Gayrimenkul ve inşaat işinde belirleyici olan inşaat sözleşmesidir

Arsa sahibi olan kamu ve özel sektör kuruluşlarının sunduğu ve kendilerini koruyan inşaat sözleşmelerine, yüklenici inşaat şirketlerinin de mutlaka kendilerini koruyacak düzenlemeler eklemesi gerekmektedir.

Gayrimenkul sektörü ve onun içinde yer alan inşaat sektörü, yan üreticileri ile birlikte ülke ekonomisinin %10’unu geçen bir büyüklüğe ulaştı.

Son yıllarda gelişen kentsel dönüşüm kapsamında eski fabrika alanlarının konut, ticaret veya turizm alanına dönüşmesi ile gayrimenkul ve inşaat şirketleri, bu arsalarda kapsamlı projeler oluşturarak şehrin görünümünü değiştirmeye ve gelişmiş şehirler oluşturmaya başladı. Ülkemizde deprem güvenliği sebebiyle eskiyen yapı stokunun yenileştirilmesi de inşaat şirketleri ve müteahhitler tarafından üstlenilen ulusal bir görev oldu.

Ancak, ekonominin daraldığı dönemlerde beklenen satışların gerçekleşmemesi ve nakit akışının zayıflaması yüklenici inşaat şirketlerini finansman açısından zorlamaktadır. Süreç, arsa sahibi kurumların kendilerini koruyan inşaat sözleşmelerini feshetmelerine neden olurken, sözleşmelerin feshi kimi zaman yüklenici inşaat şirketlerinin faaliyetlerini tamamen durdurmaları ile sonuçlanmaktadır.

Kamuya veya özel sektördeki arsa sahiplerine proje üreten ve inşaatı yaptıkça satışlardan hasılat veya hak edişlerini alan inşaat şirketlerinin daha işin başında dik durmaları gerekiyor. Bir kamu ihalesine girerken veya arsa sahibi ile inşaat sözleşmesi yaparken inşaat şirketlerinin kendilerine dayatılan şartnameleri ve tek taraflı sözleşmeleri kabul etmeyip, sözleşmelerde haklarını koruyan revize taleplerini iletmeli, gerekiyorsa “Biz bu işte yokuz,” diyebilmelidir.

İnşaat şirketlerinin arsa sahipleri ile bedel, işin süresi gibi ana konularda anlaştıktan sonra “gerisini arkadaşlar halletsin” mantığından uzaklaşmaları gerekiyor. İnşaat şirketine karşı güçlü konumda olan Emlak Konut gibi kamu şirketleri veya yol baraj, köprü, altyapı yaptıran kamu idareleri kendi lehlerine ve istedikleri zaman feshedebilecekleri ve fesih durumunda inşaat şirketine kâr vermeden sadece yaptığının maliyetini verecekleri, sözleşmeleri imzalatıyorlar. Yine rekabet yoğunluğu sebebiyle kıymetli arsaların sahipleri inşaat şirketinin önüne sadece arsa sahibini koruyan sözleşmeler koyuyorlar.

Bu süreçlerde; inşaat şirketlerinin konusunda uzman hukukçularla çalışmaları ve inşaat sözleşmelerinde açıkça yazılmamış konularda Yargıtay kararlarının sonuçlarını bilmeleri gerekiyor. Milyarlık inşaat sözleşmelerinin şirketin günlük hukuksal süreçlerinden farklı şekilde, uzmanlarla yönetilmesi gereklidir. Şirketlerin geleceğini teminat altına alan sözleşmelerin iyi ve kötü senaryolara göre irdelenmesi, her şey kötüye giderse işten nasıl ve ne şartlarla çıkılacağının ve yol haritalarının işin ehli hukukçulardan alınacak görüşlerle yapılandırılması zaruridir.

Bu nedenlerle inşaat şirketleri; sözleşmenin cezai şartları, belediyeden kaynaklanan gecikmeler, finansal daralma dönemlerinde karşılıklı yapılacaklar, sözleşme feshinde yarım olarak yapılan inşaata ilişkin tasfiye ve paylaşımın koşulları, yapılan inşaatla orantılı kâr dahil hesaplama yöntemi gibi temel konularda özel düzenlemeler yapmalıdırlar. Özel olarak inşaat sözleşmelerine yazılmayan her konuda, mahkeme kararlarının ağırlıklı olarak arsa sahibini koruduğu da gözden kaçırılmamalıdır.