Yuvarlak Masa 19: Belediyelerin ve danışmanların gözünden kentsel dönüşüm deneyimleri

    Yuvarlak masa toplantılarının 19.’sunda sektörün ve ülkenin son yıllardaki en önemli gündem maddelerinden kentsel dönüşümü sürecin içindeki aktörlerden dinledik. Park Dedeman Levent Hotel’de gerçekleşen toplantıda kentsel dönüşüm süreci geçirmiş belediyelerin ve proje geliştirmiş yatırımcıların karşılaştığı sorunlar ve bu sorunlara üretilen çözümler konuşuldu. Moderatörlerimiz BNR Kentsel Dönüşüm Genel Müdür Bener Karagedikli’ye ve EPOS Kurucu Ortağı Neşecan Çekici’ye teşekkür ederiz. Fotoğraflar: LOMONO

    Gayrimenkul Türkiye Yuvarlak Masa Toplantıları’nın 19.’su, 12 Aralık’ta Park Dedeman Levent Hotel ev sahipliğinde gerçekleşti. Toplantının izleyicileri, iki oturumda belediye, yatırımcı ve danışmanların gözünden kentsel dönüşüm deneyimlerini detaylı olarak dinleme fırsatı buldular.

    Gayrimenkul Türkiye Dergisi Genel Yayın Yönetmeni Kuyaş Örs’ün konuşmasıyla başlayan toplantıda oturum moderatörleri, BNR Kentsel Dönüşüm ve Planlama Genel Müdürü Bener Karagedikli ve Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Kurucusu ve Yönetici Ortağı Neşecan Çekici oldu. Karagedikli’nin yönettiği ilk oturumda İskenderun Belediye Başkan Yardımcısı Ahmet Çetinkaya, Sakarya Erenler Belediye Başkanı Cavit Öztürk ve Beyoğlu Belediyesi Kentsel Dönüşüm Şefi Ufuk Altunbaş temsil ettikleri belediyelerin geçirdikleri kentsel dönüşüm deneyimleri konusunda dinleyicileri aydınlattılar. Çekici ise ikinci oturumda Nuhoğlu İnşaat Genel Müdür Yardımcısı Hasan Can Yavuz, Sampaş Kentsel Dönüşüm Direktörü Serdar Serdaroğlu ve Avrupa Gayrimenkul Değerleme Kentsel Dönüşüm Takım Lideri Berkay Okçuoğlu’na kentsel dönüşüm sürecine dair sorular yöneltti.

    1. oturum: Belediyeler kentsel dönüşümü nasıl yaşıyor?

    Birinci oturumun ilk turunda konuşmacılar, İskenderun, Erenler ve Beyoğlu’nun geçirdiği kentsel dönüşüm projeleri hakkında dinleyicileri kısaca bilgilendirirken, ikinci turda ise mülkiyet ve finans problemlerine dair detaylar verdiler.

    Cavit Öztürk: “Bundan sonra kendi kaynaklarımızla ilerleyeceğiz.”

    İlk konuşmacı Cavit Öztürk, Sakarya Erenler Kentsel Dönüşüm Projesi hakkında bilgi verdi. Sakarya’nın kent merkezinin girişinde 847 ha alanda yer alan ve eski bir yerleşim birimi olduğundan, çarpık yapılaşmanın görüldüğü bir ilçe olan Erenler İlçesi’nde yürütülen kentsel dönüşüm süreci hakkında Öztürk, 6306 sayılı Kanun’un işlerini oldukça kolaylaştırdığını belirterek sözlerine başladı: “Eski yasa ile işimiz zordu. Yeni yasa hak sahiplerine de yürütücülere de ciddi haklar getirdi. Belediye olarak ilk önce 18 ha’lık bir alanda kentsel dönüşüm gerçekleştirmek için Bakanlık’a müracaat etmiştik, ancak Kanun’la beraber alanı 66,6 ha’ya çıkardık.”

    Öztürk, yapı stokunun çok eski olmasından ötürü sıkıntıların yaşandığı Erenler’de kentsel dönüşüm süreci Mayıs 2013’te resmi olarak başladığında projenin dokuz etap olarak planlandığını belirtti. Bugün 280 konuttan oluşan ilk etap bitmiş ve hak sahiplerine teslim edilmiş durumda. 144 konuttan oluşan ikinci etabın da 2018’in Şubat ayında bitmesi planlanıyor. Toplamda 11 ha alan kaplayan üç, dört, beş ve altıncı etapta ise 509 konut ve 202 iş yeri planlanıyor. Dokuz etaptan yedisinin projesi hazır durumda, ikisi ise hazırlanıyor.

    Öztürk’ün Erenler’deki kentsel dönüşüm süreci ile ilgili olarak belediye için en zorlayıcı kısımlardan biri, söz konusu alanda belediyenin hiç mülkiyetinin bulunmaması. Tamamı şahsa ait mülkiyetten oluşan alanda mesafe kat etmek için Erenler Belediyesi, 6306 sayılı Kanun kapsamında hak sahiplerinin %90’ıyla uzlaşmış, %10’unun mülkiyetine acele kamulaştırma kararı uygulamış.

    Erenler Belediyesi, Erenler Kentsel Dönüşüm Projesi için finansal anlamda birincil tetikleyici unsur olarak Bakanlık’tan alınan kaynağı kullanmış. Öztürk, 280 konutluk ilk etap için Bakanlık’tan destek alındığını ve inşaatın bu şekilde başladığını, ancak ikinci etabın Erenler Belediyesi’nin kendi kaynaklarıyla gerçekleştirildiğini belirtti. Projenin ilerleyen etapları da yine belediyenin kaynaklarıyla veya kat karşılığı anlaşmalarla, “kendi kendini çevirir bir modelle” yürütülecek.

    Ahmet Çetinkaya: “Kentsel dönüşüm bize bir sosyal dönüşüm imkanı da verdi.”

    Öztürk’ten sonra İskenderun Belediye Başkan Yardımcısı Ahmet Çetinkaya, son yıllarda kentin sosyolojik ve demografik yapısını etkileyen bir göç baskısıyla karşı karşıya kalan Hatay’ın metropoliten ilçesi İskenderun’da yürütülen kentsel dönüşüm çalışmalarını açıkladı.

    Toplam 77 ha alanda yürütülen sürecin başında yapılan uzlaşma görüşmelerinde %80 oranında başarı sağlanmış. Bu süreçte karşılaşılan en büyük sorun, Erenler’deki durumun aksine, vatandaşın mülkiyetinin olmaması olmuş. Tapunun olmadığı görüşmelerde yalnızca enkaz bedelinin söz konusu olması, süreçte zorluk teşkil etmiş.

    Çetinkaya deneyimi üzerinden, sürecin sosyal yönüne de değinerek kentsel dönüşümün bir sosyal dönüşüm imkanı da doğurduğunu savundu: “Kentsel dönüşüm, esasında yapılaşmış çevrenin güçlendirilmesi ve yenilenmesi amacıyla ortaya çıkmış olsa da özellikle Güney Doğu’da bir sosyal dönüşüm niteliği taşıyor. İnsanların yaşam biçimini de dönüştürüyorsunuz.” Kanun’un getirdiği rezerv alan ilan etme yetkisini de kullandıklarını söyleyen Çetinkaya, kent merkezinde 5,5 ha’lık bir alanı rezerv alan ilan ederek parka dönüştürdüklerini söyledi.

    Rezerv konut üretimi için Bakanlık’tan kaynak aldıklarını belirten Çetinkaya, bu süreçte kendi modellerini de geliştirdiklerini aktardı. Bu “sat-yap” modeline göre vatandaşa üreteceği konutu satacağını belgeleyen uzlaşı sözleşmesini kullanarak kredi alınıyor ve inşaat sürdürülüyor. Üç etap olarak planlanan projede şu an birinci etabın rezerv konut inşaatına başlanmış durumda.

    İkinci turda mülkiyet konusuna ayrı bir parantez açan Çetinkaya, Kanun’un izin verdiği tüm enstrümanları kullanarak mülkiyet sorunlarını çözmeden kentsel dönüşüm sürecinin başlatılmaması gerektiğini belirtti: “Biz bu sorunu sübvansiyon yaparak atlattık. Tapusu olmayan vatandaşlara belediye tapusundan 20-55 m2 aralığında arazi verdik. Vatandaşın işgal ettiği araziyi vatandaşın hakkı olarak tanımlayarak, hak edişini arttırdık.”

    Çetinkaya, son olarak kentsel dönüşümün getirisinin doğru anlaşılması gerektiğini belirtti ve yaşadıkları en büyük zorluklardan birinin bu konuda olduğunu ekledi: “Belediye ve vatandaş kentsel dönüşümden bir getiri beklememeli. Konut edinme hakkı sosyal bir haktır. Bu hak hiçbir zaman ticari amaçlı olarak kullanılmamalıdır.”

    Ufuk Altunbaş: “Alanlar kentsel ölçekte ele alınmalı”

    Erenler ve İskenderun için bahsedilen mülkiyet sorunlarının tamamını ve fazlasını kapsayan bir kentsel dönüşüm sürecinin devam ettiği Beyoğlu ile ilgili olarak Beyoğlu Belediyesi Kentsel Dönüşüm Şefi Ufuk Altunbaş sözlerine yürümekte olan projeleri tanıtarak başladı:

    “İstanbul içinde merkezi bir konuma sahip olan Beyoğlu’nun tarihi tarafı da var. Tarihi bölge içinde ‘kentsel yenileme’ adı altında yapılan ve tarihi olmayan bölge tarafında yürüyen projeler var. Birbirinden farklı çok sayıda projenin en büyüğü, yaklaşık 125 ha’lık alanı ile Okmeydanı Projesi. 3 ha alanla en küçük projelerden ve ilk denemelerimizden Örnektepe Projesi ise deneyim eksikliği kaynaklı olarak bazı süreçleri tam yürütememekten biraz uzadı; ancak projenin inşaatı başladı. Bunun dışında özel sektörün doğrudan Bakanlık’tan yetki alarak ilçe sınırları içinde gerçekleştirdiği projeler var; bunlardan en büyüğü Piyalepaşa. Bu projede yetki doğrudan Bakanlık’tan alınsa da Beyoğlu Belediyesi ile koordineli bir çalışma söz konusu. Uzun süredir gündemde olan Tarlabaşı Projesi’nin farkı, tamamen tarihi dokunun içinde yer alması ve proje alanının içinde çok fazla tarihi ve tescilli eserin var olması. Haliçport ve Galataport Projeleri de ilerlemelerini sürdürmekte.” Altunbaş, Beyoğlu içinde 80 ha’lık yeni bir alanın kentsel dönüşüm alanı ilan edilmesi için çalışmaların başladığını ve üniversite raporlarının tamamlanmak üzere olduğunu söyledi.

    İlçenin merkezi özelliğinden ötürü kentsel dönüşüm sürecinin değer artışını da beraberinde getirdiğini kabul eden Altunbaş, Anadolu Kentleri’nden farklı olarak Beyoğlu için en büyük sıkıntının, mevcut yapılaşmanın çok yoğun olması olduğunu belirtti: “Artık yoğunluk arttırılmaması gerektiği, herkesçe kabul edilen bir durum. İki durumu bir arada çözmek için ciddi çaba sarf ediyoruz. Her proje alanında başka bir model, senaryo uygulanıyor.”

    İkinci turda moderatör Karagedikli, Altunbaş’a kentsel dönüşüm alanının tanımlanması ve ilan edilmesi sürecine ve kentsel dönüşüm alanı olma kriterlerine dair sorular yöneltti. Altunbaş bu süreçte bir üniversite ile çalışarak raporlama çalışmalarının yaptırılmasının en mantıklı yol olduğunu savundu ve Okmeydanı Projesi’ni örnek verdi: “Okmeydanı’nın zemini tamamen sağlam olsa da üzerindeki yapı stoku sorunlu. 5.500 binanın içinde yalnızca 50 tanesinin ruhsatı var. Yalnızca 50 tanesi gerekli mühendislik hizmetlerini aldığını belgeleyebiliyor. Buradaki yapı stoku, Haliç’in fabrikalarla dolu olduğu dönemde insanların işe yakın olması için yaptığı gecekonduların yüksek katlı yapılara dönüşmesinden oluşuyor. Yapıların en genci 30 yaşında, neredeyse 1990 yılından beri bina yapılmamış. Böyle bir yapı stokunun bu kadar yoğun olduğu bir bölgede mekanın tamamen ayakta kalması mümkün değil.”

    Beyoğlu’ndaki kentsel dönüşüm alanlarının kentsel yaşam kalitesi açısından da zayıf mekanlar olduğunu, metropollerin sunması gereken sosyal donatıları sunmadığını belirten Altunbaş, kentsel dönüşümün bütün bunlara müdahale etmek için fırsat verdiğini savundu. Aynı nedenden ötürü kentsel dönüşümü parsel bazında çok desteklemediğini belirterek, “Alanı bir bütün olarak, altyapısı, üstyapısı, sosyal donatısıyla birlikte değerlendirmek, bizim Belediye olarak tercihimiz. Bu, hem sosyolojiyi, hem de mekanı organize etmek için büyük bir fırsat oluyor,” dedi.

    “Uygulama yönetmeliği bölgesel olarak farklılaştırılmalı”

    Altunbaş, toplantıya konu olan bölgelerde öne çıkan sorunların farklılaşmasına da değinerek, bu sorunların çözümü için Kentsel Dönüşüm Uygulama Yönetmeliği’nin bölgesel olarak farklılaştırılması gerektiğini söyledi: “Şartlar ve imkanlar bölgelere göre farklılaşıyor. Beyoğlu’ndaki yoğunluk o kadar yüksek ki Haliç’teki bir rekreasyon alanı hariç hiç boş alan yok. Her yerde sürecin tek bir yönetmelikle yönetilmesi gerçekten çok zor. En temelde İstanbul için uygulanacak yönetmeliğin kesinlikle ayrı olması, diğer kentlerin de bölgesel anlamda ayrı yönetmeliklere tabi tutulması gerektiği kanaatindeyim.”

    İlk oturumun sonuna yaklaşırken moderatör Karagedikli de kentsel dönüşüm süreçlerinin master planlarla yönetilmesi gerektiğini savundu: “Kentler, gerçekleştirmeyi planladığı kentsel dönüşüm alanının kararını bir sonraki belediye başkanının inisiyatifine değil, master plan kararına dayandırmalı.” Karagedikli, Altunbaş’ın kentsel dönüşüm alanlarına kentsel ölçekte bakmak gerektiği yönündeki fikrini tekrar vurgulayarak oturumu sonlandırdı.

    2. oturum: Uzlaşının önemi

    İkinci oturumda konuşmacılar, moderatör Neşecan Çekici’nin kısa girişinin ardından ilk turda kentsel dönüşüm sürecinde uzlaşma sürecinin önemini tartıştılar. Çekici, giriş konuşmasında ülke ekonomisi açısından yıllardır güncel ve önemli bir konu olan kentsel dönüşümün disiplinlerarası konumuna dikkat çekti: “Kentsel dönüşüm; geliştirme, değerleme ve başka onlarca disiplinin katkı verdiği bir süreç. Bu süreçte vizyon eksikliği söz konusu olunca hem vatandaş hem de sektör oyuncusu olarak rahatsızlık duyuyoruz. Kentsel dönüşüm, arazi kullanımı yönetimi çerçevesinde bir estetik anlayışı, estetik algı da sosyal değişimi beraberinde getiriyor.”

    Kentsel dönüşüm sürecinin uzlaşma yönetimi ile başladığını belirten Çekici, rantın adil paylaşılmadığı bir düzenin sürdürülebilir olmadığını vurguladı ve kentsel dönüşüm sürecinde uzlaşının rolü üzerine kurgulanan ikinci oturumun ilk sözünü Serdar Serdaroğlu’na verdi. Serdaroğlu, uzlaşı kültürünün oluşturulması bağlamında, içinde bulunduğu Antalya Kepez Santral Kentsel Dönüşüm Projesi’nde edindiği deneyimleri aktardı.

    Serdar Serdaroğlu: “İnsanları ikna etmek çok zor, kandırmak çok kolay”

    Sözlerine uzlaşı sürecinin kentsel dönüşümün en önemli parçası olduğunu belirterek başlayan Serdaroğlu, başarılı olmuş veya olma yolundaki projelerin ortak özelliklerinin detaylı teknik çalışmalar, iyi yönetilmiş bir uzlaşı süreci ve finansman olduğunu savundu. Uzlaşı sürecine bir parantez açan Serdaroğlu, birçok başarılı ve başarısız projede yer aldığını da belirterek süreci yönetmenin dört ayağını güven, sürekli iletişim, adil paylaşım ve süre olarak tanımladı: “Türkiye’de insanları ikna etmek çok zor, kandırmak çok kolay. Yatırımcı, danışman veya geliştiricinin yarattığı güvenden daha önemlisi yerel yönetimin yarattığı güven. Antalya Kepez Santral Kentsel Dönüşüm Projesi’nde 3.200 hak sahibi ile yürütülen ve %100 başarı ile sonuçlanan uzlaşı sürecinde gördük ki sürekli iletişim ve bilgi paylaşımı, sürecin başını zorlaştırsa da yaratılan güven ile ilerlemeyi kolaylaştırıyor. Adaletli paylaşım modelini şeffaf bir şekilde hak sahipleri ile paylaşırsanız çok daha az soruyla karşı karşıya kalıyorsunuz ve yanıtları da çok kolay oluyor. En önemli noktalardan biri de sürecin hızlı ilerlemesi. Bir alan kentsel dönüşüm alanı ilan edildikten sonra uzlaşı süreci ne kadar hızlı ilerlerse proje o kadar çabuk tamamlanıyor. Antalya’daki projenin uzlaşı süreci yaklaşık 4 ayda tamamlandı.”

    Moderatör Çekici’nin yönlendirmesiyle ikinci turdaki konuşmasında sözleşme aşamasına ayrı bir parantez açan Serdaroğlu, sözleşme konusunun özellikle Fikirtepe gibi, bir yerel yönetimin ağırlığı olmaksızın, yatırımcı ve hak sahibinin direkt temasta olduğu durumlarda ayrı bir uzmanlık alanına dönüştüğünü savundu. Yerel yönetimin güçlü olduğu durumlarda ortamda hakim olan güvenden ötürü sözleşme aşamasının daha kolay aşıldığını söyleyen Serdaroğlu, “Sözleşmelerde hak sahibi vatandaşın istediği şey güvenmek. Yatırımcı ve hak sahibinin karşı karşıya olduğu durumlarda herkes kendi tarafının avantajlarını koruyor. Bu durumda da her iki tarafın da haklarını koruyabilecek bir sistem kurmak gerekiyor,” dedi.

    Hasan Can Yavuz: “Fikirtepe’de çalışmalar başladığında Kanun henüz anlaşılmamıştı”

    Fikirtepe’deki kentsel dönüşüm çalışmaları konusunda deneyimlerini aktaran Hasan Can Yavuz uzlaşıdan yola çıkarak alınan mali ve yönetimsel riskleri tanımladı. Serdaroğlu’nun söz ettiği durumların farklı versiyonlarını yaşadıklarını belirten Yavuz, Fikirtepe’deki kentsel dönüşüm çalışmalarının 60 bağımsız adada faaliyet gösteren 30 civarı firmayı kapsadığını ve bu çalışmaların 6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli alan ilan edilmemiş bir Fikirtepe’de gerçekleştiğini hatırlattı. Yavuz, hak sahipleriyle tanışma ve uzlaşı çalışmalarının hem rekabetçi bir ortamda, hem de Kanun’un ilk oturumda da değinilen faydalarının tam anlaşılmadığı ve pratiğinin henüz gelişmediği dönemde yürütüldüğünü vurguladı. Fikirtepe’deki finansman modelinin “tamamen müteahhitlerin becerileri doğrultusunda oluştuğunu” aktaran Yavuz, çalışmalarında bugün gelinen noktada, firmalardan bir kısmının çalışmalarını bitirdiğini; bir kısmının ise çalışmalara hiç başlayamadığını veya mali sıkıntı içinde olduğunu belirtti.

    Çekici’nin özellikle yerel yönetimin katılmadığı durumlarda atılan yanlış adımlara dair sorusunu yanıtlayan Yavuz, Fikirtepe’de çalışmalar başlamadan önce bir tip proje belirlenmesinin ve tüm müteahhitlerin aynı sözleşmeyi uygulamasının faydalı olacağını savundu ve ekledi: “Keşke tüm projeler için ‘paylaşım, yapım ve kontrol metodundan teslim süreçlerine her şeyleri aynı olacak’ denilmiş olsaydı. Keşke arsa sahipleri, kendi içlerinde organize olabildikleri gibi bir takım teknik ve hukuki birimler oluşturarak müteahhitlerle bilinçli görüşmeler gerçekleştirebilselerdi.”

    6306 sayılı Kanun’un uygulanışının anlaşılması sırasında geçen sürenin hem yükleniciye hem de hak sahibine zarar verdiğini belirten Yavuz, son durumun hiçbir paydaşı memnun etmediğini söyledi: “Tek bir sorumlu aramak mümkün değil. Hepimizin az çok tuzunun bulunduğu bir çorbada gelinen nokta bu.”

    Berkay Okçuoğlu: “Alan esaslı modele karşı değer esaslı modelin avantajları anlaşıldı”

    Çekici’nin deyimiyle “kentsel dönüşüm sürecinde adaletin terazisi rolünü üstlenen” değerleme sektörünün sürece katkısını Berkay Okçuoğlu anlattı. Değerlemenin kentsel dönüşüm sürecindeki temel amacının yatırımcılar ve hak sahipleri arasında denge ve uzlaşıyı sağlayabilmek olduğunu belirten Okçuoğlu, taraflar arasında uzlaşıyı, oluşturulan değer tespitleri doğrultusunda farklı kültürleri paylaşan hak sahipleri arasında hakemlik yaparak sağladıklarını söyledi. Kentsel dönüşümü tekil bina ve toplantının konusu olan mahalle ölçeğinde olmak üzere iki ölçekte değerlendirdiklerini belirten Okçuoğlu, her iki ölçekte de değerleme uzmanlarına iş düştüğünü vurgulayarak yaşanılan sorunları şu şekilde dile getirdi: “Tekil bina bazlı çalışmalarda karşımıza çıkan sorunlar genellikle arsa payına ve azınlıkta kalan hak sahipliğine dair sorunlar oluyor. Mahalle bazlı çalışmalarda ise konu tamamen uzlaşıyı sağlamak ve hak sahipliği tespitini yapmak.”

    Çalışmalarında değer esaslı bir model uyguladıklarını anlatan Okçuoğlu, “Bilincin az olduğu dönemde süreç genellikle alan bazlı modellerle çözülmeye çalışılsa da değer bazlı tespitlerin daha gerçekçi sonuçlar verdiğini gördük,” dedi. Hasan Can Yavuz da bu noktada Fikirtepe’de sürecin alan bazlı ilerlediği çalışmalarda hak sahipleri arasında sorun çıktığını, bu sorunlardan hareketle firmaların değer bazlı modelle ilerleme yoluna gittiğini ekledi: “Değer bazlı model insanlara son derece kolay bir şekilde anlatılabiliyor. Çünkü herkes aynı matematiği çok rahat bir şekilde kurgulayabiliyor.”

    Tasarımın hak paylaşımına etkisi konusunda Okçuoğlu, hak sahiplerinin projeye katılım payları tespit edildikten sonra yeni proje için pay dağıtımı sırasında borçlanmayı mümkün mertebe sıfırlamak için mimarlarla masaya oturabildiklerini açıkladı: “Oranını belirli bir yüzdeye kadar düşürdüğümüzde borçlanmayı bertaraf edebiliyoruz. Artı eksi borçlanmayı başka türlü gidermenin söz konusu olamadığı durumlarda ise hak sahipleri ve mimarlar arasında talep alışverişini sağlıyoruz.”

    Kentsel dönüşüm süreçlerinin çok ciddi bir bilinçlendirme süreci barındırdığını hatırlatan ve bu konuda yol almak için büyük bir sabır ve fedakarlık gerektiğini vurgulayan moderatör Neşecan Çekici, soru-cevap bölümünün ardından ikinci oturumu ve etkinliği sonlandırdı. Bütün katılımcılarımıza ve moderatörlerimize teşekkür ederiz.