Finans sektörünün dahli ile gayrimenkul, özellikle konut piyasası nasıl hareketlenir?

İpotek finansmanı kuruluşlarının işlevsel hale gelmesi, korkulu rüyamız artan faiz oranlarının düşmesine yardımcı olur ve son dönemde durağanlaşan konut pazarını kısa vadede hareketlendirir. Orta ve uzun vadede ise birçok alternatif mevcut.

Gayrimenkul piyasası, gerek insanın sosyal gereksinimlerini karşılaması, gerek piyasaya girdi sağlayan üretim sektörleri üzerinde yarattığı olumlu etkiler, gerekse gelişmesini sağladığı istihdam olanakları ile Türk ekonomisi açısından özellikle son dönemde dillere pelesenk olmuş ifade ile “lokomotif sektör” olma özelliğini koruyor ve daha da koruyacak gibi duruyor. Ancak gayrimenkul piyasası, uzun yıllar süren enflasyon ve bunun sonucunda yükselen faiz oranları; bankaların ekonomik belirsizlik sebebiyle uzun vadeli kredi vermekten imtina etmesi ve projeleri çoğunlukla topladıkları mevduatlar ile fonlamaya çalışmaları sektörde daralmaya neden olmuş ve finansmanı pahalı hale getirmiştir.

Gayrimenkul piyasasının gelişmesi ve bu piyasada finansmanın kolaylaştırılması için dünyada gelişmekte olan alternatif finansman yöntemleri Türkiye’de yaygınlaştırılmalı ve kredi kuruluşlarının mevduat dışında finansman kaynağı bulmaları sağlanmalıdır. Gayrimenkul Türkiye’nin bu sayısının konusuna da sadık kalarak, bu yazımızda sektörü hareketlendireceğine inandığımız alternatif finansman modelleri üzerinde duracağız.

Doğrudan konut sektörüne özel, aynı zamanda mevduat da toplayabilecek bir banka kurulması sektörü hareketlendirir.

Yatırımlara finansman sağlamak ve konut sektörünü desteklemek adına kurulan Emlak Bankası benzeri bir yapının yeniden hayata geçirilmesi planlanabilir. Kaynak eksikliği sebebiyle tasfiye edilen Emlak Bankası’nın eskisinden farklı bir yapı ile yeniden hayata geçirilmesinin planlandığı, Emlak Bankası’nın projelerde yatırımcı rolünü üstleneceği, yatırımı gerçekleştirip yönetimini proje sahiplerine bırakacağı ve yatırımı doğrudan kendisi yapacağı için faiz almaksızın projenin gelirine ortak olacağı konuşulmaktadır. Bu sayede Emlak Bankası ile gayrimenkul projeleri geliştirmek ve sektörü hareketlendirmek mümkün olacaktır. Emlak Bankası’nın eski yapısına benzer şekilde faaliyet gösterecek ve mevduat da toplayabilecek konut sektörüne özel bir banka da sektör için faydalı olabilir.

Konut sektörüne özel olarak kurulacak bankanın ilk etapta Hazine tarafından fonlanması düşünülebilir, işsizlik fonu, bireysel emeklilik fonu veya Türkiye Varlık Fonu’ndan bu banka için kaynak yaratılabilir.

Kurulacak bu banka ile sektörün gelişimine azami düzeyde katkı sağlanabilmesi için, bu bankanın doğrudan projelere dahil olmasına ilave olarak, diğer banka ve finansal kuruluşları fonlayarak mikro kredi yolu ile projelere destek vermesi sağlanabilir.

Gayrimenkul projelerine garanti sağlayacak bir sivil toplum kuruluşu kurulması sektöre güven ve şeffaflık getirir.

Geliştiriciler (developers) bir araya gelerek bir sivil toplum kuruluşu oluşturabilir. Üyeler tarafından dönemsel olarak ve proje temelli ödenecek primler ile geliştiricilerin iflas etmeleri veya herhangi bir sebepten dolayı projeyi tamamlayamamaları durumunda, tüketiciler/yatırımcılar tarafından yapılmış ön ödemelerin söz konusu sivil toplum kuruluşu tarafından geri ödeneceğine dair garanti verilebilir. Ya da alternatif olarak bu kuruluşa bina tamamlama sigortası yapma yetkisi verilebilir.

Ayrıca, söz konusu sivil toplum kuruluşu, geliştiricileri risk sınıfı açısından derecelendirebilir, projelerini taahhüt ettikleri şartlara uygun olarak tamamlama oranı açısından sınıflandırarak alıcılara yol gösterebilir ve sektörde şeffaflık ve güvenin sağlanmasına hizmet edebilir.

Örneğin, benzer bir kuruluş Cezayir’de (Real Estate Development Guarantee Fund) faaliyet göstermekte olup, söz konusu kuruluş tüzel kişiliği ve finansal özerkliği haiz olup benzer faaliyetler göstermektedir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (“GYO”) daha fazla kurulması sektörü kurumsallaştırır.

GYO’lar bireysel yatırımcılara kendi tasarruflarıyla yapamayacakları büyük gayrimenkul yatırımlarına, farklı projelere çeşitlendirilmiş portföyler sayesinde düşük risk ile yatırım yapma imkanı vermektedir. Ayrıca, gayrimenkul yatırımlarında doğrudan elde edilmesi kolay olmayan likiditeyi hisse senetlerinin borsada satılabilmesi yoluyla kolaylaştırmaktadır. Daha fazla GYO kurulmasının teşvik edilmesi sektöre her açıdan iyi gelecektir.

İpoteğe dayalı menkul kıymet (“İDMK”) çıkarılması sektörü derinleştirir.

İDMK (Mortgage-Backed Securities) 2015 yılında ilk kez Akbank tarafından hayata geçirilmiştir. Avrupa Yatırım Bankası’na yapılan yaklaşık 410 milyon TL tutarında 5 yıl vadeli ihraçla program kapsamındaki ilk ihracını tamamlamıştır. Ayrıca son dönemde Vakıfbank, ipotek teminatlı menkul kıymet programı kapsamında yurt dışından hazine işlemlerine dayalı 5,5 yıl vadeli 1,3 milyar TL’lik tahvil ihracı gerçekleştirmiştir.

İDMK ihracının en büyük faydası kredi kuruluşları için fon yaratılmasıdır. Bu fon, kredi kuruluşları tarafından, yeni ipotek kredileri için kullanılabilir. Kredi kuruluşları, mevduat yanında İDMK’lar ile kaynak yapılarını çeşitlendirerek elde edilen fon ile daha fazla kredi sağlayabilirler. Ayrıca, menkul kıymetleştirme neticesinde bilançoda duran alacaklar nakde dönüşmekte, böylece ilgili kredi kuruluşunun aktiflerinde yer alan varlıklar likit hale gelmektedir.

İDMK’nın kredi kuruluşları açısından diğer faydası ise bu kuruluşların ipotek kredileri sebebiyle üzerlerinde bulunan riskin devrinin sağlanmasıdır. Varlık havuzunu oluşturan kredi kuruluşu, ödenmesine ilişkin güvence vermediği, çıkaracağı menkul kıymetlerin dayanağı olan alacaklarına ilişkin riski İDMK’lar ile üçüncü kişilere devretmektedir.

Bilindiği üzere ipoteğe dayalı ikincil piyasa ürünleri 2008 yılının başında dünyada global bir krize neden olmuştur. Bunun en önemli sebebi, yukarıda yer verilen faydalardan azami düzeyde yararlanmak isteyen kredi kuruluşlarıdır. Zira, bu yapı sayesinde kredi kuruluşları kendi üzerindeki riski azaltabildiklerinden düşük kaliteli krediler de dahil olmak üzere daha fazla borç vermeye ve bu borçları bilançoları dışına çıkararak ve menkul kıymetler ile tezgah üstü türev araçların alım satımına odaklanmışlardır. Ayrıca, ilgili ipoteklere konu gayrimenkullerin değerinin doğru bir şekilde tespit edilememesi ve ipotek havuzu içinde belli tip, vade ve faiz oranına sahip birçok ipoteğin bulunması sebebiyle yatırımcılara geri ödenmeme riskini hesaplamak açısından yeterli veri sunmaması büyük risk teşkil etmektedir. Türev araç piyasası geliştirilirken kötü deneyimlerden çıkarılan dersler ile riskler azaltılabilir.

Gayrimenkul sertifikası kullanımının yaygınlaştırılması sektördeki yatırımcı sayısını artırır.

Gayrimenkul sertifikası, gayrimenkul projelerinin, herkesin ortak alabileceği küçük paylara bölünerek oluşturulması ile elde edilen bir yatırım aracıdır. Türkiye’de ilk gayrimenkul sertifikası ihracı TOKİ öncülüğünde Makro İnşaat’ın Park Mavera 3 projesinde gerçekleştirilmiş olmakla birlikte bu sertifikanın borsa fiyatı ihraç fiyatının üzerine çıkamamıştır.

Gayrimenkul sertifikasının kullanımının yaygınlaştırılması ile tek başına gayrimenkul yatırımı yapacak kadar birikimi bulunmayan yatırımcılar, gayrimenkul yatırımlarına ortak edilmekte, ihraççılarına sermaye piyasası aracılığıyla finansman seçeneği sunulmakta ve böylece gayrimenkul projelerinin daha fazla kaynakla daha kolay ve hızlı tamamlanması sağlanmaktadır. Ayrıca, tasarruflarını sermaye piyasasında değerlendirmek isteyen yatırımcılar için alternatif bir ürün olan bu sertifikaların borsada işlem görmesi ise piyasa açısından şeffaflık ve likidite sağlamaktadır. Gayrimenkul sertifikasının değeri ilgili inşaat projesinin değerine bağlı olduğundan, bu sertifikanın değerinde dalgalanmalar görülmesi olası ve doğaldır.

İpotek finansmanı kuruluşlarının (“İFK”) yaygınlaştırılması sektöre canlılık getirebilir.

İFK’ların piyasa açısından en önemli faydası, konut finansmanı kuruluşlarına likidite sağlamasıdır. Bu sistem altında, konut finansmanı kuruluşları, bilançolarında bulunan konut kredilerini İFK’lara teminat olarak göstermekte ve karşılığında kaynak kullanmaktadır. İFK, sağlayacağı kaynak için gerekli olan fonu, başta borçlanma olmak üzere çeşitli sermaye piyasası araçlarının ihracından elde etmektedir.

İFK’lar, konut finansmanı kuruluşlarına uzun dönemli kaynak sağladığından, bu kuruluşların uzun vadeli finansman sağlamasına destek olmakta ve kaynakları arttıkça konut kredisi faiz oranları düşmektedir. Türkiye’de 2014 yılında yapılan mevzuat değişikliği İFK kurulmasına izin verilmişse de Türkiye’de henüz örneği görülmemiştir.

Türkiye’de gayrimenkul piyasasının hareketlenmesi için kredi kuruluşlarının sermaye piyasası araçları yardımıyla mevduata ilave fonlar elde etmelerinin teşvik edilmesi ve sermaye piyasalarında faaliyet göstermeyen küçük çaplı kredi kuruluşlarının desteklenmesi için İFK’ların işlevsel hale gelmesi kısa vadede en ideal çözüm gibi duruyor.

Bu makalenin kaleme alınmasına destek veren meslektaşım Sevil Altınöz’e teşekkürü bir borç bilirim.