Konutun son 5 yılı

    Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık’tan Büşra Yalçın, konut sektörüne dair son 5 yıllık verileri yorumlayarak sektöre dair detaylı bir analiz sunuyor.

    Barınma ihtiyacının karşılanması bugün sadece fizyolojik ve sosyal ihtiyaçları gidermenin ötesine geçmiş, taşınmaz ve hakları kavramı ile hukuki bir boyut kazanmıştır. Özellikle gelişmekte olan ülkelerde konut sektörü, yüksek kar beklentilerini beraberinde getiriyor. Türkiye’de de durum demografik ve ekonomik beklentilere ek olarak inşaat sektörüne devlet politikaları ile destek verilmesiyle birlikte büyüyen bir eğilim gösteriyor.

    Konut arz ve talep eğrisini belirleyen etmenler arasında; konut satış fiyatları, gelir durumu, ülkenin kentleşme hızı ve riskli yapı stoğu, diğer yatırım olanakları ile karşılaştırıldığında getiri oranları, konut edinimi ve maliyet hesapları, alınan ruhsatlar, yapı kullanma izin belgesi verileri sayılabilmektedir.

    Türkiye geneli konut satış sayılarına bakıldığında 2017 yılında toplamda 1.409.314 satışın gerçekleştiği görülmüştür. Ancak en yüksek artışın yaklaşık % 9,61 artış oranı ile 2015 yılında gerçekleştiği dikkate çekmektedir. Tüketiciye -özellikle inşaat firmaları tarafından- sunulan teşvikler satışların artı yönlü seyir izlemesinde önemli katkı sağlamıştır.

    2013-2017 yılları arasında konut satışlarının finansman türleri incelendiğinde satılan konutların 1/3’nün ipotekli satışlar olduğu, 2/3’nün ise diğer satış türleri olduğu görülmektedir. 2013 yıllarında %40 seviyelerinde olan ipotekli satışların, 2014 yılından itibaren düşmesinin en önemli sebebinin ise kredi faiz oranlarındaki artış olduğu düşünülmektedir.

    2017 yılında ruhsat sayılarına bakıldığında bir önceki yıla göre %32,3 büyüme oranı ile 270.740,538 m² yüzölçüme ulaşılmıştır. Yaşanan bu artış inşaat sektörüne yapılan yatırımların arttırılmasıyla gelişme beklentisi olarak gösterilmiştir. Aynı zamanda arz artışı talep eğrisinde de artış beklentisi doğurmuştur. 2015 sonrasında hızlı bir yapı stoğunun ortaya çıkmasında kentsel dönüşüm uygulamaları ile riskli alanlarda üretilen toplu konutlar ve büyük çaplı inşaat firmaları tarafından üretilen konut sayılarındaki artışlar gösterilebilir.

    TÜİK’ den elde edilen verilere göre 2018 yılı ilk çeyreği inşaat sektörü güven endeksinin bir önceki çeyreğe göre (2017 yılı son çeyreği) %0,6 artış oranı ile 83,20 olarak belirtilmiştir. 2018 yılı güven endeksinin son üç yıl endeks veri ortalamasının üzerinde olduğu görülmektedir.

    İnşaat sektörü güven endeksinde görülen negatif yönlü eğilim nedenleri olarak gösterilebilecek kısıtlayıcı faktörler TÜİK tarafından talep yetersizliği, hava şartları, işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği, finansman sorunları ve diğer şeklinde sıralanmıştır. Veriler incelendiğinde 2017 yılı 2. çeyreğinden itibaren görülen hem arz hem de talep yönlü negatif kırılımın nedenlerinin büyük oranda finansman sorunları ve talep yetersizliği verilerindeki yüksek oranlar olduğu görülmüştür. Bu noktada temel konunun faiz oranları ve erişilebilirlik olduğu söylenebilir.

    Diğer yandan konut sektörünün bileşenleri; arz, talep ve fiyat/maliyet olarak nitelendirilecek olduğunda yapı ruhsatı sayısı, konut satış sayısı, konut fiyat endeksi, dolar kuru ve buna bağlı olarak inşaat maliyet endeksi önemli veriler olarak ön plana çıkmaktadır.

    Konut sektörünün önemli değişkenleri olan endeks ve istatistiklerin 2013-2017 yılları arasındaki değişimi incelendiğinde; Konut Satışlarının nispeten durağan bir trend izlediği, inşaat maliyet endeksinin ise dolar kuruna benzer değişimler yaşadığı gözlemlenmektedir. Konut fiyat endeksinin artış oranının hemen hemen stabil olduğu ve herhangi bir düşüş yaşanmadığı gözlemlense de, 2014-2015 yılları arası incelendiğinde; inşaat maliyet endeksi ve dolar kurunda yaşanan artışın konut geliştiricilerini tedbir almaya yönlendirdiği gözlemlenmektedir. Bu nedenle 2014-2015 yılları arasında üretilen konut satısında azalma olabileceği düşünülmektedir. Analizden çıkan bir diğer değerlendirme ise; konut fiyatlarının düşünüldüğü kadar dolar kuru ile ilintili olmadığıdır. 2014-2016 yılları arasındaki Dolar kuru çıkışları, konut fiyatlarının durağan artışına etki etmemiştir.