Sektörün hukuki ve ticari riskleri

Sektörün göğüs gerdiği tüm ticari ve hukuki risklere rağmen sektöre güvenin yeniden sağlanması ve buna yönelik somut adımlar atılması sürdürülebilir olmak için en önemli hedef gibi gözükmekte.

Gayrimenkul Türkiye 24. Yuvarlak Masa Toplantısı’nın “Gayrimenkulde risk” başlığını taşıdığı bilgisini alınca konuyu biz de ele almak istedik. Makalemizi de kaleme alırken risk analizimizde değinmeden edemeyeceğimiz Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair 12.09.2018 tarihli ve 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı yürürlüğe girdi ve tam anlamıyla gündeme oturdu.

Sektör risklerini son dönemdeki iktisadi ve hukuki gelişmeler ışığında geliştirici, tüketici ve bankalar açısından ele alacağız.

  • Geliştirici Riski

Gayrimenkul sektöründe, arz talep, maliyet ve fiyat riskini (aynı zamanda kar etme potansiyelini) taşıyan aktörün geliştirici olduğunu söylesek yanlış olmacağını sanıyorum. Özellikle projelerin finansman ihtiyacının maketten satışlarla karşılandığı düşünüldüğünde geliştiricilerin maliyetlerine uygun fiyatlarla alıcı bulma gereksinimi artmakta. Bu bağlamda, Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’daki ön ödemeli konut satışlarına ilişkin düzenlemeler de geliştiriciler için ciddi bir risk unsuru olarak değerlendirilebilir. Kanun’un 45. maddesi kapsamında, sözleşme imzasından itibaren geçen süreye bağlı olarak kademeli olarak %2 ile %8 arasında cezai şart ve yapılan masrafları ödeyerek tüketicilerin sebepsiz olarak sözleşmeden dönme hakkı bulunmakta. Tüketicilerin bu haklarını, özellikle ödedikleri satış bedeline göre satın aldıkları konutun fiyatının düşmesi durumunda kullanma eğilimleri olabilir. Özellikle alıcıların toplu olarak dönmesi durumu geliştiricilerin omzunda ciddi bir finansman yüküne neden olabilir. Kanunun aynı maddesi uyarınca geliştiricilerin yükümlülüklerini yerine getirememesi durumunda tüketici, sözleşmeden cezasız dönme hakkını kullanabilir. Bu gibi durumlar özellikle geliştiricilerin herhangi bir nedenle inşaatı zamanında bitirememeleri halinde ortaya çıkmakta. Böyle bir durumda geliştiriciler tüketicilere bedel iadeleri yapacak ve yine geliştiricilerin finansman ihtiyaçları/riskleri artacaktır.

  • Tüketici Riski

Diğer sektör oyuncularına nazaran tüketicilerin piyasadan kaynaklanan riskleri doğrudan üstlendiği söylenemez. Pek rastlanmasa da tüketicilerin yatırım maksadıyla satın aldıkları konutun fiyatındaki düşüşten etkilenmesi söz konusu olabilir. Bu risk de tüketicilerin dönme hakkı ile konutun teslimine (24 aylık süre sınırı dahilinde) kadar fiyat düşüşleri bakımından tüketiciler lehine bertaraf edilmiş durumda. Tüketiciler fiyat düşüşü olması durumunda da sözleşmeden dönerek minimum (cezai şart ve masraflar kadar) etkilenerek fiyat düşme riskinden kurtulabilir.
Tüketicilerin en büyük riski geliştiricinin inşaatı tamamlayamaması olduğu düşünülebilir. Bu riske karşılık olarak, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 42. maddesinde geliştiriciler tarafından teminat gösterilmesi yönünde bir düzenlemeye yer verilmiştir. Kanuna istinaden çıkartılan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’te, geliştiriciler tarafından bina tamamlama sigortası, hakediş sistemi ve banka teminat mektubu verilmesi öngörülmüştür. Ancak bugüne kadar piyasa uygulamasına bakıldığında, bu teminatların geliştiriciler ve sigorta şirketleri tarafından sunulmaması, maliyet vb. sebeplerle fiiliyata geçirilmemiştir.

  • Banka Riski

Bugün itibariyle bankacılık sektörünün piyasadaki mevcut riskleri karşılayabilecek öz kaynak ve finansal yeterliliklerinin bulunduğu değerlendirmesi yapılıyor. Bankaların proje finansmanı için aldığı muhtelif garantiler ve kredi ödemelerinin hakediş sistemine göre yapılandırılması dikkate alındığında gayrimenkul sektörü özelinde bankaların kendilerini belirli ölçüde risklere karşı güvence altına aldığı söylenebilir.

Esas itibariyle, bankaların geliştiriciler nezdinde karşılaşabileceği en temel risk, geliştiricinin iflası ve proje için vermiş olduğu kredinin karşılıksız kalmasıdır. Bunun yanında bankaların Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında geliştirici ile müteselsil sorumluluğu bulunuyor. Tüketici konut teslim edilemediği için sözleşmeden dönerse veya ayıptan dolayı sözleşmeden dönme, bedel indirimi, zararının giderimi ve ayıbın düzeltilmesi taleplerini kullanırsa, bankalar teslim tarihinden itibaren 1 yıl boyunca geliştirici ile birlikte müteselsil sorumludur. Bu da tüketiciler için önemli bir güvence oluştururken bankalar açısından bir risk unsuru olarak karşımıza çıkıyor.

  • Mevzuat Riski

Tüm sektörler gibi mevzuat değişikliği riskini gayrimenkul sektörü de taşıyor. 12.09.2018 tarih ve 85 sayılı Türk Parasının Kıymetinin Korunması Hakkında Kanun’a ilişkin 32 sayılı karara yapılan ekleme özellikle sektörün gündemine oturdu diyebiliriz. Söz konusu karar ile Türkiye’de yerleşik kişilere ilişkin menkul ve gayrimenkule ilişkin satış, kira ve eser sözleşmelerinde yabancı kur üzerinden bedel tespiti yasaklandı. Mevcut sözleşmeler için ise, 30 gün içinde (13 Ekim 2018 tarihine kadar) TL üzerinden bir bedel üzerinde taraflarca mutabakat sağlanacağı belirtilmekte. Bu düzenlemeye ilişkin olarak hangi istisnaların getirileceği henüz net olmamakla birlikte Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından 17.09.2018 tarihinde yapılan basın duyurusu dikkate alındığında mevzuata uygun olarak dövizle kredi kullananların ve geri ödeme borcu halen devam edenlerin TL’ye dönme yükümlülüğünden hariç tutulması beklenmekte.

Bu kararın mevcut sözleşmelerden kaynaklanan döviz yükü bakımından geliştiricilere avantaj sağlaması muhtemel gözüktüğü gibi, Türkiye’de yerleşik kişilere yapılan döviz üzerinden konut satışları bakımından da finansalları olumsuz etkilemesi mümkün gözüküyor. Getirilecek istisna ve hükümlere bağlı olarak, bu kararın her bir geliştirici özelinde etkileri farklı olabilir. 32 sayılı kararda yapılan bu değişiklikten en fazla etkilenen, bu makalede değerlendirmediğimiz sektörün en önemli oyuncularından olan yatırımcıların olduğunu söylemek yanlış olmaz.

  • Sonuç

Özetle, gayrimenkul piyasasındaki arz-talep dengesinin ve geliştiriciler tarafından projelerin devamının sağlanması tüm paydaşlar açısından elzemdir. Geniş perspektiften bakıldığında, sektörün sağlıklı büyümesi Türkiye ekonomisi için de kritik öneme sahip.

Sektöre yönelik olarak ek bir teşvik veya kaynak mevcut olmadığı sürece, konut satışlarının geliştiricilerin hedeflediği fiyatlardan yapılabilmesinin ve finansman ihtiyaçlarını karşılayacak miktarda olmasının sektörün sürdürülebirliği açısından vazgeçilmez olduğunu düşünüyoruz.

Tüketicilerin yeni alım yapmasını veya yaptığı alımlardan dönmemesini sağlamanın esasen konut fiyatlarına ve konut sektörüne ilişkin tüketici algısına bağlı olduğu da başka bir gerçek. Bu nedenle, alım gücüne uygun fiyat oluşabilmesi için geliştiricilerin maliyetlerinin belirli sınırlar içinde kalması ve tüketicilerin olumlu algısının korunması ve sektöre güvenin yeniden inşa edilmesi ile sağlanabilir düşüncesindeyiz. Bu noktada, gayrimenkul sektörüne ilişkin kurumsallaşmaya ve şeffaflığa yönelik girişimleri önemsiyoruz. Yine, mevzuatta tüketici lehine öngörülen teminatların sağlanmasını veya başka bir şekilde inşaatın tamamlanmasına yönelik bir güvencenin fiiliyatta devreye sokulmasını, piyasadaki alım-satım işlemlerinin devamı ve sektörün sağlıklı işleyişi açısından da gerekli görüyoruz.

Yıllarca birlikte çalışmaktan keyif aldığım ve artık sektörün kıdemli danışmanlarından birisi olduğunu düşündüğüm meslektaşım Av. Enis Sinan Reyhan’a, bu makaleyi kaleme almamda destek olduğu için teşekkürlerimi sunarım.