Plan mı pilav mı? Konut piyasasında durgunluk tehdidi ve planlama

    Bir sonraki konut piyasası döngüsünden önce yapılacak en hayırlı işlerden biri; konuta ve gayrimenkul sektörüne daha plancı bir gözle bakabilmektir. Kalkınma sürecinde birçok açıdan geri kalmış bir ülke olarak Türkiye’nin, her sektör gibi, gayrimenkul sektöründe de kaynaklarını, kentlerini daha akılcı ve insani bir biçimde yönetmeye ihtiyacı vardır.

    Ekonomide Plan Yerine Pilav Tercihinin Kaotik Sonuçları

    Uzun dönemde hepimiz ölmüş olacağız.
    Keynes

    1961 Anayasası’yla kurulan çağdaş kurumlardan biri olan Devlet Planlama Teşkilatı, Birinci Sanayi Planı (1933-1937) ile kısa bir denemenin ardından, ikinci planlama döneminin de başlangıcı olmuştur. Şirketlerin 20 ve devletlerin 100 yıllık plan yaptığı bir dünyada, bizim de sektörlerimizi plancı bir anlayışa göre yönlendirmeye çalışmamız fena fikir değildi. “Bize plan değil pilav lazım” sözü bu dönemdeki plancılık karşıtı anlayışı temsil etmektedir. Tek kurtarıcı veya en harika çözüm aracı olmasa da, planlamacı yaklaşım özellikle 1980 sonrasında gevşedi. Günümüzde de etkinliğini önemli ölçüde kaybetmiş görünüyor. Ülkemizin askeri teknolojiden, tarıma ve bilimsel araştırmalara içinde bulunduğu durum, ekonomik olaylara salt ideoloji ve kısa dönemli çıkar ekseniyle bakmanın olumsuzluklarını acı bir şekilde ortaya koyuyor. Hollanda ve İsrail gibi ülkeler tarım teknolojisinde lider olurken, ülkemiz saman/buğday ithal ediyor. Askeri teçhizatta Osmanlı’dan beri süregelen dışa bağımlılık hala ülke savunmasını akamete uğratıyor. Sosyal kalkınmışlık ölçütlerinin işaret ettiği geri kalmışlık ise aşılamayan plansızlığın ve dışa bağımlılığın insanımızı mahkûm ettiği gayri insani düzenin boyutlarını ortaya koyuyor.

    Ünlü iktisatçı Keynes’in dediği gibi uzun dönemde hepimiz öleceğiz. Ancak kimin ne zaman ve nasıl öleceğinin bilinmemesi mecburen daha düşünceli ve planlı bir yaşam anlayışının benimsenmesine neden oluyor. Ne var ki, plan eşyanın tabiatı gereği olmakla birlikte, diğer sektörler gibi, konut-inşaat sektörünün son yıllardaki durgunluk hikâyesi de dünü/bugünü okuyamama ve plansızlık üzerine kurulu. Önce istatistiklerin yardımıyla durum tespiti yapalım.

    Gözler kalbin, istatistik gerçeğin aynasıdır

    Son dönemde dört önemli istatistiki gelişme dikkat çekiyor. İlk önemli istatistik, konut satışlarında bir azalma eğilimi ortaya çıkabileceğini ima eden, satışlardaki azalmadır. Nitekim 2013 yılında Türkiye geneli 1.157.190 adet olan konut satışı, 2016 yılında 1.341.453 adede yükselmiş, ancak 2017/Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %5,7 oranında azalma ortaya çıkmıştır. Bir yandan da, toplam konut satışları içinde ipotekli konut satışları adet ve oransal olarak azalmaya devam ediyor. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payı 2013 yılında 460.112 adetle % 39,8 iken, 2016 yılında 401.820 adetle %29,9’a gerilemiştir.* Bu gerileme aynı zamanda, resmi ipotekli konut finansmanı sisteminin, inşaat bankacılığı** bünyesinde kendi kurallarıyla oluşan finansman sistemi ile ikame edilmesi anlamına geliyor olabilir. İkinci önemli istatistik, konut kredisi hacminin döviz cinsinden hacim olarak azalmasıdır. HypoStat verilerine göre 2013 yılında 19,9 milyar Avro olan konut kredisi hacmi 2016 yılında 18,1 milyar Avro’ya düşmüş, üstelik 2016 yılında açılan yeni kredi hacmi bir önceki yıla göre 930 milyon Avro azalmıştır.*** Döviz kurundaki olağanüstü artışları dikkate aldığımızda, bu azalma eğiliminin 2016 yılı sonrasında daha da belirgin hale gelmiş olabileceğini söyleyebiliriz. Üçüncü önemli istatistik ise, konut fiyatlarındaki reel artışın durağanlaşmaya veya azalmaya başlamış olmasıdır. Sonuçları seçilen konut fiyatı endeksine göre değişmekle birlikte, üç büyük kent arasında İzmir konut piyasasının istisnai olarak reel artış eğilimini koruduğu, buna karşılık Türkiye geneli ve İstanbul için reel fiyat artışlarındaki durağanlaşma veya azalma eğiliminin artık daha belirgin olduğu söylenebilir. Bir Ankaralı olarak, Ankara konut piyasasının değer artışı anlamında hiçbir zaman cazip olmadığını da eklemeliyim.

    Konut piyasasında fiyatlara yeterince yansımayan önemli bir tıkanma olduğu herkesçe bilinir durumda. Bu durumu, satılamayan yeni konut stokları, ilandan aylarca inemeyen ikinci el stoklar, bitmeyen reklam kuşakları, yüksek ve maliyetler nedeniyle daha da yükselmesi gereken fiyatlar yeterince iyi özetliyor. Belki de bunların bir yansıması olan, dördüncü önemli istatistik ise; Ocak-Ekim 2017 dönemindeki kapanan inşaat şirketi sayısının 2016’nın yıllık istatistiğini çoktan aşmasıdır (bkz. Tablo 1). Şeffaf olmayan finansal yapıları inşaat şirketlerine sürpriz yumurta havası kattığı için, iflasların sektörel düzlemde ne anlama geldiğini yorumlamak kolay değil. Ancak, işlerin herkes için yolunda gitmediği de açık görünüyor.

    Kaynak: TOBB****

    Konut piyasamızdaki döngü durgunluk aşamasındadır

    Sosyal bilimlerde en zor işlerden biri rakamları perspektife oturtabilmek ve değerlendirmeyi kavramsal bir düzlemden yapabilmektir. Bu amaçla soralım: konut piyasasındaki bozulmayı ortaya koyan bu istatistikler ne anlama geliyor? Mülkiye’deki ceza hukuku hocamız cinayetin üç aşaması olduğunu anlatırdı: neşe, durgunluk (-hüzün) ve acı son. Konut piyasamızda yaşanan döngüde de benzeri eğilimler gözlenebilir. Döngünün ilk halkası olan, “plan yerine pilav” düne kadar çoğunluğu mutlu etmiştir. Neşe döneminde artan üretim/satışlar/fiyatlar üreticiye, aracılık sistemi üyelerine ve konut tüketicisine iyi bir on yıl yaşatmıştır. Ne var ki, yukarıdaki istatistikler ve gözlemlerimiz döngünün ikinci halkası olan durgunluk aşamasında olduğumuza işaret ediyor olabilir. Aslında müziğin de, dansın da tadı önemli ölçüde kaçmıştır. Ekonomik döngülerin sonsuza kadar yükseliş ile gitmeyeceğini ve her organizma gibi döngülerin de farklı duyguları tadabileceğini öngörmek zor değil.

    Diğer ülkelerdeki benzer konut piyasası döngülerini incelediğimizde yükseliş aşamasını durgunluk ve çöküş aşamalarının izlediğini görüyoruz. Bu emareler benzeri bir şeyin Türkiye’de de yaşanabileceğini ima ediyor mu? İktisatçının o çok sevdiği varsayımlar dünyasındaki öngörülerin felaket tellallığına açılan bir kapısı olduğunu bilerek söyleyelim: konut piyasasında önce hızlanan reel, ardından nominal fiyat azalmaları uzak bir olasılık olmayabilir. Ağzımızı tabii ki hayra açalım, ancak negatif dışsal bir şok bu sürecin oluşumunu tetikleyebilir.

    T+1 için gayrimenkul piyasası tasarımı

    Piyasa eksenli ekonomik yaklaşımın yaratıcı yönü geliştiricidir. Kar güdüsü olmasa Manhattan, Şangay ve Levent’de gökdelenler yükselmezdi. Ancak çağdaş devletler piyasa ekonomisinin yıkıcı/verimsiz yüzünü ekonomik ve sosyal politikalarla rehabilite etmektedir. Üretici/aracı ve hatta tüketici açısından gayrimenkul sektöründeki yüksek kar döneminin, en azından bu döngü için, sonuna gelinmiş olunması muhtemel görünüyor. Ekonomik kayıpların hızlanabileceği gayrimenkul (ve özellikle konut) sektörünü palyatif tedbirlerle ayağa kaldırmak da zor görünüyor. Mevcut konut piyasası döngüsü bütün paydaşlar için önemli ve tarihi bir ders niteliğindedir. Bu süreçten politika yapıcılar, gayrimenkul sektöründeki kar odaklılığın kaynakların verimsiz kullanıldığı ve kentleri yaşanmaz kıldığı sonuçlarına ulaşabilir. Üretici/aracı kesim, fiyat erişilebilir olmayan projelerle sürekli yüksek kazancın yapısal sorunları olan bir ekonomide sürdürülemez bir amaç olduğunu ve tüketiciler ise konut değerinin ekonomik döngülerde azalabileceğini anlayabilir.

    Bir sonraki konut piyasası döngüsünden önce yapılacak en hayırlı işlerden biri; konuta ve gayrimenkul sektörüne daha plancı bir gözle bakabilmektir. Kabul etmek gerekir ki, özel sektör odaklı olan gayrimenkul sektörünü planlamak birçok açıdan zordur. Ancak kalkınma sürecinde birçok açıdan geri kalmış bir ülke olarak Türkiye’nin, her sektör gibi, gayrimenkul sektöründe de kaynaklarını, kentlerini daha akılcı ve insani bir biçimde yönetmeye ihtiyacı vardır. Güney Kore, Tayvan, Malezya ve Polonya gibi ülkeler Türkiye’nin ekonomik olarak önüne geçerken, bizim de uzun dönemli akılcı ekonomik politikalar geliştirmemiz size de makul görünmüyor mu? Şairin dediği gibi, tüketici ve toplum olarak, biz artık şarkı dinlemek değil, şarkıyı söylemek istiyoruz. Bunu da hiçbir sektörde günü kurtararak yapamayacağımız aşikârdır.

    * Bkz. http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=24802 (Erişim Tarihi: 06.12.2017).
    ** İnşaat bankacılığı yazımız için bkz. https://gayrimenkulturkiye.com/2016/06/23/3554/ (Erişim Tarihi: 06.12.2017).
    *** Bkz. https://hypo.org/app/uploads/sites/3/2017/09/HYPOSTAT-2017.pdf (Erişim Tarihi: 06.12.2017).
    **** 2016 Aralık ve 2017 Ekim ayına ait kurulan ve kapanan şirket istatistikleri için bkz. https://www.tobb.org.tr/BilgiErisimMudurlugu/Sayfalar/KurulanKapananSirketistatistikleri.php (Erişim Tarihi: 06.12.2017).