2080’de kentsel dönüşüm: Bugünden bir çözüm önerisi

Daha bugünün kentsel dönüşümünü gerçekleştirmeye çalışırken, 2080’e kim öle kim kala dediğinizi duyar gibiyim. Amacım, bugün kentsel dönüşümü sağlarken, geleceğin de düşünülerek hareket edilmesi yönünde bir farkındalık yaratmak.

Kentsel dönüşüm konusunda gerek gayrimenkul geliştirme, gerek imar, gerekse de hukuk dalında artık uzmanlaşmış birçok profesyonel var. Ben onlar kadar yetkin değilim; aksine, kamuoyuna yansıyan bilgiler, çevremde gözlemlediğim dönüşüm işlemleri ve kişisel deneyimlerim çerçevesinde konuya vakıfım. Kentsel dönüşüm konusunda net olarak gözlemlediğim şu: Kentsel dönüşümün önündeki en büyük engel, konutların/işyerlerinin inşa edildikleri arsa üzerindeki parçalı mülkiyet yapısı.

İkinci el gayrimenkul satışlarında da öyle: Bir arsa, bir konut veya bir işyeri, farketmiyor; birden çok hissedarın söz sahibi olduğu bir gayrimenkulü, bütün hissedarları uzlaştırarak satışa çıkarmak, gelen satın alma tekliflerinin değerlendirilmesini ve kabul edilmesini sağlamak bir hayli güç; birden çok sesin yükseldiği süreci, bir koroyu yönetir gibi yönetmek gerekiyor. Çoğu zaman bu tür çok hissedarlı gayrimenkullerin satışı, hüsran ile bitiyor; potansiyel alıcı, ya en başında çok hissedarlı yapıdan ürküp hiç müzakereye başlamıyor ya da sunmuş olduğu bir teklife doğru düzgün, zamanında bir cevap gelmezse, daha fazla uğraşmayıp diğer satılık gayrimenkullere yöneliyor. Alıcı ve satıcıyı belli bir potada tutup, satışı sonuçlandıracak aracı kişilere büyük sorumluluk düşüyor, konuyu bir sonuca ulaştırmak onların maharetine kalıyor ya da hukuki yollara başvurulursa da konu uzadıkça uzuyor.

Kentsel dönüşümde, belli sayıda daire olan bir apartmandaki kat maliklerini de belli bir uzlaşı noktasına getirmek ve o apartmanda kentsel dönüşüm sürecini başlatabilmek de benzer bir maharet gerektiriyor. Çoğu zaman malikler kentsel dönüşüm modeline karar veremiyorlar; kendileri mi finanse edecekler, belli oranda eski dairelerinin büyüklüğünden feragat edip arsalarını kat karşılığı müteahhide mi verecekler ya da emsal artışı bekleyip böyle bir artış olursa daire alanlarını koruyup artışla elde edilecek ek inşaat hakkını bir müteahhide verip yeni bina yapılmasını mı tercih edecekler; süreç daha en başında tıkanıyor. Görüldüğü gibi bir arsa üzerinde birden çok sesin varlığı, o arsa ile ilgili bir tasarrufta bulunmayı zorlaştırıyor.

Yakın geçmişte ya da bugün inşa edilen binaların ekonomik ömrü 50-60 yıl; bu süre geçtikten sonra, binaların ya esaslı bir tadilata ya da yıkılıp yeniden yapılmasına ihtiyaç var. İşte tam da bu nedenle, içinde bulunduğumuz yıllarda bugün bir şekilde uzlaşıp kentsel dönüşümü gerçekleştirilmiş arsalarda, 2080 yılı civarında muhtemelen yeniden bir yenileme/dönüşüm durumu gündeme gelecek. Bugün uzlaşanların belki birçoğu o yılları göremeyecek; ya mirasçıları ya da o daireleri satın almış başkaları bu defa söz sahibi olacak. Peki onlar uzlaşıp, binalarında kentsel dönüşümü başlatabilecekler mi?

İşte arsalar üzerindeki bu parçalı mülkiyet konusu, hem kentsel dönüşüme tabi mevcut binaların bulunduğu hem de üzerinde yeni proje geliştirilecek arsalarda, bir çözüme götürülmelidir. Bu konuda İngiliz mülkiyet sistemi örnek alınabilir. İngiltere’de arsalar, çoğunlukla Kraliyet Ailesi veya yakınlarının mülkiyetindedir. Arsa/toprak alınıp satılmamakta, arsa üzerinde inşa edilen yapı (daire, işyeri vs.) satışa konu olmaktadır. Arsalar, gayrimenkul geliştiricilere 250 yıla varan sürelerle kiralanmakta, söz konusu arsalar üzerinde inşa edilen binalardan konut, işyeri satın alanlar, aldıkları gayrimenkulün büyüklüğüne göre belirlenmiş bir bedeli, yıllık bazda, o toprağı kiralayan gayrimenkul geliştirici şirket üzerinden Kraliyet ailesinin veya toprak sahibi soyluların emlak şirketine ödemektedirler.

Bizde sürekli artan arsa maliyetlerini belirli bir seviyede tutabilmek adına, Türkiye’de de İngiltere’deki gibi arsaların sahibi merkezi otorite, yani, kamu adına Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi olabilir ve Hazine, TOKİ, Emlak Konut GYO aracılığıyla bu arsaları, çözüm ortağı gayrimenkul geliştiriciler eliyle, konut, işyeri satın alacaklara uzun vadeli kiralayabilir. Arsanın alım-satım maliyetinin ilk yatırım tutarından düşülmesi ve uzun dönemli kiralamaya geçilmesi halinde, %45’e varan oranlarda gayrimenkullerin ucuzlaması söz konusu olabilir; alıcılar, bu sayede, ciddi bir finansman yükünden kurtulmuş olacaklar, gayrimenkuller daha kolay alınır ve satılır hale gelecek.

Peki önerdiğim İngiliz mülkiyet sistemi çerçevesinde bugünkü kentsel dönüşüm nasıl gerçekleştirilir, nasıl hızlandırılır? 6306 Sayılı Kanun’a göre kamu, çürük binaların bulunduğu bölgeleri “riskli alan” ilan etme yetkisine sahip; bu yetkiyle ilan edilen riskli alanları bütünüyle kamulaştırılabilir. T.C. Hazinesi geri ödeme garantili olarak uzun dönemli kira getirisi vaadi ile uluslararası yatırımcılardan elde edilecek fonlarla, şu an parçalı mülkiyete sahip, belirli bir uzlaşıya erişemeyen kentsel dönüşüm alanlarını kamulaştırır. Kamulaştırılan alanlarda yapılacak yeni binalardaki konutlar ve işyerleri, İngiliz mülkiyet sisteminde olduğu gibi yapı inşaat bedeli ve 50-60 yıl süreyle (finansman maliyetine göre) “toprak kirası” alınarak satılır. Uluslararası yatırımcılara fonların geri ödemesi de, toplanacak bu toprak kiraları yapılır.

Eski binaların kat malikleri de, kamulaştırma neticesinde elde edecekleri gelirle, ya yine aynı arsa üzerinde geliştirilecek İngiliz mülkiyet sistemi ile satılacak dairelerden, işyerlerinden satın alırlar ve sadece toprak kirası maliyetiyle yaşadıkları semtte kalırlar ya da tercih edecekleri başka bir projeden yeni dairelerini, işyerlerini satın alırlar. Böylece kentsel dönüşüm de hızlandırılmış olur.

Yukarıdaki şekilde, kamulaştırılan alanlarda, bundan sonrası için parçalı mülkiyet önlenmiş ve artık 2080’de mi olur, 2090’da mı olur bilinmez, bir sonraki dönüşüm gerekliliğinde, arsanın sahibi T.C. Hazinesi ya da o alanı tahsis ettiği kamu otoritesi (TOKİ, Emlak Konut GYO), hızlı karar alarak söz konusu dönüşümü, tek karar verici olarak hemen başlatabilir.