Yeni İmar Yönetmeliği sonrası kazanılmış hakların durumu

İmar ve gayrimenkul hukukunda kazanılmış hakla ilgili beklenen düzeyde yasal düzenlemeler getirilmese de yeni İmar Yönetmeliği ile plan tadilatlarında yapı sahibine sağlanan seçimlik hak sektör için olumlu bir gelişme. Sektörün daha sağlıklı gelişmesi, bütün sektör oyuncuları için daha öngörülebilir olması adına kanun koyucunun kazanılmış hak konusunu tam anlamıyla netliğe kavuşturmasına ihtiyaç var.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (“İmar Yönetmeliği”) muhtelif değişikliklere uğradıktan sonra en nihayetinde 1 Ekim 2017 tarihinde yürürlüğe girdi. Ancak, yürürlük tarihinden bir gün önce değişikliğe gidilerek imar hukukunda kazanılmış hakkın kapsamı ile ilgili olarak akıllardaki soru işaretleri halen giderilebilmiş değil. Bu makale ile yeni İmar Yönetmeliği sonrasında imar ve gayrimenkul hukukunda kazanılmış hak ve inşaat ruhsatlarının akıbetini irdeleyeceğiz.

(i) İmar/gayrimenkul hukukunda kazanılmış hak nedir?

İmar hukukuna dair yasal düzenlemeler içerisinde kazanılmış hakkın ne olduğu, hangi durumlarda var olduğuna dair genel bir düzenleme yer almamaktadır. Bu nedenle imar/gayrimenkul hukukunda kazanılmış hakkın ne olduğu, hangi durumlarda var olduğunu başta Danıştay kararları olmak üzere mahkeme kararları ile ortaya konulmaktadır. Kazanılmış hak Anayasa Mahkemesi tarafından “kişinin bulunduğu statüden ortaya çıkan, tahakkuk etmiş, kesinleşmiş ve kişisel alacak niteliğine dönüşmüş hak”, Danıştay tarafından ise “idari işlemin kişisel sonuçlarının dokunulmazlığı ilkesi” olarak değerlendirilmektedir. Gayrimenkul sektörünü ilgilendiren kısmı ise, bir imar planının iptal edilmesi durumunda, bu imar planına göre düzenlenen inşaat ruhsatının, yapı kullanma izin belgesinin iptal edilip edilmeyeceği ve en nihayetinde inşa edilen binanın yıkılıp yıkılmayacağıdır.

(ii) Yeni İmar Yönetmeliği ile kazanılmış hakla ilgili olarak ne gibi değişiklikler geldi?

Yeni İmar Yönetmeliği ile, yapımına devam eden yapılarda, imar plan iptali olması halinde seviye tespiti yapılarak inşaatın durdurulmasını ve mahkeme kararında yer verilen iptal gerekçeleri de dikkate alınmak suretiyle hazırlanacak yeni imar planına göre mevcut haliyle ya da tadilatlı olarak korunması mümkün olan yapıların devamına izin verilmesi açıkça düzenlendi. Ayrıca, korunması mümkün olmayan yapıların ise ruhsatları iptal edilerek inşaatın durdurulma tarihine kadar ruhsat eki projelerine uygun olarak yapılan kısmı kazanılmış hak kapsamında korundu. Böylece, uzun zamandır kafalarda soru işareti yaratan, Danıştay’ın hakkında farklı kararları olan bu denli önemli bir konu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın inisiyatifi ile yeknesak bir uygulamaya bağlanmış oldu. Kazanılmış hak konusundaki bu düzenleme imar hukukunda Danıştay’ın benimsediği kazanılmış hakkın kapsamını genişletti. Konu biraz olsun netliğe kavuştu derken, İmar Yönetmeliğinde son gün yapılan değişiklik ile bu düzenleme yürürlüğe girmeden iptal edildi. Sonuç itibarı ile imar hukukunda kazanılmış hakkın kapsamı eski yönetmelik dönemindeki Danıştay kararları çerçevesinde yorumlanmaya devam edecek.

(iii) İmar planının iptali durumunda kazanılmış hak Danıştay tarafından nasıl değerlendiriliyor?

Danıştay’ın imar planı iptali halinde kazanılmış hakkın durumuna dair görüşün son yıllarda daha keskin ve sert olduğunu söylenebilir. Önceleri Danıştay, her olay özelinde, inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni gibi işlemlerin nasıl alındığı, inşaatın tamamlanıp tamamlanmadığı ve tamamlanmış ise seviyesini inceleyerek, karar vermekteydi. Bu görüşe göre, iptal edilen bir plana göre inşaat ruhsatı almak tek başına kazanılmış hak teşkil etmemekle beraber belirtilen kriterlere göre somut olay özelinde kazanılmış hakkın varlığına karar verilebilmekteydi. Son yıllarda ise, Danıştay’ın bu değerlendirmeden uzaklaştığı söylenebilir. Danıştay son yıllarda verdiği kararlarda kazanılmış hakkın varlığını dar yorumlamaktadır.

Danıştay’ın son dönemdeki içtihatlarına baktığımızda kazanılmış hakkın var olduğunu söyleyebilmek için dört ana unsurun arandığını görürüz. Bu unsurlar; somutlaşma unsuru, tamamlanmış olma unsuru, iyi niyet unsuru ve hukuka uygunluk unsuru olarak sıralanabilir. Somutlaşma unsuru; imar planları gibi düzenleyici işlemin tek başına kazanılmış hak oluşturamayacağı, bu düzenleyici işleme dayanılarak ilgili lehine hak tanıyan birel işlemin gerekli olduğu anlamına gelir. Yapı ruhsatının bir imar planına dayanılarak verilmesi durumunda somutlaşma unsurunun varlığından söz edebiliriz. Tamamlanmış olma unsuru; hakkın bütün sonuçlarıyla fiilen elde edilmedikçe kazanılmış hakkın doğmayacağı anlamına gelir. İnşaat işlerinde, tamamlanmış olma unsuru yapı kullanma izin belgesi alınmasıdır. İyi niyet unsuru, ilgilinin, idarenin tesis ettiği işlemin hukuka uygunluğuna güvenerek iyi niyetli bir şekilde hareket ederek bu işleme dayanarak eylemde bulunması olarak açıklanabilir. Hukuka uygunluk unsuru ise kazanılmış hakkın ancak Anayasa, Kanun, Yönetmelik gibi bir hukuk normuna dayanması gerektiği, hukuka aykırı işlemlerden kazanılmış hak doğmayacağı anlamına gelir. Hukuka aykırı durumlara dayanılarak elde edilmiş ruhsatlar bakımından kazanılmış hak iddiasında bulunulamayacaktır.

Bu nedenle Danıştay son dönemdeki içtihatlarında hukuka aykırı olarak tesis edilmiş imar planına dayanılarak düzenlenen inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin, imar planı daha sonra iptal edilse bile kazılmış hak oluşturmayacağını belirtmektedir. Böylece, inşaat ruhsatının iptali sonrasında yapının yıkılması gerekmektedir. Danıştay bu durumda, her zaman inşaat ruhsatını düzenleyen belediyeye tam yargı davası açılarak uğranan zararların tazminin talep edilebileceğini de vurgulamaktadır. Ancak, uygulamada hiçbir geliştiricinin ya da yatırımcının böyle bir girişimde bulunduğuna tanık olmadık. Bu da konunun sektörde hiçbir zaman sıcaklığını yitirmemesine, eleştirilere neden oluyor. Sonuç itibarı ile imar ve gayrimenkul hukukunda kazanılmış hakkın kaygan bir zeminde oturuyor olması yerli ve özellikle yabancı sektör oyuncularında hep bir tedirginlik kaynağı olmakta ve yatırım kararlarını da olumsuz etkilemektedir.

(iv) İmar planının değişmesi durumunda kazanılmış hakkın durumu nedir?

İmar plan iptali durumunda kazanılmış hakkın durumu yeni İmar Yönetmeliğinde düzenlenmez iken, imar planı değişikliği durumunda kazanılmış hakkın akıbeti sektör lehine bir düzenleme ile yerini almıştır. Yeni düzenlemeye göre imar planı değişikliği durumunda imar planlarının hukuka aykırılığı söz konusu olmadığı için, değişen imar planı uyarınca düzenlenen inşaat ruhsatları kazanılmış hak olarak kapsamında korunmaktadır. Eski düzenlemeye göre parselin durumu, binanın parseldeki konumu, kat adedi, yapı yaklaşma mesafeleri, KAKS, TAKS veya kullanım kararı gibi plana ait kararlara aykırı hale gelen yapılar, değişen imar planı uyarınca düzenlenen ruhsat eki projelerine göre tamamlatılır. Yeni İmar Yönetmeliği ise, bu gibi durumlarda yapı sahibinin dilerse yeni imar planına göre de tadilat ruhsatı alıp yapıyı buna göre tamamlayabilme hakkı tanımıştır. Böylece, yapı sahibi hangi imar planı kendi lehine ise onu seçebilecektir. İmar ve inşaat hukukunda kazanılmış hakta beklenen düzeyde yasal düzenlemeler getirilmese de bardağın dolu tarafına bakıp plan tadilatlarında yapı sahibine sağlanan seçimlik hak sektörü için olumlu bir gelişme olduğu söylenebilir.

Bu makaleyi kaleme almamda destek olan Av. Esin Namer Tuncel ile Stj. Av. Ayşegül Çelik’e teşekkürlerimi sunarım.