Dövizle borçlanma sınırlamaları uluslararası gayrimenkul yatırımcılarına ne mesaj veriyor?

    Bize alternatif gördükleri ülkelere yatırım yaparken benzer kısıtlamalara tabi olmazken, ülkemize özgü bu düzenlemenin uluslararası sermayeyi rahatsız etmesi sizce de kaçınılmaz değil mi?

    Bugüne kadar ülkemize uluslararası yatırımcı çekmek için yapılan çalışmalarda kamu ve özel sektörün vurgu yaptığı noktalar belliydi: Büyüme oranları, demografik yapı, mega projeler, Türkiye’nin jeopolitik konumu vb. Bu sayılanları bugün için de tekrarlamakta herhangi bir sakınca yok: hızlı kentleşme, nispeten genç nüfus, büyüme hızı ve azalmayan, aksine tamamlanan mega projeler… Ülke de konum olarak olduğu yerde duruyor! Pekiyi, ne oldu da 2003-2008 döneminde özellikle gayrimenkul alanında uluslararası kurumsal yatırımcıları (ki bu konunun önemli olduğunu düşünüyorum. Uluslararası yatırım konuşulduğunda dikkate almamız ve rakamlarını önemle analiz etmemiz gereken grubun bireysel değil kurumsal yatırımcılar olması gerekir. Bireysel yatırımcıların yöneldiği yatırım sınıfı ve bunun ekonomiye etkisi ile kurumsal yatırımcılarınki birbirinden tamamen farklıdır.) mıknatıs gibi çeken güzel ülkemiz 2009’dan itibaren bu alanda geriye düştü?

    Sebepler malum tabii ki: Jeopolitik konumun yarattığı sorunlar, Güneydoğu komşularımızın içinde bulunduğu elverişsiz durum, bunun yarattığı terör tehdidi ve buna içte eklenen hain darbe girişiminin öncesi ve sonrasındaki huzursuz ortam; dünyada yaşanan ve gayrimenkulden kaynaklanan global kriz ve bu kriz sonrası gelişen aşırı milliyetçi dalga ve korumacı politikalar; tüm bunların sonucu olarak ABD ve OECD’nin başını çektiği finansal piyasalar ve vergi uygulamaları konusundaki sert tedbirler, son dönemde yaşanan kur savaşları…

    İçsel ve dışsal pek çok önemli neden daha eklenebilir yukarıda saymaya çalıştığım konulara. Hükümetimiz bu problemlerle mücadele için kendi politikalarını geliştiriyor, bozulan dengeleri tekrar yerine oturtabilmek için düzenlemeler yapıyor. Ekonominin geneli için yapılan düzenlemelerden özellikle birinin gayrimenkul sektörüne, özellikle de uluslararası kurumsal gayrimenkul yatırımcılarına olumsuz etkisini belirtmeye çalışacağım bu yazımda.

    Dövizle borçlanma sınırlaması

    Bu yıl başında kambiyo mevzuatında değişiklik yapılarak 2 Mayıs 2018 tarihinden geçerli olmak üzere Türkiye’de yerleşik kişilerin döviz kredisi kullanımlarına sınırlamalar getirildi. Buna göre çok özetle, kullanım tarihi itibariyle 15 milyon ABD Doları altında döviz kredisi borcu olan Türkiye’de yerleşik gerçek (gerçek kişiler için herhangi bir miktar sınırı da yok) ya da tüzel kişilerin yurt içinden ya da dışından döviz kredisi kullanımları önemli ölçüde sınırlandırıldı. Bir anlamda döviz kredisi kullanımı “döviz geliri” şartına bağlandı. Döviz geliri de temel olarak “ihracat, transit ticaret, ihracat sayılan satış ve döviz kazandırıcı hizmetlerden elde edilen gelirler” olarak tanımlandı. Teorik olarak yabancılara konut ve işyeri satışında bedelin döviz olarak tahsil edilmesi (bence mevcut mevzuatta çok mümkün görünmese de) zorlanarak kapsama sokulabilse bile yukarıda sayılan tanım içinde “ihracat” kalemi olarak kendine yer bulamadığı için gayrimenkul sektöründe “döviz geliri” şartının sağlanması ve dolayısı ile “döviz cinsinden borçlanma” çok mümkün görünmüyor.*

    Öte yandan uluslararası kurumsal gayrimenkul yatırımcılarının Tapu Kanunumuzun 35. maddesi hükmü çerçevesinde doğrudan gayrimenkul yatırımı yapmaları, başka bir ifade ile Türkiye’deki bir gayrimenkulün doğrudan yurt dışında yerleşik bir kurum ya da fon adına tescil edilebilmesi (çok istisnai durumlar hariç) mümkün değil. Bu sebepten uluslararası kurumsal yatırımcılar ve fonlar gayrimenkul yatırımları için Türkiye’de şirket kurmaktalar. Bu şirketler nitelik olarak sadece gayrimenkule sahip olmak için kurulduğu için içlerinde yatırım yaptıkları gayrimenkulden başka bir varlığı ve bu gayrimenkulle ilgili faaliyetten başka faaliyeti olmayan ve literatürde “özel amaçlı şirket” (Special Purpose Vehicle – SPV) olarak adlandırılan şirketler. Yatırım yapılacak gayrimenkul için de sermaye dışında mantıklı olarak önemli miktarda dış krediyi de uluslararası finans piyasalarından temin ederek bu şirkete ve dolayısıyla ülkeye getiriyor bu yatırımcılar.

    Sözün özü, bugüne kadar ülkemize yatırım yapan ve bundan sonra da yatırım yapacak olan uluslararası kurumsal yatırımcıların gayrimenkul yatırımları için Türk şirketi kurmaktan (ayrı bir yatırım yöntemi olan Gayrimenkul Yatırım Fonları hariç) ve bu şirketi yurt dışı kredi ile finanse etmekten başka bir alternatifleri yok. Yukarıda sözünü ettiğim mevzuat, bu yatırımcıları da Türkiye’de yerleşik yatırımcı gördüğü için aynı döviz borçlanma sınırlamasını bunlara da getiriyor. Halihazırda yatırım yapmış olanların mali tablolarında büyük ihtimalle 15 milyon ABD Doları’nın üzerinde bir döviz kredisi borcu olması dolayısı ile bu kredilerini yenilerken (en azından bu sınıra kadar) bir sorun yaşamayacak olsalar da ülkemize yeni yatırım planlayan kurumsal yatırımcılar mevzuat gereği kurmak zorunda oldukları özel amaçlı gayrimenkul şirketlerine 1 ABD Doları dahi döviz kredisi getiremeyecek durumdalar bugün itibariyle. Bu durum, yapılan hesabı, işin matematiğini, karlılığını, fizibilitesini tamamen değiştirebilecek bir durum aslında.

    Uluslararası gayrimenkul yatırımcısı ne yapsın?

    Giriş kısmında çizdiğim tabloya tekrar dönersek ortaya şöyle bir durum çıkıyor: Global kriz sonrası kendini güvenli limanlara emanet eden ve yatırımlarını oralara yönlendiren; yüksek getiri beklentilerini, “güven”le takas eden, risk iştahı aşırı derecede kısıtlanmış uluslararası kurumsal gayrimenkul yatırımcılarını tekrar ülkemize yönlendirebilmek mevcut dünya ekonomik ve siyasi konjonktüründe oldukça zor. Tüm bu zorluklara rağmen, yönetim kurullarından, yatırımcılarından gerekli izinleri almış, ülkemize yatırım yapmaya meyletmiş, piyasayı izleyen ve uygun gayrimenkulü ve zamanı bekleyenlere de “yatırım yapacaksanız özsermaye ile ya da Türk Lirası borçlanarak yapın” demek bir anlamda “gelmeyin” demek değil mi? Bize alternatif gördükleri ülkelere yatırım yaparken benzer kısıtlamalara tabi olmazken, risklerin arttığı, getirilerin düştüğü, geleceğin her zamankinden daha görünmez/tahmin edilemez olduğu genel dünya ortamında, böyle ülkemize özgü düzenlemelerin en azından uluslararası sermayeyi rahatsız edeceği kaçınılmaz değil mi sizce de?

    Ticaretin ve yatırımların önündeki engelleri daha önce nasıl birer birer kaldırıp ekonomik zaferler kazandıysak, bugün de bu sınırlamaları kaldırma ve uluslararası finans piyasalarından hak ettiğimiz kaynağı/yatırımı alma zamanıdır diye düşünüyor, söz konusu düzenlemenin uluslararası yatırımlar açısından yeniden değerlendirilmesinin önemine vurgu yapmak istiyorum.

    * Söz konusu düzenleme ile ilgili detaylara aşağıdaki linklerden ulaşabilirsiniz: //www.gsghukuk.com/tr/yayinlar/duyurular/finans-duyurulari/doviz-kredilerine-iliskin-esaslarda-degisiklik-yapilmasina-dair-karar-ve-teblig-gsg-hukuk-finans-duyurusu-ocak-2018.pdf

    //www.gsghukuk.com/tr/yayinlar/duyurular/finans-duyurulari/yeni-sermaye-hareketleri-genelgesi-ile-getirilen-duzenlemeler.pdf