Rekabet ve karlılık için kaçınılmaz bir gereklilik

    Bölgenin sosyal, ekonomik, fiziksel ve hukuki özelliklerine uygun ve eşitlikçi değerleme ve dağıtım modellerinin oluşturulması, ciddi bir değerleme ve danışmanlık hizmetini zorunlu kılıyor.

    Gayrimenkul sektörü son yıllarda ulusal ölçekte gelişen sektörlerin başında yer almakla birlikte demografik ve ekonomik değişimlerden en fazla etkilenen sektörlerden birisi olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu gelişmeye etki eden faktörlerin başında sektörün karlılık oranının her geçen gün artması ve gayrimenkul getirilerinin enflasyonist ortamda bile çok yüksek kalmasıdır. Paralel olarak gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı ürünler ülkemizde en verimli yatırım aracı olarak ön plana çıkmakta, ancak getirisi yüksek olmakla birlikte hatalı yatırımda kayıplarda yüksek olabilmektedir. Küreselleşme sürecinde hızla gelişen gayrimenkul pazarları ve artan rekabetçi piyasa koşullarında güvenilir yatırımlar yapmak isteyen ve yatırımlarını yönetmek isteyen geliştirici ve yatırımcılara profesyonel danışmanlık hizmeti verilmesi, sektör paydaşlarının elini daha da güçlendirmektedir.

    Gayrimenkul ürünlerinden konutu ele aldığımızda; konuta biçilen iki farklı rol ön plana çıkmaktadır. Bunlardan ilki “barınma ihtiyacı” yaklaşımıdır. Maslow’un Temel İhtiyaçlar Hiyerarşisi incelendiğinde, konutun barınma ihtiyacını karşıladığını ve dolayısıyla söz konusu sektörün de gıda sektörü gibi insanlık var oldukça dinamik bir sektör olarak ayakta kalacağını görmekteyiz. İkinci yaklaşım ise “finansal ürün” yaklaşımıdır. Bu yaklaşımdan bakıldığında da büyük krizler olmadıkça konuta olan talebin sürekli devam edeceği düşünülmektedir. Bu iki yaklaşım sosyal ve ekonomik olmak üzere iki farklı pencereden konuta bakmakta olup her ikisinin sonucunda da konutun sürdürülebilir bir varlık olduğu ortaya çıkmaktadır. Ticari gayrimenkuller için ise durum daha karmaşık bir hal almaktadır. Her bir ticari gayrimenkulün kendine has dinamikleri ve hassasiyetleri bulunmaktadır. En önemli ortak noktaları konut alanları ile ilişkilerinin güçlü olduğu ve birlikte kurgulanması gerekliliğidir. Söz konusu gayrimenkul her ne olursa olsun projelendirme aşamasında; değerleme, fizibilite, Pazar araştırmaları, en etkin ve verimli kullanım analizi gibi ön çalışmaların yapılması ve projenin mali fotoğrafının çekilmesi gerekmektedir.

    Ticari gayrimenkul geliştirme çalışmalarında en önemli hususlardan biri lokasyon seçimidir. İşletmenin yapacağı tüm ticari faaliyetlerin de kaderini belirleyecek hayati öneme sahiptir. Yer seçiminde; kullanım alanı, cephe genişliği, reklam kabiliyeti, kira getirisi vb. parametreler olsa da doğru bir konumlandırma yapılmadığı takdirde başarısız bir girişimle sonuçlanabilmektedir. Bölgedeki yaya hareketliliği, nüfus yoğunluğu, erişilebilirlik kriterlerinin yanı sıra yakın çevredeki toplanma alanları, otopark alanları, üniversite kampüsü, kamu kurumları, toplu ulaşım noktaları da avantaj sağlayan önemli kriterlerdir. Konsepte yönelik hizmet ve ürün çeşidine göre hedef kitlenin de doğru olarak belirlenmesi gerekmektedir. Hedef kitle yoğunluğu harcanabilir gelir seviyesi ile rakip firmalar arasındaki bağlantıyı göstermektedir.

    Gayrimenkul sektörüne nitelikli projeler kazandırma noktasında ise gayrimenkul yatırım şirketleri kadar mimarlara da büyük bir sorumluluk düşmektedir. Sektörün en önemli bileşenlerinden biri olan mimarlık, sektöre ihtiyacı olan niteliği ve dinamizmi kazandırmalıdır. Mimari anlamda bölgenin ihtiyacını karşılayamayan, trendleri yakalayamamış projeler, kendilerini bir adım geride bulacaklardır.

    Gayrimenkul değerleme ve danışmanlığı; gayrimenkul alırken, satarken, kiralarken, projelendirme aşamasında veya gayrimenkulle ilgili finansman temini öncesinde; hukuki, teknik ve fiziki verilerin, bilimsel ve doğru bir şekilde araştırılıp raporlaştırılması ve buna göre yatırım kararına yön verilmesi, yapılan yatırımın güvenilirlik ve uygun bir zaman periyodunda getirisinin belirlenmesi hizmetlerinin genel adıdır.

    Varlıkların yeniden değerlendirilmesinde, finansman kullanımında, birleşmelerde, devralmalarda, teminatların değer tespitinde, borçların yeniden yapılandırılmasında, alacakların takas yolu ile azaltılmasında, proje değeri analizlerinde, en etkin ve en verimli kullanım analizinde, GYO’ların varlık hareketlerinde doğru ve güvenilir raporlar ile değerleme firmaları danışmanlık hizmeti vermekte olup, yatırımcı ve geliştiriciler tarafından değerleme ve danışmanlık hizmetlerine olan talep de artmaktadır.

    Değerleme ve danışmanlık hizmetleri için güncel konulardan bir diğeri ise kentsel dönüşüm/kentsel yenileme süreçleridir. Türkiye’de kentsel dönüşüm çalışmaları nitelikli gayrimenkul danışmanlığı hizmetlerini daha da önemli hale getirdi. Değer esaslı uygulamalar ile kentsel dönüşüm ve yenileme alanlarında süreç için olmaz ise olmaz bir hale geldi. Temel olarak; mevcut durum değerlemesi ve yeni projelerin değerleme çalışmaları sürecin ayrılmaz bir parçası haline gelmiş olup değerleme ve danışmanlık firmalarının, kentsel dönüşüm süreçlerinin stratejik danışmanlığını üstlendiği uygulamalar hızla hayata geçmeye başladı. Sürecin en önemli sorunlarından birisi olan gayrimenkul paylaşımının nasıl yapılacağıdır. Bölgenin sosyal, ekonomik, fiziksel ve hukuki özelliklerine uygun ve eşitlikçi değerleme ve dağıtım modellerinin oluşturulması, ciddi bir değerleme ve danışmanlık hizmetini zorunlu kılıyor. Değer esaslı dağıtım modellerinin önem kazanması ile birlikte geliştiriciler dağıtım yükünden giderek kurtulmakta, hak sahibi ve geliştirici arasındaki paylaşım ise mali açıdan önceden kestirilebilir duruma gelmektedir.