Konut piyasası üzerine genel bir değerlendirme

2017 yılında konut yatırımlarını diğer finansal yatırım araçlarının getirileri ile karşılaştırdığımızda, nasıl bir getiri durumu ile karşılaşmış durumdayız?

Türkiye’de konut kredilerinde büyüme düşük hızla da olsa sürer mi?

Konut kredilerinde yavaşlama eğilimi olduğu çok net aslında. Bugün toplamda 200 milyar TL’ye yaklaşan bir konut kredi bakiyesinden bahsediyoruz ve ilgili kredilerin finansmanında ağırlıklı olarak mevduat ve bankaların yurt dışı borçlanmaları etkili. Burada birkaç sıkıntı var; mevduatla elde edilen kaynağın ortalama vadesi 1-3 ay, kredi tarafında ise ortalama vade 5-10 yıl. İlk problemin bilançolardaki vade uyumsuzluğunun neden olduğu vade riski olduğunu ifade etmek gerekir. Yurt dışı borçlanmaların da yarattığı kur riski (yabancı para birimi ile borçlanıp TL konut kredisi kullandırmak) ve faiz oranı riskini (değişken faizli borçlanıp sabit faiz üzerinden konut kredisi kullandırmak) de unutmamak gerekir. Bu yapının sürdürülebilirliği her zaman için sıkıntı oluşturmaya devam ediyor. Aslında, bundan 11 yıl önce 5582 sayılı Konut Finansmanı Kanunu çıkarılırken, bankalara verecekleri konut kredilerini teminat olarak kullanıp borçlanma senedi ihraç ederek (menkul kıymetleştirme) finansal piyasalardan konut kredilerinin vadeleri/faiz oranı/para cinsi ile uyumlu kaynak bulma imkânı tanınmıştı. Ancak 11 yıllık süreçte biz kredi bakiyesini 200 milyar TL’ye yaklaştırırken, menkul kıymet ihracı gerçekleştiremedik. Bence konut kredi piyasalarının sağlıklı büyüyebilmesi için en hassas nokta bu. Mutlaka menkul kıymetleştirme çalışmalarına ihtiyaç var. Aksi takdirde, bankalar kredi büyümesi konusunda çekingen kalmaya devam edeceklerdir.

Konut kredisi faiz oranının artması konut fiyatlarına nasıl bir etki yaratır?

Konut fiyatları ile kredi faiz oranları ve benzer şekilde kredi hacmi arasında ilişki son derece önemli. Örneğin son iki yıldaki gelişmeleri değerlendirdiğimizde, REIDIN tarafından açıklanan konut fiyat endeksi ve kredi faiz oranları arasındaki ilişkinin gücü -0,77 iken; konut fiyat endeksi ve konut kredi hacmi arasındaki ilişkinin gücü +0,86 düzeyinde. Dolayısıyla, Türkiye’de konut fiyatlarının gelişiminde kredi faiz oranlarının aşağı yönlü hareketi olumlu etki yaratıyor; benzer şekilde de faiz oranlarının aşağı yönlü hareketi kredi hacminin de artmasına neden oluyor. Hatırlanacağı üzere, 2013 yılının ilk yarısında aylık bazda konut kredi faiz oranları tarihin en düşük düzeylerine inmişti (ortalama aylık %0,6). Bugün ise oran aylık %1,2’nin üzerinde. Bu nispeten fiyatlardaki artış eğilimin de azalmasına neden oluyor.

2017 yılında konut yatırımlarını diğer finansal yatırım araçlarının getirileri ile karşılaştırdığımızda, nasıl bir getiri durumu ile karşılaşmış durumdayız? 2018 yılında gayrimenkul fiziki olarak bir yatırım aracı olma özelliğini devam ettirebilecek mi?

Konut fiyat artışlarının ve finansal yatırım araçlarının 2017 yılı içerisindeki artış ve getiri performansları incelendiğinde, BIST-100 Endeksinde risk getiri beklentisi yüksek olduğundan aylar itibari ile getirideki değişkenlik yüksek olmakla birlikte, toplamda %44’e yaklaşan bir getiri sağladığı gözlemlenmektedir. Amerikan Doları’nda ise göreli olarak sınırlı bir getiri söz konusu olup, burada yıllık getiri %9.91’de kalmıştır. Yatırımcılarına daha düzenli getiri sağlayan mevduat faizi yıl içinde enflasyondan (TÜFE 2017 Yıllık %11.92) daha düşük oranda getiri sunmuştur. Türk yatırımcılarının geleneksel yatırım aracı olarak ifade edebileceğimiz konut yatırımları ise özellikle uzun vadede diğer finansal yatırım araçlarına kıyasla her zaman iyi bir alternatif olmuştur. Ancak 2017 yılı konut artışları irdelendiğinde özellikle yeni konut ve ikinci el konut piyasasında ayrışımların olduğu gözlemlenebilir. Örneğin Türkiye geneli 68 şehir baz alınarak veriler incelendiğinde artış oranı enflasyon artış oranı kadarken, yeni konut fiyat endeksindeki artış hem çeyrek dönem bazında hem de yıllık bazda sınırlı kalmıştır. Dolayısıyla bu durum, ülkemizde konut fiyatlarının aşırı şiştiği ya da piyasada bir balon oluştu savını da desteklememektedir. 2017 yılı 3’üncü çeyrek dönem inşaat sektörü büyüme oranı ile GSYİH büyüme oranları karşılaştırıldığında, inşaat sektörü büyüme hızının (%18,7) GSYİH büyüme hızının (%11,1) üstünde olduğu gözlemledik; bu pozitif ivmenin 2017 yılı son çeyrek ve 2018 yılı içerisinde devam edeceğini düşünüyorum. Ancak burada kırılganlık yaratabilecek, 2018 yılında talep daralması oluşturabilecek en önemli unsur kredi faiz oranlarının artması olacaktır. Öte yandan, TÜİK tarafından açıklanan konut satış istatistiklerine göre, ülke genelinde 2017’de satılan konut sayısı, bir önceki yıla göre %5,1 arttı ve 1.409.314 oldu. Diğer taraftan, yabancılara yapılan konut satışları ise önceki yıla kıyasla %22,2 artarak 22.234’e yükseldi. Her iki satış verisi değerlendirildiğinde, konut satışında tüm zamanların rekorunun kırıldığını ifade edebiliriz. Aslında 2012 yılında yürürlüğe giren Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında gayrimenkul ve sermaye piyasasının entegrasyonu için önemli adımların atıldığını gözlemledik. Gayrimenkul yatırım fonu, gayrimenkul sertifikası gibi uygulamalar kişilerin ya da yatırımcıların sadece fiziki ortamda gayrimenkul sahibi olarak getiri elde etmelerinin yanı sıra gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yaparak da getiri elde edebileceklerini gösterdi. 2017 yılının ilk yarısında gayrimenkul sertifikası ihracı başarılı bir şekilde gerçekleşti. Yine son çeyrek dönemde ise gayrimenkul yatırım fonu katılım belgesinin halka arzının BİST’te ihracını gözlemledik. Böylece ilk kez gayrimenkul yatırım fonları borsaya kote oldu. Bu tür yatırım araçlarına ilişkin ihraçların 2018 yılında artarak devam edeceğini düşünüyorum.