Yabancı yatırımcı için gayrimenkul yatırımında avantajlar

    Uluslararası yatırımcılar gerek çifte vergilemeyi önleme anlaşmaları çerçevesinde karşılıklı olarak ve gerekse de tek taraflı bazı düzenlemelerle Türk gayrimenkulüne yatırım yapma konusunda özendirilmektedir.

    Kabul etmeliyiz ki yabancı bir yatırımcı için yabancı ülkeye yatırım yapma kararı vermek hiç de kolay değildir. Kurallarını, yasalarını, geleneklerini, alışkanlıklarını, iş yapış şekillerini bilmediğiniz, aşina olmadığınız bir ortamda yatırım yapmak, hele de bu yatırımı kolaylıkla nakde dönüştürülemeyen bir varlığa, gayrimenkule yapmak ciddi bir risk taşır. Ancak, alınacak risk, karşılığında kar da getirebilir. Risk alarak normalde elde edilemeyecek kazançları elde etmenin cazibesi, riski farklı ülkelere yayarak global bir yatırımcı olma isteği, ülkelerin gelişme beklentileri gibi pek çok sebep yatırımcıların gözünü başka ülkelere çevirmelerine yol açıyor. Yatırım yapılacak ülke arayan ve ekonomik özellikleri birbirine benzeyen ülkeler de yatırımcıları kendi ülkelerine çekebilmek için söz konusu riskleri alınabilir kılan teşvikleri yatırımcılara sunuyorlar.

    Türkiye de söz konusu uluslararası gayrimenkul yatırımcı pastasından pay alabilmek için potansiyel yatırımcılara cazip gelecek bazı mali teşvikler sunuyor.

    Oturma izni ve vatandaşlık

    Vergisel teşviklere geçmeden önce özellikle uluslararası konut alıcısının çok önem verdiği “oturma izni” konusuna değinmekte yarar var. Mevcut mevzuatımız gereği, ülkemizce gayrimenkul alımına izin verilen yabancı gerçek kişi yatırımcılar için herhangi bir yatırım miktarı sınırlaması olmaksızın oturma izni kolaylıkla verilmekte ve yenilenmektedir. Ayrıca talep edilmesi ve Bakanlar Kurulunca uygun görülmesi halinde 1 milyon ABD Doları ve üzerinde gayrimenkul alımı yapan yabancı gerçek kişilere Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı da verilebilmekte.

    Gayrimenkul alımlarında KDV istisnası

    Bilindiği üzere bazı sınırlı istisnalar dışında gayrimenkul alım satım işlemleri ülkemizde %1, %8 ya da %18 oranında KDV’ne tabidir. Kural olarak alım işlemlerinde ödenen KDV, söz konusu gayrimenkulün satışı sırasında hesaplanan KDV’den indirileceği için, değer kazanmış bir gayrimenkul alım satım işleminde KDV alıcısına bir yük oluşturmaz (Satış fiyatı alış bedelinden yüksekse KDV’nin kendisi değil, sadece alım-satım arasında geçen süre boyunca katlanılan finansman maliyet oluşturur). Ancak bu indirim mekanizması sadece gayrimenkul alım satım ticareti yapan kişi ve kurumlar için mümkün olduğundan bir tacirden/şirketten gayrimenkul alan bir gerçek kişi için ödenen KDV, satışta indirim olanağı olmadığı için doğrudan maliyet oluşturur. Bu da gerçek kişi alıcı için gayrimenkulün türüne göre satış fiyatının üzerine %1, %8 ya da %18’lik ek bir maliyet demektir.

    Söz konusu KDV yükü/maliyeti uluslararası gerçek kişi gayrimenkul yatırımcıları için de önemli bir değer oluşturduğundan uluslararası rekabet üstünlüğü sağlamak ve ülkeye döviz girişini teşvik etmek için Türkiye’de yerleşik olmayan kişiler ve yabancıların konut ve işyeri alımlarına yönelik bir KDV istisnası bulunmaktadır. Söz konusu istisnadan yararlanmak için detaylı koşullar olsa da kısaca Türkiye’de yerleşmiş sayılmayanlar ile yabancı gerçek kişiler, bedeli yurt dışından döviz olarak getirilmek; ilk defa satışa konu olmak ( ikinci el olmamak ) ve satın alınma tarihinden sonra bir yıl içinde satılmamak koşulu ile satın alacakları konut ve işyerleri için KDV istisnasından yararlanacaklardır. Bu da konut ya da işyeri için %1, %8 ya da %18 oranından bir vergi avantajı demektir yabancılara.

    Değer artış kazancı vergilemesinde avantajlar

    Uluslararası bir yatırımcı Türkiye’den doğrudan bir gayrimenkul alımı yerine söz konusu gayrimenkule sahip olan bir şirket hissesi, bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) hissesi ya da bir gayrimenkul yatırım fonu (GYF) katılma belgesi alırsa vergi avantajları daha da artacak; söz konusu hisse/katılma belgesini sattığında yerli yatırımcılara kıyasla belli koşullarda ciddi vergi avantajlarına sahip olacaktır.

    Bilindiği gibi GYO ve GYF’lerin kazançları kurumlar vergisinden istisna edilmiştir. Dolayısı ile GYO hisse senedine ya da GYF katılma belgesine sahip yerli/yabancı tüm yatırımcılar, bu şirket/fonların elde ettikleri kazançlara %22 oranında kurumlar vergisi yükü taşımadan sahip olabilme olanağına sahiptirler.

    GYO karlarının dağıtımında stopaj oranı yerli/yabancı tüm hissedarlar için %0 olarak belirlenmiştir. Türkiye’de yerleşik gerçek kişiler elde ettikleri kar paylarını izleyen yıl beyan edip üzerinden %35 varan vergi tarifesine göre vergi öderken; uluslararası GYO yatırımcıları açısından stopaj (%0) Türkiye’de yüklendikleri nihai vergi olacaktır.

    GYO hisselerinin alım satımında ise Borsa İstanbul’da yapılan işlem nedeniyle herhangi bir vergi yükü doğmayacaktır hem yerli hem de yabancı gerçek kişi yatırımcılar açısından.

    Gerçek kişilerin GYF katılma belgelerinden elde ettikleri kar paylarından ya da alım satım kazançlarından ödeyecekleri vergi ise stopaj yoluyla alınan %10’la sınırlı kalacaktır. Uluslararası kurumsal yatırımcılar için ise stopaj oranı %0 olacağından GYF katılma belgelerine yatırım yapmak yabancı kurumsal yatırımcılar için ciddi avantaj sağlayacaktır.

    Türkiye’de kurulu bir A.Ş. hissesini elinde tutan uluslararası yatırımcı, Türkiye’de yerleşik gerçek kişi ya da kurumlara göre hem kar payı alımında hem de hisse satışında da daha avantajlı durumdadır. Söz konusu hisse senedinden kar payı elde eden Türkiye’de yerleşik gerçek kişi hem bu kar payını %15 stopajla alıp, sonra da elde ettiği bu tutar üzerinden %35’e varan oranda vergi öderken; Türkiye’de yerleşik kurum kar payını stopajsız alacak ve kazancı ortağına dağıtmadığı sürece üzerinden herhangi bir vergi ödemeyecektir. Ancak bu kar payı gerçek kişi ortağa dağıtıldığında yukarıda belirttiğimiz %35’e varan vergi oranında Gelir Vergisi ödenecektir.

    Aynı şirkete yatırım yapmış uluslararası bir kurumsal ya da bireysel yatırımcı ise aynı şirketten elde ettiği kar payını Çifte Vergilemeyi Önleme Anlaşmaları çerçevesinde belki %10 hatta %5’lik bir stopaj ödeyerek yurt dışına çıkarabilme imkanına sahip olacaktır.

    Bu şirket hissesini satarak yatırımı sonlandırma aşamasındaki vergilendirmede de ululslararası yatırımcılar daha avantajlı durumdadır. Türkiye’de yerleşik gerçek kişiler Türk şirketine ilişkin hisse senetlerini iki yıl elde tuttuktan sonra yaptıkları satışlarda elde ettikleri kazançtan hiç vergi ödemezken; Türkiye’de yerleşik kurumlar belli şartları taşımaları şartıyla 2 yıl elde tuttukları hisseleri sattıklarında kazançlarının %75’ini istisna edebilmektedirler. Hisseyi elinde tutan bir yabancı gerçek kişi ya da kurum ise yine çifte vergilemeyi önleme anlaşmaları çerçevesinde çoğu durumda 1 yıl sonra yapılan satışlarda Türkiye’de hiç bir vergileme yapılmayacağını hüküm altına aldığından yerleşik yatırımcıya göre bir yıllık bir avantaja sahip olacaklardır.

    Görüleceği üzere uluslararası yatırımcılar gerek çifte vergilemeyi önleme anlaşmaları çerçevesinde karşılıklı olarak ve gerekse de tek taraflı bazı düzenlemelerle Türk gayrimenkulüne yatırım yapma konusunda özendirilmekte, bu yolla pek çok ülkenin yaptığı gibi ülkeye döviz/fon girişi sağlanmaya, uluslararası yatırım/cı çekilmeye çalışılmaktadır.