Sektörün geleceğine açılan arakesit: Değerleme ve Büyük Veri etkileşimi

    Veri, gayrimenkul değerleme sürecinin tam olarak merkezinde duruyor. Yakın gelecekte de bu merkezi konumunun çok daha fazla önem kazanacağı açık. Bu aşamada sorulması gereken iki soru var: Değerleme sektörü “Büyük Veri”ye ne katabilir ve “Büyük Veri” değerleme sektörünü nasıl etkileyecek?

    Gelişen teknoloji ile birlikte hayatımıza giren Büyük Veri (“Big Data”), artık kaçınılmaz olarak önümüzde. Özellikle insan davranışları ve etkileşimleriyle ilgili kalıpları, eğilimleri, etkileri ve ilişkileri ortaya çıkarmak için sayısal olarak analiz edilebilecek son derece büyük veri kümelerine atıfta bulunan “Büyük Veri”, teknoloji yardımıyla büyük ve karmaşık bir data setinin anlamlı ve ihtiyaca yönelik olarak yorumlanması amacıyla kullanılıyor.

    Artık teknoloji elimizde, çevremizde, biz farkında değilken bile bizimle. Teknoloji ile bu kadar iç içe olunan bir dönemde gayrimenkuller, özellikle konutlar, bu ilişkinin dışında bırakılamazdı. Dünyadaki en büyük varlık sınıfı olan konut fonksiyonlu yapılarda oluşacak temel bir sorun, global düzeyde krizlere dönüşme kabiliyetine sahip. Özellikle bubble ve boom dönemlerinde değer değişimlerinin doğru bir şekilde incelenmesi ve doğru yatırımın önemini acı tecrübelerle fark ettik.

    Konut özelinde ilerlersek, konut fonksiyonlu taşınmazların değerini etkileyen çok sayıda etmen ve değişken var. Ulaşım olanağı, yakın çevredeki eğitim yapıları, suç oranı gibi bölgesel nitelikteki veriler, arz-talep durumu, stok durumu gibi piyasa özelindeki verilere ek olarak konut özelinde yaş, yer aldığı kat gibi çok sayıda özellik sayabiliriz. Yukarıda bahsedilen her bir özelliğin detaylı incelenmesi değer açısından oldukça önemli.

    İlk olarak değerleme çalışmalarımıza bilimi daha fazla katmamız gerektiği görülüyor. Bu noktada makine öğrenim modelleri de ayrı bir önem kazanıyor. Büyük Veri’nin doğru yatırıma katkılarını yakın bir gelecekte hissedeceğiz. Büyük Veri ile birlikte blockchain, yapay zeka ve otomatik değerleme modellerinin de değerleme sektörünü ve değerleme uzmanının gelecekteki rolünü nasıl geliştireceğini ve değiştireceğini, etkilerini hep birlikte göreceğiz.

    Değerleme sektörünün ürettiği veri bize neler gösteriyor?

    Büyük Veri’nin değerleme sektörünü etkileyeceği kesin. Onun öncesinde değerleme sektörü Büyük Veri’ye ne katabilir sorusunu soralım. Bir kavramın Büyük Veri’ye katkısını şu şekilde sorgulamak daha doğru, buradan üretilecek çıktı nerede bir girdiye dönüşebilir?

    Değerleme açısından bu soruyu sorduğumuzda alacağımız ilk cevap konut fiyat endeksleri oluyor. Değerleme firmaları tarafından elde edilen sonuçlar bilindiği üzere konut fiyat endekslerinin oluşturulmasında kullanılıyor. Konut fiyat endeksleri zaman zaman kapsamının dar olduğu, zaman zaman da piyasayı birkaç adım geriden takip ettiği eleştirilerine hedef oluyor. Konut fiyat endeksleri gelişime açık olmakla birlikte gerekliliği tartışılamaz.

    Diğer yandan, son 5 yılda 6,5 milyonun üzeri sayıda gayrimenkul değerlemesi yapıldı ve bu gayrimenkulleri konumsal özellikleri ile birlikte değerlendirdiğimizde çok çarpıcı sonuçlar bizi bekleyecek olabilir. Örnek olarak hızlı değer artışı görülen bölgeler konumsal bazda bu sayede tespit edilebilir ve yatırım tercihleri diğer verilerle birlikte değerlendirilerek değiştirilebilir.

    Değerleme sektörünün Büyük Veri’ye katkısını sadece değerlerle sınırlamamız da doğru olmayacaktır. Aslında satın alma amaçlı hazırlanan her bir değerleme raporu, sonucunda alım olsa da olmasa da müşterinin değişen tercihlerini de bize gösteriyor. Müşterilerin tercihlerindeki değişimler yaş, kullanım alanı, değer aralığı gibi çok sayıda farklı kriterler altında Büyük Veri’nin kullanımına sunulmak üzere bekliyor. Bunun için değerleme sektöründe elde edilen verilerin, hata riskini minimize edecek bir biçimde toplanması ve doğru analizlerle yorumlanması dikkat edilmesi gereken noktalar.

    Büyük Veri’nin değerleme uzmanlarına en büyük vaadi: Zaman

    Şimdi de değerleme sektörünün geleceğini etkileyecek diğer soruyu soralım: “Büyük Veri ile değerleme uzmanları neler yapabilir?”

    Değerleme uzmanları Büyük Veri ile, coğrafi bilgi sistemlerini kullanarak verilerini ısı haritasına dönüştürebilir, 3 boyutlu illüstrasyonlarla raporlarına görsellik katabilir. Hatta bu gibi verilerin ileride değerleme raporlarında standart olarak bulundurulabileceği görüşü hakim. Bununla birlikte Büyük Veri’nin kullanımı ile değerleme uzmanları ulaştıkları sonucu çok daha net bir şekilde ortaya koyabilir ve gelecekle ilgili tahminlerinin daha tutarlı olmasını sağlayabilir.

    Ancak asıl temas edilmesi gereken nokta, Büyük Veri güncel durumda elde edilen bilgilerin çok daha hızlı ve anlık olarak elde edilmesini sağlayabilir ve analiz için uzmanlara çok uzun zamanlar bırakabilir. Büyük Veri değerleme uzmanlarına zaman vaat ediyor aslında.

    Bugün bir değerleme uzmanı rapor yazarken zamanının büyük bir çoğunluğunu veri girişine harcamaktadır. Değer takdiri için ayırdığı zaman diliminin ise yaklaşık 5’te 1 oranında olduğu belirtilmektedir. Büyük Veri’nin kullanımı, bu oranların tersi şekilde değişmesine olanak veriyor. Yani değerleme uzmanlarının, değer takdiri ve analiz için daha fazla zaman ayırabileceği bir dünyaya geçiş yapıyoruz.

    Kalitatif görüşlerden sayısal analizlere

    Bugün, değerleme mesleğinde büyük ilerlemeler kaydedildiği görülmekte, ama bu böyle olmaya devam edecek mi ya da “Büyük Veri”nin gelişimi değerleme sektörünü nasıl etkiler?

    Öncelikle Büyük Veri insanların yerini alacak bir olgu olarak tanımlanmamalı. Bunun aksine değerleme sürecinde analizin önemi artırılarak daha kaliteli değerlemeler yapılmasını sağlayacaktır. Bu bizi gelecekte gayrimenkul yatırım danışmanlığı alanında farklı noktalara getirecektir. Bugüne kadar kalitatif verilerle desteklenen görüşler yerini sayısal analizlere bırakacak.

    Günün sonunda en önemli soru tüm bu verilerin analizini kim, nasıl yapacak? Bugün için bu sorunun yanıtı değerleme uzmanlarını işaret ediyor ancak gelecekte yapay zekanın bu süreci nasıl değiştireceğini tabii ki şimdilik tahmin edemiyoruz. Ancak değerleme sektörünün “Büyük Veri”de, “Büyük Veri”nin de değerleme sektöründe önümüzdeki dönemde birbirlerinden ayrılamayacak iki kavram olduğu kesin.

    Derinleşen öngörü kabiliyeti

    “Büyük Veri”nin getirdiği tartışmasız diğer bir şey ise rekabet üstünlüğü. “Büyük Veri”de toplanan veriler yapay zeka aracılığıyla yatırım kararlarında yardımcı olacak ve herhangi bir alarm durumunu veya fırsat kapısını önceden fark edebileceğiz.

    Bu noktada müşterilerinin değişen ve gelişen beklentileri karşılayan, müşteri taleplerini önceden anlayan, verileri doğru bir şekilde analiz edip bu konuda farklılaşan firmaların ön plana çıkacağı bir döneme doğru adım atıyoruz. Örnek olarak, gayrimenkulü uzun vadeli elinde tutmak isteyen yatırımcı kuruluşlar ya da bankalar daha çok uzun vadeli bir bakış açısıyla tavsiye beklemekteler. Kredi veren kuruluşlar ve yatırımcıların piyasanın durumunu önceden görmeleri sağlanacaktır.

    Otomatik değerleme modellerinden de ayrıca bahsetmemiz gerekiyor. Otomatik değerleme modelleri ile çok düşük bir maliyetle her an, anlık bir değer üretilebilme olanağı bulunmaktadır. Bu tip modellerle daha az karmaşık, daha kısa zaman aralıklarında, doğru tahminler yapılması amaçlanmaktadır. Otomatik değerleme modellerinin gelişmesi ve daha doğru değer aralıkları tahmini, piyasanın niteliği hakkında bize fikir vermeye başlayacak.

    Sonuç olarak Büyük Veri, gelecek için tahminde bulunma kabiliyeti, karar verme sürecini geliştirme, piyasa şeffaflığını artırma, daha fazla bilgiye doğru bir şekilde ulaşma ve hızlı-detaylı analizler yapma olanağı sunuyor. Bununla birlikte, fayda-maliyet, bilginin gizliliği, veri toplamada standardizasyon olmaması gibi dezavantajları var bugün için.

    Şu bir gerçek ki, Büyük Veri’nin doğru bir şekilde kullanımı değerleme uzmanlarının işini kolaylaştıracak ve piyasanın daha iyi algılanmasını sağlayacaktır. Ancak tabii ki bununla sınırlı olmayacak. Uzun yıllardır tekrarlanan bir gerçek var, gayrimenkul bir ihtiyaç olmasının yanında, aynı zamanda bir yatırım aracıdır. Şeffaflığın artmasıyla elde edilen veriler analiz edilerek, yatırım kaynakları doğru kanallara yönlendirilebilecek. Bu teknolojik gelişmelerle, gelecekte değerleme uzmanlarının müşterilerine daha doğru analizi vaat ettiği bir noktaya evrileceğimiz görünüyor.