Bir vergicinin gayrimenkul serüveni

Ersun Bayraktaroğlu, GMTR olarak başlattığımız yeni serimiz “Aktör”ün ilk konuğu. Vergi alanındaki yetkinliğiyle öne çıkan Bayraktaroğlu’yla bu sefer profesyonel kariyerini ve paralelinde gayrimenkul sektöründe yaşananları konuştuk. Güleryüzü ve samimiyetiyle tanıdığımız Ersun Bey sıra doğrulara gelince sözünü sakınmadı.

KUYAŞ ÖRS: Ersun Bey, biz sizi vergici kimliğinizle biliyoruz. İsterseniz önce biraz sektör öncesinden bahsedelim.
ERSUN BAYRAKTAROĞLU: Evet, ben aslında maliyeciyim, vergiciyim. Gayrimenkul sektörüyle doğrudan bir bağlantım yok. Samsun doğumluyum ama Trabzon’da büyüdüm, ortaokuldan itibaren de Ankara’daydım. Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi, Mülkiye mezunuyum. 1982 girişliyim, dört sene işletme okudum. Bizim dönemimizde mezunlar ya banka müfettişi ya da maliyeci oluyordu, alternatifimiz çok sınırlıydı. Benim arkadaşlarımın yarısı bankacı, yarısı da maliyecidir. Ben de maliyeyi tercih ettim ve Maliye Bakanlığı’nda yaklaşık 10 sene gelirler kontrolörü olarak, denetim elemanı olarak çalıştım. Ben Gelirler Kontrolörlüğü’ndeyken bakanlık belirli kriterleri sağlayan elemanları yurt dışına yolluyordu. O çerçevede beşinci yılımda bakanlık bursuyla yüksek lisans yapmaya ABD’ye gittim ve iki sene Western Michigan Üniversitesi’nde ekonomi dalında yüksek lisans yaptım. Yeni evliydim o sırada, eşim de ücretsiz izin aldı ve birlikte gittik. Yüksek lisans yaptığım 1992-94 arası, çok güzel yıllar oldu bizim için. Döndükten sonra, 1995’te de askerliğimi yaptım. Bakanlık bursuyla yurt dışına gidenlerin döndüklerinde dört sene bakanlığa çalışma zorunlulukları vardı.
1996 yılında, Erzurum’da turnedeyken Nurol Grubu’ndan çok sevdiğim eski bir üstadım aradı ve bir maliyeci aradıklarını söyledi. Turneden döndükten sonra Nurol Holding’e denetçi olarak, vergici olarak geçtim. O sırada bakanlığa olan borcumun iki senesi kalmıştı, Nurol Grubu bunu ödedi. Gayrimenkulle tanışmam da Nurol Grubu’nda oldu. Grubun ana iş kolu zaten inşaat, büyük altyapı işleri. Gayrimenkul tarafı da var. Orada 1-2 sene vergicilik yaptıktan sonra finansman tarafına geçtim. Son 3-4 yılım Nurol’da finansman üzerine çalışmakla geçti. Mesela Karadeniz Otoyolu’nun, Ankara Pozantı Yolu’nun finansmanında ciddi katkım vardır. Nurol bu projelerin bir parçasıdır, ben de o yolların finansmanı konusunda bakanlık ve bankalarla mesai harcamıştım. Son dönemde de yine Ankara’da, Nurol Holding’de Mali İşler ve Denetimden Sorumlu Başkan olarak görev yaptım. Nurol yıllarımda Nurol Yatırım Bankası’nı kuruldu, Nurol GYO kuruldu ve halka arz edildi.

KÖ: Bu ilk GYO’lardan biriydi değil mi?
EB: Evet. 1999 yılında Nurol GYO halka arzı edildi. Nurol GYO’nun da Nurol Bank’ın da ilk denetçisiyim. O da keyifli bir dönemdi. 2002 yılında bu sefer beni PwC’den arayarak bir vergici aradıklarını söylediler.

KÖ: Siz oysa o şapkayı çıkarmıştınız değil mi?
EB: İki üç senedir yapmıyordum fiili vergicilik. Oğlum Can o zaman daha anaokuluna gidecekti. Eşimle “Olursa şimdi olur,” dedik, çünkü İstanbul’a çağırıyorlardı. Böylece Nurol’da altı yıl çalıştıktan sonra 2002 yılı sonunda ayrıldım ve ailece İstanbul’a geldik. Burada kıdemli müdür olarak başladım, 2007’de şirket ortağı oldum. O tarihten beri şirket ortağı olarak devam ediyorum.
PwC’nin yapılanmasında sektörel uzmanlıklar söz konusu. Benim sorumluluğuma da gayrimenkul sektörünü verdiler. 2003 yılı, yabancıların, uluslararası gayrimenkulcülerin Türkiye’ye gelmeye başladıkları yıl. Heyecanlı bir dönemde gelmiş oldum. O dönem PwC Türkiye’nin içinde gayrimenkulle ilgili ayrı bir uzmanlık ekibi yoktu. Adnan Nas üstad bakıyordu gayrimenkule. Benim de geçmişimde Nurol ve GYO olunca bana da “Sen de gayrimenkule bakmak ister misin?” diye sordular. O zamana kadar finans işlerine, banka ve leasing şirketlerine bakıyordum.

Kurumsallaşma demek yalnızca bir organizasyon şeması kurup bunların içine profesyonel yerleştirmek değil tabii ki. Kafa olarak kurumsallaşmak lazım.

KÖ: Böyle bir şey sorulduğu zaman size ne düşündünüz? PwC’nin gayrimenkule bir yönelimi var mıydı sizden önce?
EB: Globalde vardı. Türkiye’de müşteri taleplerine göre hizmet veriliyordu ancak oluşmuş bir gayrimenkul uzmanlık ekibi, tam zamanlı biri, bir ekip henüz yoktu. Kıdemli müdürlüğüm döneminde Adnan Nas’la birlikte gayrimenkul şirketlerinin taleplerine bakmaya başladık. Herhalde bir noktadan sonra üstad güvendi bana. Ben de direktör olmuştum, yavaş yavaş bana devretti. Sonra ise ortak olarak gayrimenkul sektörünün tüm sorumluluğunu aldım.
Ben mevzuatı paylaşmayı, üzerine yazmayı, konuşmayı çok seviyorum. Özellikle finans sektörüyle alakalı farklı vergi konularında Dünya Gazetesi’nde, dergilere yazılar yazıyordum. Bu sorumluluğu aldıktan sonra gayrimenkul konusu dışında bir tane bile makale yazmadım. Bütün yoğunluğumu gayrimenkul sektörüne verdim. Onlarca makale yayınladım, sizin dergide zaten sürekli yazıyorum… Ama sadece gayrimenkul ve gayrimenkul vergilemesi üzerine yazdım. Bunu da bilinçli yaptım ki bir gayrimenkul uzmanı profili otursun. Doğru bir tercih yaptığımı da düşünüyorum.
PwC’nin içinde 2003’ten itibaren Türkiye’ye gelen uluslararası yatırımcı akımını izleyip o ihtiyaçları görme imkanına da sahip oldum. 2002-2009 arası, hatta bence 2010’a kadar olan dönem harika bir dönemdi. Sürekli birileri geliyordu ve ciddi anlamda gayrimenkulcülerle görüşüyordunuz. Uluslararası fonlarla ofis ve alışveriş merkezi yatırımları konuşuluyordu. Burada bir dakika oturamazdık, yeni yatırımcılarla günde 2-3 toplantı yapardık. Onun için de iyi bir ekibimiz oluştu kendi içimizde. Sonra gayrimenkul işi Türkiye’de biraz konuta dönmeye başladı. Biraz da yerlileşti. Türk gayrimenkul yatırımcısı da ticari gayrimenkule biraz uzaktı. Uluslararası yatırımcının katkısıyla bunu çok iyi öğrenmelerine rağmen sonra yine en iyi bildikleri alan olan konuta doğru çektiler işi.
Benim hikayem böyle bir hikaye. Meslekte 32. yılım. 10’u Maliye Bakanlığı’nda, 6’sı Nurol Grubu’nda ve 16’sı da PwC’de geçmiş bir 32 yılda bir vergiciden gayrimenkul vergicisine, gayrimenkul vergicisinden de öğrenebildiğim kadarıyla bir gayrimenkulcüye dönüşüm var. Nurol’dan başlarsak, 22 yıldır gayrimenkul sektörüyle bir şekilde bir ilişkim var.

KÖ: Maliye’deki deneyiminizin bu dönüşüme nasıl bir katkısı oldu sizce?
EB: Devletin adabını öğrenmenin, bakış açısını görmenin, ağırlığını hissetmenin kariyerimin gelişmesinde çok önemli katkısı var. Devletten özel sektöre geçince bir bocalama yaşanabilir. Çünkü devlette, elinizde müthiş bir güç var. Hele denetim elemanıysanız, sadece yasa var önünüzde sizi yönlendirecek. Özel sektör ise ne kadar kurumsal olursa olsun kişilere bağlı bir yer. Nurol, Türkiye’nin çok önemli gruplarından bir tanesi. Nurettin Çarmıklı, Erol Çarmıklı ve Oğuz Çarmıklı’nın kurdukları düzgün ve saygın sistem sayesinde Nurol’un içinde kendimi rahatsız hissettiğim bir pozisyon hiç olmadı. Onun için kendimi çok şanslı hissediyorum ve bana çok şey kattığını düşünüyorum. Devletin bana kattıklarını yansıttığım için de karşıdan öyle bir reaksiyon almış olabilirim. Ama son derece saygılı ve karşılıklı sevgi duyulan bir ortamda çalıştım. Harika bir profesyonel kadrosu ve gelenekleri vardır Nurol’un.
Devlette, hele de denetim elemanı olarak çalışmış olmak, devletin olaylara nasıl baktığını görmenizi sağlıyor. Tabii ben vergi tarafında çalıştım. Biraz vergi gözlüğü ile bakıyor devlet, kendine yontuyor. Özel sektörde ya da danışman olarak bunu bildiğiniz zaman taleplerinizi ona göre yapabiliyorsunuz, karşı tarafın sözlerinizi nasıl anlayacağını, derdinizi nasıl anlatacağınızı biliyorsunuz. Bugün yine kariyerime başlayacak olsam yine aynı şekilde başlamak isterdim. Bir devlet tecrübesinin benim işimi yapacak insanlar için çok gerekli olduğunu düşünüyorum.

KÖ: Kariyerinizin gelişimi ile Türkiye gayrimenkul sektörünün gelişimi arasında bir takım paralellikler var. Devletten Türkiye inşaat sektöründeki en önemli kurumsal yapılardan birine girdiniz, sonra ise PwC gibi başka bir kurumsal yapıya geçtiniz. Yani hep bir kurumsallık içinde olmuşsunuz. Türkiye’ye gelen ve danışmanlık hizmeti isteyen yabancı firmalarda da yine bir kurumsal anlayış vardı. Bu, aslında sektörde eksikliği hissedilen en temel alanlardan biri. Sizin ise bunu çok farklı cephelerden gözlemleme şansınız oldu.
EB: O anlamda çok şanslı olduğumu söylemeliyim. Ben Nurol’dayken, özellikle finans tarafına geçtikten sonra mesleğimi, yeminli mali müşavirliği yapmayı hiç düşünmüyordum. PwC’den teklif gelince düşünmemin ise tek sebebi, buranın kurumsal bir yapı olmasıydı. Dışarıda tek başına yeminli müşavir olarak çalışan çok başarılı arkadaşlarım var. Ben karakterim itibariyle bu işi ancak böyle bir kurumsal şemsiyenin altında becerebileceğimi düşünüyorum. Hep kurumsal yerlerde çalıştığım için de kendimi şanslı hissediyorum. O açıdan da hayatını tırnaklarıyla kazıyarak oluşturmuş, bütün o didişmelerin içine girmiş, oralardan çıkmış arkadaşlarımı da çok ayrı ve yüksek bir yere koyuyorum. Ben en azından bu sektörün içinde yükselirken biraz şanslı olup yürüyen merdivenleri kullanmış olabilirim. Ama asıl iş ve başarı öbür tarafta.
Kurumsallık ise bu sektörün bence olmazsa olmazı. Bugün gayrimenkul sektöründe bir sıkıntı yaşıyorsak bence kurumsallığın eksikliğinden dolayı yaşıyoruz. Çok büyük yatırımlar yapan, büyük projeler gerçekleştiren şirketlerin içinde kaç tane uzun yıllardır orada çalışan, gerçek anlamda fizibilite yapabilecek finansçı, derinlemesine analiz yapabilecek vergici, bağımsız olarak karar verebilecek yönetici vardır? Piyasada bunları yapabilecek insan çok var ancak sorun, bu insanları istihdam edebilecek kurumsal yapı olmaması. Bu insanlar o şirketlerin içine giriyor ve çok kısa bir süre sonra da dışarı atılıyorlar. Patron kararıyla yönetilen şirketlerde de patronun o anki anlayış ve öngörüsüyle kararlar veriliyor. Bence kurumsallığı yerleştirmeden bu sektörün ayağa kalkabilmesi mümkün değil.

Herhangi bir sektör çok büyük hatalar yaparsa içinde bulunduğu ülkenin ekonomisini zor duruma sokabilir. Ama yalnız başına harikalar yaratan bir sektör ekonomiyi tek başına düzeltemez.

KÖ: Bugüne de birazcık değinmiş oldunuz. Aslında sektörün bugününe dair söylenecek her şey, herkesin bir şekilde farkında olduğu konuların su yüzüne çıkması gibi geliyor bana. Ben aslında sektörün geleceğini konuşalım istiyorum.
EB: Geleceğe ilişkin ben çok umutvarım. Türkiye’nin, özellikle içinde bulunduğumuz gayrimenkul sektörü açısından müthiş bir potansiyeli olduğuna hala inanıyorum. Uluslararası buluşmalarda, Türkiye’yi anlatma imkanına kavuştuğumuz yerlerde hep üç önemli kriterden bahsediyorduk: siyasi istikrar, ekonomik istikrar ve demografik yapı. Demografik yapı ile genç nüfus, bir milyondan fazla nüfusa sahip şehirler, üniversiteleşme oranı, yetiştirilen insan gücü gibi faktörleri kastediyorum. Bu üç kriter oturmadığı sürece ulusal veya uluslararası bir aktörün yatırıma girişebilmesi mümkün değil.
Türkiye’de bu üçünü sağlayabilecek potansiyel her zaman var. Bu daha önce de, 2002-2012 arasında yapıldı. Küresel krizden sonra bile Türkiye bir dönem daha iyi gitti. Dolayısıyla Türkiye’nin potansiyeli var. Ama siz kendi ev ödevinizi yapmazsanız daha çalışkan bir başkası önünüze geçiyor. Bizim çalışıyor olmamız, kötü örnekleri görüp onları düzeltmeye çalışmamız lazım. Hep derler ya; aynı yoldan giderek başka bir yere varamazsın, başka bir yere gitmek istiyorsan başka bir yöne sapman lazım. Bizim problemimiz sürekli aynı yerlerde dolaşmamız. Bu yoldan sapmamız da bence şirketlerin kurumsallaşması ile olur. Kurumsallaşma demek yalnızca bir organizasyon şeması kurup bunların içine profesyonel yerleştirmek değil tabii ki. Kafa olarak kurumsallaşmak lazım. Çok kurumsal bir resim çizen çok iyi aile şirketleri var.
Bence Türkiye gayrimenkul sektörünün en büyük eksiği sermaye. Özsermayeyi, nakdi sermayeyi biraz şirket içine koyabilmek lazım. Biraz da farklı sektörlerde faaliyet göstermekten vazgeçmek lazım bana göre, sektörde gerçek gayrimenkulcülerin olması gerek. Bir de satılabilir, pazarlanabilir, biriktirilebilir ürünler üretmek lazım. Bunları yapabildiği takdirde sektörün yolu açık bence.
Şunu unutmamak lazım: Herhangi bir sektör çok büyük hatalar yaparsa içinde bulunduğu ülkenin ekonomisini zor duruma sokabilir. Ama yalnız başına harikalar yaratan bir sektör ekonomiyi tek başına düzeltemez. Biz de yalnızca gayrimenkul sektörünü düzelterek Türkiye ekonomisini mevcut durumdan daha iyi bir yere getiremeyiz, mutlaka diğer alanların da düzelmesi lazım. Ama en azından ekonomiyi daha kötü duruma sokmayız. Hataları görüp üzerlerine giderek işi çözersek gelecekle ilgili benim umudum var.
Türkiye’nin finansal enstrümanları, sermaye piyasası araçlarını kullanan, daha çok halka açılmış, hisseleri borsada işlem gören gayrimenkul şirketlerine, inşaat şirketlerine de ihtiyacı var. Maalesef bu eksik. Bunun da bir yığın sebebi var. Biraz onları çalışmak lazım, diye düşünüyorum.

KÖ: Yurt dışından farklı olarak Türkiye’de “gayrimenkul” denince “inşaat” anlaşılıyor. Halbuki gayrimenkul inşaatın ötesinde binaların, sitelerin, karma yapıların hatta bölgelerin nasıl yaşadığı meselesini kapsıyor. Tesis yönetiminden şehirciliğe kadar uzanan bir tarafı olsa da gayrimenkulde işin bu tarafı hep ikinci planda kalıyor. Birinci tarafı ise finansman ki o da günümüz dünyasında olmazsa olmaz. Öte yandan, gayrimenkulün yarattığı değer sadece maddi değil. Yalnızca içinde yaşayan ve çalışanların değil, çevresindekilerin de hayatını biçimlendiriyor. Bu anlamda sektörde nasıl bir açılıma ihtiyaç var?
EB: Çok taraflı bir iş bu. Türkiye’deki yapısı farklı. İnşaat işi, kazma kürekle yapılan bir üretim işi; gayrimenkul ise bir enstrüman işi. Sınıflamaya baktığınızda da inşaat, üretim sektörünün bir parçasıyken gayrimenkul finans sektörünün bir parçasıdır. Yurt dışında gayrimenkulcüler aslında çok iyi finansçılardır ve uzun dönemli getiriye bakarlar. Uzun dönemli getiri de sizin söylediğiniz bileşenlerin bir araya gelmesiyle oluşur. Avrupa’da önemli pazarlar haline gelmiş kentler, gayrimenkule değer katan düzgün planlama ile oluşmuş bir değeri satarlar, bu nedenle önemlidir. Geliştirici dediğimiz o kişi Türkiye’de yok ne yazık ki. Türkiye’de ise çok iyi müteahhitler var. Bizim müteahhitlerimiz bu işin para kazanılan kısmının geliştirme olduğunu öğrendikleri anda kendilerini o tarafa doğru çevirmeye çalıştılar. Ancak gayrimenkul, müteahhitlikten çıkmış bir yapı olmadığı için o içgüdüleri onları sektör tarafında kısıtladı.
Türkiye’de başka bir problem daha var ki o da gayrimenkulün sahibinin kamu tarafında belirsiz olması. Büyük kent hastanelerinden Sağlık Bakanlığı sorumluyken altyapı yatırımlarından Ulaştırma Bakanlığı sorumlu; kentsel dönüşümden Çevre ve Şehircilik Bakanlığı sorumluyken Milli Emlak, Maliye Bakanlığı’nın sorumluluğundaydı. İnşaat süreçlerinin 36 ayda bitirme zorunluluğu ve proje teslimleri ile ise Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ilgileniyordu. Hal böyleyken sektörün de gidip derdini anlatacağı ve çözüm isteyeceği bir makam yoktu. Şimdi oluşturulan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yapısı, aslında bir gayrimenkul bakanlığı konseptinde. Milli Emlak, Emlak Bankası ve İller Bankası bir yapıda toplandı ve başına gayrimenkulcü bir bakan getirildi. Şehir plancısını, mimarı, ekonomisti, toprak sahibini tek bir şemsiyede toplayan bir yapı kurulması bir fırsattır. Şu anki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bana göre tüm yapıları birleştirecek bir potansiyele sahip.
Gayrimenkul bir değerler manzumesi, bütünü olduğu için onu kentten, mimardan, şehir plancılarından, müteahhitten, arsa sahibinden koparamazsınız. Bunların hepsinin bir arada işliyor olması lazım. Umarım bundan sonra bu olur.

Gayrimenkul bir değerler manzumesi, bütünü olduğu için onu kentten, mimardan, şehir plancılarından, müteahhitten, arsa sahibinden koparamazsınız.

KÖ: Türkiye gayrimenkul sektöründe sivil toplum kuruluşlarının özellikle son 15 sene içinde giderek artan bir etkileri oldu.
EB: Bu, toplumun ihtiyaçlarından ve evrilmesinden de kaynaklanıyor. STK’lar nitelik olarak çıkar topluluklarıdır. Bu kurumları ne kadar genişletebilirseniz toplumun genelinin çıkarının korunması ihtimali de artıyor; küçük kaldığı sürece ise sınırlı zümrelerin ihtiyaçlarını karşılıyor.
Türkiye’de gayrimenkul sektöründe GYODER’le başlayan ciddi bir STK hikayesi ve başarısı var bence. Tabii daha öncesinde oldukça eski olan Türkiye Müteahhitler Birliği ve İnDer var. Bu iki müteahhit bazlı eski ve köklü kurumun üzerine GYODER, gayrimenkul tarafını kendi adında ilk kez yansıtan ve sektörü destekleyen bir STK olarak çok önemli bir fonksiyon icra ediyor. Daha sonra oluşan KonutDer de önemli işlere imza atan bir başka STK. GİSP’i (Gayrimenkul İçin Strateji Platformu) ise bir çıkar grubu değil, bir düşünce kuruluşu olması amacıyla kurduk. GİSP’in dünyada en büyük benzeştiği, öykündüğü kurum ULI (Urban Land Institute). Bu kurumların hepsi Türkiye’de son derece aktif çalışıyor.
STK’ların en büyük özelliği, sektörde bir sorun çıkmaya başladığı anda ses çıkarması. Emniyet subabı fonksiyonu görüyor. Hem sorunlar büyümeden ortaya çıkmasına yarıyor, hem de idarenin attığı adımların ne kadar uygun olduğunu, sektörü ne kadar desteklediğini veya sektörün sorunlarını ne derece arttırdığını gösteriyor. Yönlendirici görevi olduğu kadar kamunun yükünü azaltıcı fonksiyonu da var.
Bir de bence, çok ciddi, çok önemli donanımlara sahip bir insan gücü yetişiyor STK’lardan. Bugün Türkiye’nin kapalı olarak, tamamen tek başına adım atması mümkün değil. Bu durum STK’lar açısından da geçerli. Çok özverili çalışmalar ve uluslararası işbirlikleri yapılıyor. Üstelik bu çalışmalar kamuya bedelsiz olarak sunuluyor. Dolayısıyla gayrimenkul sektöründe sağlam bir STK yapımız var. Ben de bunların bir kısmına canla başla çalışarak destek veriyorum. O açıdan geldiğimiz sonuçtan dolayı da çok mutluyum.