Yuvarlak Masa 22’nin ardından: Yurt dışında kurumsal yatırımcı olmak

26 Nisan 2018'de gerçekleşen 22. Yuvarlak Masa Toplantısında konuşmacılar, Güniz Çelen moderatörlüğünde yurt dışında farklı pazarlarda edindikleri deneyimleri dinleyicilerle paylaştılar ve önerilerde bulundular.

Gayrimenkul Türkiye Yuvarlak Masa Toplantıları’nın 22’ncisi, 26 Nisan günü Park Dedeman Levent Hotel’de gerçekleşti. Güniz Çelen moderatörlüğünde gerçekleşen toplantıda konuşmacılar, farklı coğrafyalar üzerinden deneyimlerini aktararak önerilerde bulundular.

Güniz Çelen’in açılış konuşmasıyla başlayan ilk oturumun konuşmacıları Pamir & Soyuer Kurucu Ortağı Ali Pamir, WMG Advisors Türkiye Temsilcisi Didem Erendil ve Garanti Koza Genel Müdürü Yavuz Selek oldu. Çelen, “Kendi içimize bakarak geçirdiğimiz yıllardan sonra, aslında yurt dışında faal pek çok kurumumuzun da olduğunu gördük. Türkiye’deki profesyonellerin yetkinliğini uluslararasından daha üstün görüyorum, toplantımızda bu noktayı da değerlendirmek istiyorum,” diyerek konuşmacılara profesyonel yaşamlarının hikayesini sordu.

Soldan sağa: Güniz Çelen, Ali Pamir, Didem Erendil, Yavuz Selek

Ali Pamir: “Artı değeri riskle değil, bilgiyle yaratabiliriz.”

Ali Pamir, 1993 yılında kurduğu Pamir & Soyuer’de edindiği deneyimleri aktarırken İngiltere, ABD ve Berlin pazarlarına parantez açtı: “İngiltere, ABD ve Berlin’de kurumlarla üç anlaşma yaptık. İlk akla gelen Türkiye’de İngiltere ve ABD’de ev alan Türklere yönelik bir şey yapmaktı, ancak daha sonra Berlin öne çıktı: büyük ekonomi, genç nüfus ve 5-6.000 Avro/m² fiyat. Bugün Londra’da bir konut satıyorsak Berlin’de üç konut satıyoruz.”

Türk yatırımcı ve geliştiricilerin yurt dışındaki faaliyetleri hakkında Pamir, “Nasıl ki yabancıların Türkiye’de gireceği lokasyonlar, alacağı fiyatlar belli, bizim için de aynı şey geçerli. Ayaklarımızın yere basması lazım. New York’a da bakalım, ama Manhattan’a bakmayalım. Artı değeri riskle yaratamayız, bilgiyle yaratabiliriz. Oradaki geliştiricilerle aynı know-how seviyesine gelmemiz en az 10 sene. Londra, New York, Berlin gibi doymuş piyasalarda iş yapma ihtimalimizi düşük buluyorum,” dedi. Pamir, konuşmasının sonunda yatırımcılara hitap ederek önerilerde bulundu: “Türkiye’deki getirileri beklememek lazım. Risk profili düşük yerlerde daha makul getiriler elde ediyorsunuz.”

Didem Erendil: “Londra, Türkiye’dekine yakın getirileri daha güvenilir bir pazarda elde etme imkanı sunuyor.”

Pamir’den sonra sözü alan Didem Erendil, yabancı yatırımcılara Türkiye’deki yatırımları için danışmanlık yaptığı Cushman & Wakefield’dan sonra şu anda çalıştığı Londra merkezli WBG’deki aktivitelerini anlattı. Erendil, Türkiye’nin yurt dışına ilgisi konusunda “Türkler hep yüklenici/taahhüt kısmındayken şimdi geliştirici/yatırımcı kısmına geçiyorlar. Biz de Türk holding ve aile şirketleri ile bu olasılıklara bakıyoruz,” diye konuştu.

Yurt dışında yatırım yapmanın düşük getiriye razı olma anlamına gelmediğini belirten Erendil, “Türkiye’de, özellikle İstanbul’da arsa fiyatlarının geldiği nokta ve pazarın likit olmaması, örneğin Londra Zone 1’de geliştirilen iki konut projesinde getiri oranını Türkiye’ye yaklaştırabiliyor. Çıkışı hazır, derinlikli, güvenilir bir ortamda Türkiye’yle benzer getirileri elde edebiliyorsunuz,” dedi.
Erendil, Londra pazarını detaylandırırken, “Londra’nın şu anda ihtiyacı olan, daha orta gelire yönelik konut. Belli alanlarda da ofis için ciddi bir talep mevcut. Yönetimler de bunu destekliyorlar,” ifadelerini kullandı.

Yurt dışında yatırım ve geliştirme yapmak isteyen Türkiye gayrimenkul sektörü oyuncularına ise Erendil, şu tavsiyelerde bulundu: “Bunun bir öğrenme eğrisi olduğunu unutmamak lazım. Özellikle geliştirme tarafına bakıyorsanız ufak ve doğru ortaklarla başlamak; “Biz zaten yıllardır bu işi yapıyoruz,” demektense pazarın dinamiklerini anlamak doğru. Pazara ilk defa girecekseniz her şey dönüp dolaşıp doğru ortağa dayanıyor.”

Yavuz Selek: “Rekabetin az olduğu yerde isim olmak daha kolay.”

Bulgaristan başkenti Sofya’da iki geliştirme projesi ile aktif olan Garanti Koza’nın Genel Müdürü Yavuz Selek ise firmanın bu ülkedeki macerasını anlattı. 2004 yılından itibaren İstanbul odaklı gayrimenkul projeleri geliştirdiklerini belirten Selek, “2000’li yıllarda Türkiye gayrimenkul geliştirme anlamında büyük mesafe kat etti. Türk firmalarıyla birlikte oluşturduğumuz derin tecrübe ve know-how’ı daha az kompleks pazarlarda değerlendirmek istedik,” dedi. Selek, Garanti Koza’nın Bulgaristan’da aktif olmasının nedenini ise şu ifadelerle açıkladı: “Neden bir pazara gireriz? Bir kere konut ihtiyacı olması lazım. Avrupa’da nüfus artışı olan bir kent bulmak çok kolay değil, ancak Sofya ülke içinde çok göç alıyor. Bunun yanı sıra marjın büyük olduğu pazarlar doğal olarak dikkat çekici oluyor. 2000’li yıllarda Bulgaristan’a çok banka girmiş ve çok ucuza kredilerle arsa fiyatları çok şişmiş. 2008 krizi ile de tekrar düşmüş. Biz de 2012-2013 gibi bu fiyatların dibi bulacağını öngördük ve bu durumda iyi bir marj gördük. Bugün 6 senedir Bulgaristan’dayız.”

Selek, yerel bir ortak edinme konusunda, “İlk girdiğinizde pazarın bütün dinamiklerine hakim olmanız mümkün değil. Lokal bir partner almak bu iş için bir çözüm. Ancak geliştirici o zaman bu pastada aslan payını alıyor,” dedi. Selek, firmanın kendine yaptığı yatırımın meyve verdiğine de dikkat çekti: “Süreçleri doğru öğrendiğinizde çok riskin karşılığını alıyorsunuz. Bulgaristan gibi rekabetin az olduğu bir yerde isim olmak daha kolay. Çünkü buna çok yatırım yaptık, ülkenin değer verdiği mecralarda bulunarak bir yer edindik. Bugün Garanti Koza ismi, yatırımcının inşaat bitmemiş olsa da tereddüt etmemesini sağlıyor. Bu güvenilirlik de size pazarda pozitif sonuç veriyor.”

Soldan sağa: Güniz Çelen, Ömer Egesel, Cenk Aşçıoğlu

“Cenk Aşçıoğlu: Yeni pazarlarda da yerel ortaklarla işbirliği yapacağız.”

Güniz Çelen’in de ABD pazarında edindiği deneyimleri paylaştığı ikinci oturumun konuşmacıları, Sanko Holding Gayrimenkul Yatırımları Koordinatörü Ömer Egesel ve Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Üyesi Cenk Aşçıoğlu oldu. Dubai merkezli bir firma ile yapılan prensip anlaşması ile Dubai pazarında faaliyet göstermeye başladıklarını belirten Cenk Aşçıoğlu, doğu dünyasında ikili ilişkilerin iş hayatında da önemli olduğunu belirtti. Aşçıoğlu, Dubai’deki projelerinin tamamen Türk alıcılara yönelik olduğunun altını çizdi: “Ağırlıklı olarak kendi müşterimize satııyoruz. Aralarında hiç Dubai’ye gitmeyenler bile var. Olabilecek en iyi gördüğünü düşünüyorum. 2019 Eylül’ünde tamamlanacak projeyi şu anda Türkiye müşterisine hitap edecek hale getirmeye yönelik çalışıyoruz.”

Dolar’daki değer artışının ve Birleşik Arap Emirlikleri’nin vergi ile tanışmasının proje sürecinde karşılaştığı zorluklar olduğunu belirten Aşçıoğlu, firmanın gelecek planlarına ilişkin “Şu anda Londra’ya, kısmen geliştirme anlamında ABD’ye bakıyoruz. Bu noktada inşaatçı kimliğimizi çok öne çıkarmak istemiyoruz, iki şapkayı birbiriyle karıştırmamak gerekiyor. Yeni pazarlarda da yerel ortaklarla gitmeyi planlıyoruz. Bilmediğimiz bir piyasada çok zaman kaybetmek istemiyoruz,” dedi.

Aşçıoğlu, yurt dışında yatırım ve geliştirme yapacak potansiyel aktörlere tavsiyeleri sorulduğunda, “Bilmediğimiz pazarların analiz edilmesinde yerel bir gayrimenkul danışmanından desktek almanın çok faydasını gördük. Kendi yol haritamızı belirlemede kullandığımız çok güzel raporlar da aldık. Planladığımız yeni pazarlarda da bu şekilde ilerliyoruz,” dedi.

“Ömer Egesel: ‘Bunu da ben yaparım’ anlayışından kurtulmak gerekiyor.”

Türkiye gayrimenkul sektöründe uzun bir hikayesi olan Ömer Egesel de deneyimlerinden yola çıkarak pazar değerlendirmesi yaptı: “Berlin çok hızlı gelişen, dinamik bir pazar. Sağlam altyapısına rağmen birçok fırsat barındırıyor.” Yerel ortaklarla işbirliği yapmanın önemini Egesel, önerilerde bulunurken ise şu ifadeleri kullandı: “Lokal birikimlerden yararlanarak gitmek gerektiği gerçekten de çok net. İşin kendisi zaten bir risk, sırf o riski bölmek için bile sizinle birlikte lokal bir ortağın elini taşın altına sokuyor olması lazım. Bizde genellikle görülen “Bunu da neden ben yapmayayım ki?” anlayışı var, kurtulmak lazım.”

Toplantıyı tüm detaylarıyla Gayrimenkul Türkiye Mayıs-Haziran sayısında okuyabilirsiniz. Etkinlik fotoğraflarını incelemek için tıklayın.