İmkansızı değerlemek

Türkiye değerleme sektörü küresel gelişmeler doğrultusunda kendisini geliştirmeye çalışırken, sektörün yapısal problemleri gelişim hızını sınırlamakta.

2001 yılı öncesinde herhangi bir mevzuata dayanmayan gayrimenkul değerleme sektörü, bu tarihten itibaren SPK tarafından yayınlanan tebliğ ile denetim altına alınmasının sonrasında hızla gelişerek son 10 yılda ciddi bir büyüme göstermiştir. Ekonominin sağlıklı gelişebilmesi, yeni yatırım ve yatırımcıların ülkeye gelebilmesi için güvenilir ve kurumsal bir değerleme sektörünün önemi yadsınamaz. Küreselleşmenin ülkeler arasındaki sınırları kaldırdığı, ulaşım, iletişim ve bilginin hızla yayıldığı dünyada yatırımcılar için en önemli unsurlardan biri doğru, güvenilir ve gerçekçi bir değerleme sektörüdür. Son yıllarda miktarı artan konut kredileri ve gayrimenkul teminatlı ticari kredilerin payı oldukça büyük olmasına rağmen henüz ipotekli kredilerin oranı gelişmiş ülkeler seviyesindeki oranları yakalayamamıştır. Değerleme sektörü bu gelişen sürece elinden geldiğince ayak uydurmaya ve kendisini geliştirmeye çalışmaktadır. Ne var ki Türkiye’deki gayrimenkul sektörünün yapısal problemleri değerleme sektörünün de gelişim hızını sınırlamaktadır.

Değerleme faaliyetlerinde karşımıza çıkan en büyük sorunlardan biri uzmanların ulaşabileceği doğru bilgi edinebilecek bir veri havuzu veya bilgi bankası bulunmamasıdır. Bu sorunun giderilmesine yönelik TDUB tarafından Gayrimenkul bilgi Bankası kurulmuş ve veri toplamaya başlanmıştır. Ancak istatistiki anlamlı sonuçlara ulaşmak ve yıllara dayalı analizler yapabilmek için henüz yolun başındayız birkaç yıl içinde toplanan veriler sektörle paylaşıldığında uzmanlar veri setlerine dayalı değerleme raporları hazırlanabilecektir.

Kullanılacak veriler gerçek, güncel, mümkünse resmi olmalı

Değerleme uzmanının asli görevi, değerleme konusu gayrimenkulün güncel piyasa şartlarında adil satış değerini en net doğrulukta belirlemektir. Bu aşamada gayrimenkulün niteliğine göre emsal karşılaştırma yöntemi, maliyet yöntemi ve gelirlerin indirgenmesi yöntemlerini kullanabilmektedir. Her bir yöntemde kullanacağı verilerin ise gerçek, güncel ve mümkünse resmi olması gerekmektedir. Ne var ki ülkemiz gayrimenkul sektörü bu ihtiyaçlara yeteri kadar cevap vermemektedir.

Bir diğer sorun ise halihazırda gayrimenkul sektörünün istenen şeffaflıktan uzak olmasıdır. 2018 yılı gayrimenkul sektörü şeffaflığı hakkında JLL’nin yaptığı uluslararası değerlendirmede Türkiye “yarı şeffaf” kategorisinde yer almaktadır. Bu durumun hızla düzeltilip şeffaflık konusunda gelişmiş ülkeler seviyesine ulaşmamız gerekmektedir.

Gayrimenkulde Şeffaflık Haritası, JLL, 2018

Tapu değerleri güncellikten uzak

Ülkemizde gayrimenkul satışları tapu müdürlüklerinde yapılmakta ve alım satım bedellerinin kaydı da bu kurumda tutulmaktadır. Satış bedellerinin tapu harcına esas değerleri için tapu müdürlükleri taban değer olarak belediye tarafından belirlenen emlak vergisine esas rayiç bedelleri baz almaktadır. Belediyede görülen bu değerler ise genellikle güncelliğini kaybetmiş ve piyasadaki değerlerin oldukça aşağısında kalmaktadır. Alım satım yapan taraflar da tapu harcını mümkün olduğunca az ödemek amacıyla gerçek satış bedeli yerine bu asgari rayiç bedeli tapu müdürlüğüne bildirmektedir. Dolayısıyla tapu müdürlüğünden alınabilecek en doğru ve en büyük miktardaki veriler, gerçek piyasada oluşan değerlerden oldukça uzak olduğundan emsal karşılaştırma ve maliyet yöntemini değerleme için seçen bir uzman bu noktada tapudaki değerlerden faydalanamamaktadır.

Uzman, değerlemesi yapılan taşınmazın yakın çevresinde sözlü bir araştırma yaparak raporlarında bu bilgilere yer verir ve sonuç değere ulaşmaya çalışmaktadır. Bu süreçte de toplanan verilerin kesinliği, sözlü beyanların doğruluğuna bağlı kalmaktadır. Büyük şehirlerdeki gayrimenkullerin pazarlanması esnasında belirtilen brüt ve net alanlar arasındaki fark ile abartılı söylenen taşınmaz büyüklükleri yanlış veri toplanmasına dolayısıyla da emsal karşılaştırmalarının sağlıklı yapılamamasına sebep olmaktadır. Konut alanlarındaki bu farklı yaklaşımların giderilmesi ve hızla standartlaşmaya gidilmesi gerekmektedir.

Gelir getiren gayrimenkullerin ise ciro, karlılık oranı, kira sözleşmeleri gibi veriler çok kısıtlı miktarda 3. kişilerle paylaşılmaktadır. Örnek olarak bir daire ya da dükkanın kira geliri, bir otelin cirosu ve karlılık oranı, bir akaryakıt istasyonunun satış miktarları, ancak değerlenen taşınmazın sahibinden edinilen muhasebe evrakları incelenerek öğrenilebilir. Fakat yakın civardaki bir başka benzer nitelikli taşınmaza göre bu gelirleri mukayese edip doğruluğunu ve işletmeci başarısından muaf tutulduğunda da aynı geliri kazanıp kazanamayacağını test etmek mümkün olamamaktadır.

Gayrimenkullerin teknik bilgileri de yine tapu müdürlüklerinin yanı sıra belediyeler, kadastro müdürlükleri, il özel idareleri, Orman Bakanlığı, Koruma Kurulları ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı birimlerinde bulunmaktadır. Son yıllarda bu kurumların veri altyapısında ciddi iyileşmeler görülse de, değerleme uzmanının ulaşmak istediği bilgi, belge ve evrak incelemesi çoğunlukla şifahi yöntemlerle yapılmaktadır. Gayrimenkule ait mimari proje, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, imar durum belgeleri gibi kritik evrakların büyük çoğunluğu kağıt ortamında saklanmakta, yeteri kadar sayısallaştırma henüz yapılmamıştır. Dolayısıyla şifahi yapılan inceleme esnasında yıpranmış ya da kayıp bir evrak olması değerleme raporunun teknik anlamda doğruluğuna olumsuz etki etmektedir.

Çözüm önerileri: Doğru veriye ulaşmak için şeffaflık

Yaşanılan bu problemlerin çözümü için resmi kurumlardaki veri altyapısının iyileştirilmesi büyük önem taşımaktadır. Gayrimenkule ait tüm bilgilerin sayısallaştırılıp dijital arşiv oluşturulması ve ilgisini belirten tüm kişilerin bu bilgilere tam erişim sağlanması teknik incelemeler esnasında oluşabilecek sorunları minimize edecektir. Tapu müdürlüklerinde alım satım yapılan tüm taşınmazların gerçek satış bedelleri ile kayıt edilmesi, sözlü beyanlara bağımlılığı ortadan kaldırabilecektir. Gelir getiren mülkler için ise 3. kişilerin de ulaşabilecekleri verilerin toplandığı bir platform faydalı olacaktır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Gayrimenkul Yatırım Fonları ve borsaya açık şirketlerin, yatırımcı ilişkilerinde kullandığı finansal rapor bildirimleri bu konuya verilecek en güzel örneklerdir.

Türkiye’nin yerli ve yabancı yatırımcılar açısından güvenilir bir liman olabilmesi için gayrimenkul sektörünün “yüksek şeffaflık” seviyesine ulaşması, bilgiye ve verilere hızlı ulaşabilmesi, doğru ve ayrıntılı analizler yapılabilmesi değerleme sektörünün yanı sıra resmi kurumlardan son kullanıcıya dek tüm sektör paydaşlarının doğru kararlar alabilmesinin yolunu açabilecektir.

Sorunların bu derece karmaşık ve bilginin bu derece yetersiz olduğu koşullarda gayrimenkul değerleme sektörünün en az hata oranı ile değer tespiti yapabilmesi uluslararası piyasalarda itibar görmesi, katıldığı yurt içi ve yurt dışı fuar ve kongrelerde üst düzeyde temsil edilmesi ve itibar görmesi imkansızı değerlemek değil de nedir acaba?