikaten istediğimiz müşteri gamını, yani biraz kurumsal, biraz tekil çalışan, biraz start up, onun dışında dışarıdan ajansların ve kurumsal şirketlerin etkinlik yaparak mekanı tadabilecekleri bir ortam yaratabiliyoruz. O yüzden artık bu modeli farklı yerlerde ölçeklendirerek büyütmek istiyoruz.

KÖ: İleriye dönük olarak yeni lokasyonlar olsa gerek; orada da beraber çalışmaya devam edecek misiniz?
CO: Biz yaptığımızı bir gayrimenkul işi olarak görüyoruz. Ve önümüze çıkan fırsatlara, aldığımız tekliflere bağlı olarak ilerliyoruz. Nasıl otelcilikte Four Seasons’ların, Marriott’ların belli sistemleri varsa, biz de öyle bir sisteme doğru ilerliyoruz. Metrekareler büyüdüğü için yatırım da o oranda artıyor. Biz kendimizi anchor kiracı olarak konumladığımız, mal sahibinin bizimle beraber yatırım yaptığı, ciro paylaşımı modeline dayalı, mekanlara değer kattığımız yeni modeller deniyoruz. O modellere ilişkin sonuçları da yavaş yavaş almaya başladık. Artık mal sahipleri özellikle karma projelerde Kolektif House’u mekana katabileceklerini anlamaya başladı. Nasıl bir AVM’de Zara, Burger King ya da H&M’in gelmesi projenin geneline bir katkı sağlıyorsa, Kolektif House’un da geldiği mekanlar girişimciler, inovasyon meraklıları, yatırımcılar için bir çekim merkezi haline geliyor. O yüzden biz de ileriki projelerde bunun değerini anlayacak mal sahiplerinin projelerinde yer almak istiyoruz.

KÖ: Türkiye’de ciddi bir A sınıfı ofis açığından hep bahsedilirdi; şimdi ise tam tersi, düşük doluluk oranlarından kaynaklı sıkıntılı bir dönemden geçiyor ofis piyasası.
CO: Şu an Maslak-Levent Hattı’nda 1,2 milyon m2 ofis alanı var ve bunun %40’nın boş olduğu söyleniyor. İnşaatçı mantığı ile bir yere gidilmiyor. Ofis yapıyoruz diyorlar ama bu ofisin içeriği nasıl, kime hitap ediyor, yeni jenerasyon ofislerde nasıl ihtiyaçlar var gibi soruların cevabı yok. Yeni nesil kobi dediğimiz ekipler artık SEO yönetiyorlar, sosyal medya yönetiyorlar, Instagram hesabı yönetiyorlar, Google’da reklam veren ajanslar ortaya çıkma başladı. Ve bunlar da hakikaten büyük cirolar yapan, ama 4-5 kişilik şirketler. Bunlara artık shell&core 3.000 m² tek kat ofis değil, küçük, daha verimli çalışma alanları gerekiyor. Oysa baktığımız zaman hala çıkan ürün gamı hep plaza kültüründe 1.000-2.000 m² tek kat üzerinden yürüyor. Ofis kiralamak isteyen müşteriyle ofis geliştiricileri arasında bir kopukluk var.

KÖ: Sizin iş kolunuzu başından beri 5-6 yıldır takip etmeye çalışıyoruz; var olan ofis piyasası için bir taraftan tehdit diğer taraftansa fırsatsınız aslında.
CO: Accenture’ın, Deloitte’un yaptığı araştırmalara göre bundan bir 10 yıl sonra ofis stoğunun ofis %20-25’inin paylaşımlı ofis olması bekleniyor. Bu Türkiye’de ne kadar hızlı olur bilmiyoruz, ama olacak. O zaman Maslak-Levent hattında 4-5 yıl içinde 120.000 m² paylaşımlı ofis alanı çıkması bekleniyor. Bugün sektörün bizim tarafımızda hem böyle bir trend var, hem de bu trende karşılık gelecek şekilde büyüyen bir kullanıcı temeli var. Bugün tek başına çalışanların sayısı da butik şirketlerin, start-up’ların sayısı da giderek büyüyor. Kurumsallar da artık belli departmanlarını, inovasyon ekiplerini, tasarım ekiplerini bu tür yerlerde start-up lara yakın çalıştırmaya başlıyor.

KÖ: Daha tasarım tarafından bakınca ciddi bir işlev dönüşümü geliyor ve siz daha karakteri olan mekanlar yaratmak istiyorsunuz.
GC: Evet, mekanların bir hikayesi olsun istiyoruz. Zaten yeni yer seçimi için lokasyonlara gidip beraber bakıyoruz; tespitler yapıyoruz, yeterince ofis sığıyor mu beklentilerimizi karşılıyor mu diye değerlendiriyoruz, fizibilitesini çıkarıyoruz. Tabii ki yeni yapılan bir binanın içine sıfırdan girmekle, var olan bir binayı alıp onu söküp, onu dönüştürmek farklı projeler. İlki belki daha az maliyetli, mevcut binayı dönüştürmek daha masraflı; ama o binanın karakterini kullandığınızda bambaşka bir sonuç elde ediyorsunuz.
CO: Bir de mevcut binaların içinde kayıp oranlarına bakmak gerekiyor; kolonların yeri, şaftların yeri… Aslında bir projeye girmeden önce o projeyi neredeyse sonuna kadar çalışıyoruz. Oradan Kolektif olur mu olmaz mı, ancak öyle çıkıyor. Bir de yeni yapılan plazalarda, ortada asansörlerin yer aldığı o büyük çekirdekler aslında bayağı verimsiz alanlara yol açıyor. O yüzden bizim hayalimiz, keşke sıfırdan bir arsa olsa ve biz girişinde 12 metre tavan yüksekliğinde etkinlik alanları olan, üst katlarda 4-5 metre tavan yüksekliğinde ofis alanları tasarlasak.

KÖ: Demin söylediğiniz anchor olma meselesi bu değil mi? Yatırımcı daha ilk baştan, tasarım aşamasındayken Gülşah Hanım’lar projeye dahil olacak.
CO: Bizim işimizi yurtdışında yapan WeWork diye bir dev var. Şu an 20 milyar Dolar değer biçilen ABD’nin 9. en büyük start-up’ı. Onlar bu işi farklı bir noktaya getirdiler; ayda 7-8.000 m²’lik sekiz farklı yeni lokasyonu üç farklı kıtada, sekiz farklı şehirde açabilecekleri bir sisteme ulaştılar. Malum ABD’de işi hemen standartlaştırma, işin kitapçığını yazıp hemen ölçeklendirme gibi bir anlayış var. Ama onlar işin ortak alanlardaki ruhunu kaybetmeden işi hala güzel yapıyorlar. Ve bunu bu şekilde teknolojiyle yapmayı başardılar. Anlattıkları sistemlere bakınca insan hayran olmadan edemiyor. Mesela binayı lazerle tarıyorlar ve ardından üzerine kendi verilerini yüklüyorlar. Bizim 15 günde çıkardığımız tespiti bilgisayar ortamında bir güne, birkaç dakikaya indirmiş durumdalar. Biz de kendi adımıza işin içine teknolojiyi ne kadar çok entegre edersek, büyümemiz de o kadar hızlanacak.
Gayrimenkul ile teknolojinin bir araya geldiği böyle sistemlerin çıkması bu işi inanılmaz kolaylaştırıyor. Baktığınız zaman bugün elimizde bol miktarda veri var: mekanda nereler kullanılıyor, kullanıcı en çok hangi toplantı odalarını tercih ediyor, genelde kaç kişilik toplantı odaları kullanılıyor gibi… Bir sonraki lokasyonumuzu hem bu datayı hem teknolojisini kullandığımız hem de tasarım odaklı olduğumuz bir sisteme dayandırarak kurgulamak istiyoruz. Şu anki gündemimiz sadece göze hoş gelen değil aynı zamanda gerçek verilere dayanan mekanlar yaratmak.

KÖ: Genelde mimarların daha somut datayla çalışmasına nasıl bakıyorsunuz? İşin doğasına nasıl bir etkisi olacak?
GC: Biz o datayı alıp mekansal karşılığı nasıl olur, ince ince ince çalışıyoruz. Örneğin mekan içinde toplantılara ayırdığımız alan ofis sayılarından çalmamalı. İşin plan tasarımına yansıyan matematiksel bir hesabı oluyor.

KÖ: İnşaat aşamasında işler nasıl yürüyor?
CO: Birkaç farklı model denedik. İlk başta bizim bütün organizasyonu bizim yaptığımız, alçıpancısından mekanikçisine elektrikçisine iş planlarını yaptığımız bir modeli uyguladık. Şimdi ise uygulama projelerinin ve tasarımın mimari ekipten çıktığı, ihale sürecine gidildiği ve müteahhit firmayla anahtar teslim anlaşıldığı bir sistemle çalışıyoruz. İki projeyi böyle gerçekleştirdik ve çok enterasan dinamikler gördük. İşin başında belli bir proje çıkıyor, sonra yol boyunca değişiklikler oluyor ama anahtar teslim için belli bir maaliyette anlaşılmış oluyor. Orada müteahhit firmanın mimar ve işverenle uyumu çok önemli. Mesela bir toplantı odası tasarlanıyor ve çok beğeniyorsunuz, “Bunu kesin yapmamız gerekiyor” diyorsunuz. Mütaahhit firma da şekilde tamam diyor, ama bir taraftan artan bütçe yüzünden buradaki parkeyi iptal edip şap betonla değiştirmek zorunda kalıyor. Biz de tamam diyoruz. Levent’teki üst katların projesi 45 günde tasarlandı, inşaatsa üç ay gibi kısa bir sürede bitti. Çok dinamik bir bütçe var ve müteahhit firmanın uyumu çok önemli: bütçeyi şişirmeden, gerektiğinde malzemeleri ve tasarımı Kolektif’e yakışır bir biçimde modifiye ederek çözüm üretebilecek.

KÖ: O diyalog ve uyum çok önemli değil mi?
CO: Bir taraf maliyeti kontrol ediyor. Bir taraf tasarımı kontrol ediyor. Bir taraf da işletmenin ve markanın kimliğini korumaya çalışıyor. Herkesin ortak olduğu bir nokta var. Herkesin de savunmaya çalıştığı kendi köşeleri var. Bir yerde de zaman faktörü var. Aslında bayağı kompleks bir dengemiz var.