İl, ilçe ve mahallelerin yaşanabilirlik karnesi

2017 SED sonuçlarına göre, ilçe seviyesinde ön planda duran İstanbul’un, mahalle düzeyinde de baskın olduğu dikkat çekiyor.

REIDIN, Sosyo-Ekonomik Derecelendirme (SED) ile ülke genelindeki il, ilçe ve mahalle düzeylerinde refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından derecelendirdiği çalışmasında 2017 yılı verilerini açıkladı. Biz araştırmacılar ve siz gayrimenkul üreten ve talep edenler açısından değerlendirdiğimizde önemli sonuçların karşımıza çıktığını gözlemliyoruz.

İl, ilçe ve mahallelerin göreli sosyo-ekonomik derecelerini ve sıralamalarını gösteren detaylı çalışma, kullanılan değişkenler yardımıyla bölgeleri refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzeylerine göre sıralamaktadır. Buna göre;

  • Refah Düzeyi için Satış Fiyatları ve Kira Değerleri: Bölgelerdeki refah düzeyinin belirlenmesi SED çalışmasının en önemli girdilerinden birisidir. İlçe ve mahalle düzeyindeki konutların ilgili dönemdeki ortalama metrekare satış fiyatları ile kira değerleri refah düzeyinin ölçümlenmesinde kullanılmıştır.
  • Yaşanabilirlik Düzeyi için Nüfus ve Konut Yoğunluğu: TÜİK Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi verileri kullanılarak ilçe ve mahalle düzeyindeki nüfus ve konut yoğunluğu analiz kapsamına dahil edilmiştir. Yapılan çalışmalar sonucunda ilgili yoğunluk düzeylerinin yüksek olduğu bölgeler yaşanabilirlik açısından daha alt sıralarda iken, yoğunlukların düşük olduğu bölgeler daha üst sıralardadır.
  • Kültürel Düzey için Eğitim Süresi ve Eğitim Seviyesi: TÜİK Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi verilerinden faydalanarak ilçe ve mahalle düzeyinde ortalama eğitim süresi ve eğitim seviyesi ilgili bölgenin kültürel düzeyinin belirlenmesinde analiz kapsamına önemli bir girdi olarak dahil edilmiştir.

2015 yılında B+ derecesi ile 46.sırada yer alan İstanbul/Küçükçekmece, 2017 yılında 18. sıraya yükselerek A+ derecesine sahip olan ve yaşanabilirlik düzeyi en hızlı yükselen ilçe oldu.

İlçelerin 2017 SED dereceleri incelendiğinde, en yüksek dağılıma sahip olan derecenin %17,4 ile B+ olduğu dikkat çekiyor. Dağılımda en yüksek orana sahip diğer dereceler ise %16,3 ile B ve %15,5 ile C+ olarak görülüyor.

2015-2017 dönem aralığında en yaşanabilir ilçe olma niteliği ile Beşiktaş zirveyi kaptırmıyor. Aynı dönem içinde yerini korumayı başaran ilçe olarak 4. sırada yer alan Sarıyer öne çıkıyor. Çalışma sonuçları sıralama yönüyle değerlendirildiğinde ise, Kadıköy’ün Beyoğlu’nu geride bırakıp 2017’de ikinci sıraya yükseldiği görülüyor.

REIDIN’in bölgesel kapsamına yeni katılan şehirlerden olan Artvin’in Merkez ilçesi, metropol konumundaki İstanbul’un kimi ilçelerini geride bırakarak, yaşanabilirlik düzeyi görece yüksek bir bölge olarak dikkat çekiyor. Artvin/Merkez, her ne kadar B+ derecesine sahip olsa da İstanbul’un yanı sıra başkent Ankara ve büyükşehir İzmir ilçelerinden bazılarını da geride bırakmış görünüyor.

2017 SED sonuçlarına göre, ilçe seviyesinde ön planda duran İstanbul’un, mahalle düzeyinde de baskın olduğu dikkat çekiyor. 2016 sonuçlarına göre, 1255 mahalle arasında 2. sırada yer alan Beşiktaş/Bebek, en yaşanabilir mahalleler arasında 2017 yılında zirveye oturmuş durumda. Levazım, Akat, İstinye ve Arnavutköy mahalleleri ise Bebek ile birlikte ilk beşte konumlanan bölgeler olarak görülüyor.

Mahallelerin 2017 SED dereceleri incelendiğinde, en yüksek dağılıma sahip olan derecenin %15,9 ile B- olduğu görülüyor. Dağılımda en yüksek orana sahip diğer dereceler ise %14,5 ile B ve %14,2 ile C olarak dikkat çekiyor.

REIDIN bu yıl itibarıyla bölgesel kapsamını 1202 mahalleden 1255 mahalleye çıkardığını duyurmuştu. Yeni eklenen 53 mahalle içinde A+ derecesine girmeyi başaran iki yeni mahalle de bulunuyor: İzmir’in Konak ilçesine bağlı Kültür mahallesi ve Tekirdağ’ın Süleymanpaşa ilçesine bağlı Hürriyet mahallesi.

Geliştirilen bu tür çalışmalara sadece gayrimenkul geliştiricileri, yatırımcı ve danışmanlarından değil aynı zamanda banka, telekom, perakende ve hızlı tüketim şirketlerinin de ilgi göstermeleri gerekiyor. CRM departmanlarının müşteri segmentasyonu, önceliklendirme, bölgesel kategorizasyon çalışmalarında da kullanılmalı diye düşünmekteyim. REIDIN SED değerlerini (A+, A, A-, B+, B, B-, C+, C, C-) salt gayrimenkul fiyatları ile özdeşleştirmemek gerekir; zira değerler üzerinde eğitim süresi, eğitim seviyesi, nüfus ve konut yoğunluğu gibi değişkenlerin de etkin olduğunu söylemeliyiz.