Değişken konjonktürde harmoniyi sağlamak

Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı Aysel Aktan ile Harmoni'nin hikayesinin ardından kentsel dönüşüm sürecinde ve sektörü etkileyen son yasal düzenlemelerde değerleme sektörünün rolünü konuştuk. Aktan'ın değerleme sektörünün sahada ürettiği büyük verinin kullanımına dair de söyleyecekleri var.

KUYAŞ ÖRS: Harmoni Gayrimenkul Değerleme’yi ne zaman kurdunuz?
AYSEL AKTAN: 2007 yılında. İlk işimiz, Beyoğlu’ndaki kentsel yenileme süreci kapsamında Tarlabaşı’nda gerçekleşen bir projeydi. Tarlabaşı Kentsel Yenileme Projesi devam ederken sektörün lokomotifi olan finans kurumları ile de görüşmeye başladık İlk sözleşme yaptığımız banka İş Bankası’ydı, devamında Halk Bankası’yla anlaştık. Ortakların kamu geçmişi, kamu kurumlarına hizmetin de önünü açtı. Zaman içinde çeşitlenen kamu ve özel sektöre verilen hizmetlerle büyüdük.

KÖ: Değerleme sektörünün bir banka tarafı, bir de daha ticari gayrimenkule dönük olan özel projeler tarafı var. İkisi arasındaki oran anladığım kadarıyla firmadan firmaya ve belki de dönemsel olarak değişiyor. Bu biraz da stratejik bir karar mı? Çünkü bir yanda danışmanlığa daha yakın, potansiyeli de olan bir alan var.
AA: O, firmayı nerede tutmak istediğinizle ilgili bir karar. Eğer bankalarla hiç çalışmamak ve işin sadece danışmanlık tarafında kalmak istiyorsanız zaten orada kalıyorsunuz. Ama hem bankalarla hem de özel projeler alanında çalışacaksanız bence çok kontrol edilebilir bir oran değil. Çünkü rapor kalitenizi beğenen ve size gönderdiği iş miktarını arttıran bankanın talebine cevap vermezseniz banka tarafında müşteri memnuniyetsizliği oluşuyor. Cevap verdiğiniz zaman ise büyümeye başlıyorsunuz. Tercih etseniz de etmeseniz de o taraf sizinle çalışmayı düşünüyorsa sizi büyütüyor. Bizde de biraz öyle oldu. Biz de biraz daha İstanbul ağırlıklı çalışmak, özel proje işlerine yoğunlaşmak, şehir planlama kökenli olmamız nedeniyle kentsel dönüşüm ve kentsel yenileme, imar barışı gibi konularda danışmanlık vermek istedik. Ancak yalnızca orada kalmak mümkün olmadı.
Özel projeler tarafında bu kadar büyük bir iş potansiyeli yok. Hizmet verebileceğiniz kuruluşlar inşaat firmaları, yatırımcılar, finans kuruluşları ve GYO’larla sınırlı. Üstelik GYO’ların varlıklarını yıl sonunda değerliyorsunuz ve değerlenen varlıklar genellikle ticaret fonksiyonlu ya da proje ağırlıklı, dolayısı ile uzun soluklu bir çalışma ve tecrübeli personel istihdamı gerektiriyor. Dediğim gibi, tamamen nasıl bir yapıya razı olduğunuzla alakalı bir durum.

Kentsel dönüşüm uzun soluklu bir iş, dolayısı ile izlenen politikalar süreci çok etkiliyor.

KÖ: Konjonktür de çok önemli, değil mi? Birkaç sene önce kentsel dönüşümden neredeyse hiç bahsetmiyorduk, yalnızca belediyelerin yaptığı küçük işler vardı. Çıkan ilgili yasayla beraber çalışmalar hızlandı ve kapsamı genişledi. Devletin desteği, Belediyelerin bu konudaki tavrı ve Bakanlığın Belediyelerle ilişkileri süreci etkiliyor olsa gerek.
AA: Kesinlikle, kentsel dönüşümde mevcut durum değerlemesi ve dönüşüm sonrası proje değerleme işleri konusundaki yasal düzenlemeler sektöre canlılık kazandırdı. Ancak söz konusu işler uzun soluklu, dolayısı ile izlenen politikalar da süreci çok etkiliyor. Şu anda olduğu gibi seçim öncesi dönemlerde vatandaş beklentileri de artıyor, belediyelerde uzun soluklu projelere girmek konusunda tereddüt oluşuyor. Yönetimin değişmesi halinde başlamış proje devam ettirilmezse bir kaynak israfı söz konusu oluyor.

KÖ: Dolayısıyla sizin açınızdan da şu anda bir belirsizlik söz konusu.
AA: Yine de yapıyoruz. Bu konular çok tecrübe gerektiriyor. Örneğin, Okmeydanı Kentsel Dönüşüm Projesi’nde değerleme çalışmalarını üstlenmiştik. Belediye inşaat işlerinin danışmanlığını Kiptaş’a, Kiptaş da işin değerleme kısmını bize verdi. Çok büyük bir alandı. 5.500 tane bina, 24.500 adet de bağımsız birim vardı. Bitirdik, şu anda da belediye kendisi yürütüyor uzlaşma çalışmalarını.

KÖ: Sahada yapılan bir iş mi?
AA: Sahada. Normalde finans kuruluşlarına yaptığımız işlerde, belediyede var olan projeye bakarak gerçekle uyumlu olup olmadığını kontrol ediyorsunuz. Uyumluysa sorun yok, kredi süreci devam ediyor. Uyumsuzsa da süreç, uyumsuzluğun derecesine göre ilerliyor. Ancak Okmeydanı’nda elimizde bu uyumu kontrol edebileceğimiz bir araç yoktu. Mecburen her şeyi ölçüyorsunuz, fotoğraflıyorsunuz, bina kalitesini belirliyorsunuz, sonra da değer takdiri yapıyorsunuz.
Okmeydanı’nda bu işlem üzerinden Belediye yeni projede hak sahiplerine tahsis edilecek alanları hesaplamış oldu. Herkesin projeye katılım payı hesaplandı, uzlaşma süreci devam ediyor şu anda.
Şimdi yine Kiptaş’la Çağlayan Adliyesi’nin karşısında bir alanda kentsel dönüşüm sürecine dahiliz. İstanbul Büyükşehir Belediyesi, ağırlıklı mülk sahibi. Mevcut durum ve alanda yapılacak projenin değerleme işini ve değerleme sürecinin vatandaşa anlatılması konusundaki danışmanlığı üstlendik. Kiptaş, mimari projeleri ihale etti, avan proje yapıldı. Değerleme sürecinde sahadan elde edilen verilerin projeye aktarılarak uzlaşma sürecinin verimli geçmesi için birlikte çalışıyoruz. Projeyi de değerleyerek bir modelleme yapacağız. Mevcut hakları ve projeden alınacak payları ve pay dağıtımını modelleyeceğiz.

Kentsel dönüşümde vatandaşın metrekare algısı süreci oldukça uzatıyor. Kamunun arada olduğu kentsel dönüşüm projeleri, süreç yönetiminde daha başarılı.

KÖ: Kentsel dönüşüm projelerinde belediyelerin elini en çok zorlayan konulardan biri vatandaşın kullandığı alanda metrekare bazında düşüş olabilmesi. Yeni yapılacak projede imara ilişkin alınan temel kararlar var, kat sayısı, toplam kullanım alanı gibi. Maddi karşılığın yalnızca metrekare ile sağlanmadığının, ürünün niteliğinin aslında değeri çok daha fazla etkilediğinin vatandaşa anlatılması gerekiyor belki.
AA: Aynen öyle. “Sizin 75 m² yeriniz bu projede 25 m²’ye düşse bile mevcut kullandığınız yapıdan daha değerli bir yapıya sahip olacaksınız” diyebilmek gerekiyor. Aslında biliyorlar ama yine de bir inanç sorunu var. Sonuç olarak alanın yeni inşaat teknolojisi ve yeni yönetmelikler ile yenilenmesi söz konusu. Gecekondu ya da kaçak yapıdan ısıtması, asansörü, sosyal alanları olan bir yapıya daha da önemlisi deprem gibi doğal afetlere daha dayanıklı bir yapıya dönülüyor. Bunun da bir bedeli var ve ödenmesi gerekiyor. Bu hakkaniyet ancak değer ile sağlanabiliyor.

KÖ: Siz aslında danışmanlık kavramı altında bir anlamda arabuluculuk yapıyorsunuz aslında.
AA: Öyle de denilebilir. Vatandaşa 75 m² yerin 25 m²’ye düşmesine rağmen değerinin nasıl 1.000 TL’den 3.000 TL’ye çıkabildiğini anlatınca eninde sonunda uzlaşılıyor. Kentsel dönüşümde vatandaşımızdaki metrekare algısından ötürü süreç oldukça uzun sürüyor. Kamunun arada olduğu kentsel dönüşüm projeleri süreç yönetiminde daha başarılı.

KÖ: Bence bireysel tüketicinin metrekare beklentisini biçimlendiren biraz da müteahhitler oldu bunca yıl. Oluşturmaya çalıştıkları kalite algısının dışında, yaptıkları şeyi kalite üzerinden değil, hep metrekare üzerinden pazarlamaya yöneldiler.
AA: Bağdat Caddesi’nde müteahhitlerin batma sebeplerin den en önemlisi de bu. Müteahhitler el birliği ile nitelikli sağlam proje ürettiklerini anlatıp bu tür projelerde metrekareyi sağlama çabasına girmeselerdi hem birçoğu batmayacaktı hem de daha kullanışlı projeler yapılacaktı. Üstelik tamamlanabilen projelerde arsa sahibi tarafı da mutlu olmadı, daha kullanışsız yapılara geçmek zorunda kaldılar. Eğer bu anlaşmaları doğru yapabilselerdi, metrekare peşine düşmeden daha doğru, parsellere uygun mimari projeler gerçekleştirilseydi bölge değerlerinde düşüş de yaşanmayacaktı.

KÖ: Değerlemenin kritik olduğu bir nokta bu. Aslında siz bir şeyin alanını değerlemiyorsunuz, toplamda bir kaliteyi değerliyorsunuz.
AA: Evet, aynı noktada iki tane 100 m² birimin değeri illa ki birbirine eşit olmayabilir. Birinin mimarisi çok iyi çözülmüş olabilir, yeşil bina olabilir, ısı kaybı ve su tüketimi az olabilir… Bunların hepsini değerin içine katıyoruz. Doğru çözülmemiş bir proje, değeri önemli ölçüde olumsuz etkileyebilir.

Bağdar Caddesi’nde metrekare peşine düşmeden, parsellere uygun mimari projeler gerçekleştirilseydi bölge değerlerinde düşüş de yaşanmayacaktı.

KÖ: Fiyat yerine değer diyorsunuz. Oysa son tüketici fiyatla, rakamsal karşılıkla ilgileniyor. Sektörün bu anlamda bilincinin yıllar içinde arttığını var sayıyorum. 10 yıl önce danışmanlık hizmetine talep belki söz konusu bile değildi, her müteahhit el yordamıyla kararlar alıp ilerliyordu. Tabii yasal zorunluluklar da bilincin gelişmesine katkıda bulundu. Örneğin kentsel dönüşüm projelerinde değerleme raporunun gerekliliği, uzlaşma sağlanabilmesi adına bir zorunluluk haline gelmiş durumda.
AA: Yasalar ve düzenlemelerle vatandaşın bilinci de arttı. Mimari proje yapılırken en etkin/verimli kullanım analizi dediğimiz bir çalışma yapıyoruz. İmar planıyla fonksiyonu ve toplam inşaat hakkı belirlenmiş arsanın üzerine nasıl bir yapı yapılırsa değerine olumlu katkıda bulunacağını belirliyoruz. Örneğin konut fonksiyonu öngörülmüş bir arsada konut tiplerini belirleyebiliyoruz. Çünkü o bölgenin talebine en uygun konut büyüklüğünü sağlamak durumundasınız. 1+1 tipi konuta talep yoksa o bölgede, yaptığınız 1+1 konutlar elinizde kalacak demektir. Ürünün olabildiğince çabuk nakde dönmesi ve ürün-nakit döngüsünün sürekliliğinin sağlanması gerektiğinden artık firmalar mimari proje aşamasında bu araştırmaları istiyorlar. Bundan 7-8 sene önce bize böyle talepler çok nadir gelirdi. Ancak şimdi küçük projelerde bile müteahhitler bu çalışmaları istemeye başladı.

KÖ: Bu, bir taraftan sektör için olumlu bir gelişme. Hep yeterince danışmanlık alınmadığından şikayet ederiz. Planlama yapılırken aslında belediyelerin de bu işin içinde olması gerekiyor.
AA: Tabii ki. Ticareti planlarken bu araştırmayı yapmak lazım. Mahalle planlarında küçük ticari ünitelerin büyüklüğünün de belirlenmesi gerekiyor. Ancak mimari proje aşamasına geldiğiniz zaman detaylı fonksiyon incelemek gerekiyor. Çünkü her ticari fonksiyonun ihtiyacı olan büyüklük farklı.

KÖ: Buna paralel olarak değişen konjonktür sürekli olarak verdiğiniz danışmanlık hizmetinin içeriğini değiştirmenizi ve geliştirmenizi gerekli kılıyor aslında.
AA: Güne uymanız gerekiyor. Örneğin önceden 1+1 tipi konut kullanımına bu kadar talep yoktu. Ne zaman ki aileler küçüldü, parçalandı, gençler artık tek başına oturmak istemeye başladı, 1+1 konut talebi oluştu. Talep küçük konutken siz hala 4+1 tipi konut yapmak isterseniz daireler elinizde kalır. Bu talebi ölçerek kestirmek lazım. Planlanmış yatırımlarda hem fiyatlama da daha isabetli hem de nakite dönmek daha hızlı oluyor.

KÖ: Önümüzdeki dönem için sektörün görünümü nedir sizin için?
AA: Gayrimenkul sektörünün 2019’da da stabil kalmaya çalışacağını düşünüyorum. Gayrimenkul değerlerinin Dolar’a çok bağlı olduğu düşünülüyor, ancak finans ürünleri her zaman daha hızlı hareket eder, gayrimenkul daha yavaş hareket eden daha hantal bir yapı. Arzın yüksek olduğu bölgelerde gayrimenkul değerleri düştü. Fiyatın yukarı çıkması için talebin fazla, arzın düşük olması gerekiyor. Bir üründen ne kadar az varsa talep o kadar yüksek olacak ve fiyatını arttıracaktır. Şu anda zaten büyükşehirlerde arz fazlası var. Bana göre 2019 hatta 2020’yi mevcut konut stoğunu eriterek geçeceğiz.

Talebi doğru ölçmek gerekliliği, alternatif ürünler konusunda da geçerli. Bilgi çağında sektörlere bilinçsizce yatırım yaparsak zarar ederiz.

KÖ: Çok büyük ölçüde konuttan bahsediyorsunuz.
AA: Ticari gayrimenkul bizde daha az üretildi. Hızlı nüfus artışı konut talebini, karşılık olarak da konut arzını yarattı. Anadolu Yakası E-5 hattında talep ölçülmeden ofis yatırımı yapıldığından, boşluk oranı çok yüksek. Bir anda ölçmeden belli bir fonksiyona yükleniyoruz. Bunu ölçmeden yapınca dolmuyor, kiralanmıyor. Aynı konu Levent-Maslak hattı için de geçerli. İhtiyaç oluşuncaya kadar bu yapılar boş kalıyor, kaynak israfı.

KÖ: Bu dönem belki de konut ağırlıklı bir faaliyetten alternatif ürünlere de geçilebilecek bir dönem. Bir ara eğitim yapıları, yurtlar, sağlık yapıları çok gündemdeydi. Bunların hepsi farklı biçimlerde ihtiyaç.
AA: Evet, ancak hangi biçimlerde olması gerektiğini doğru ölçmek gerekiyor. Alternatif ürünler konusunda da talebi doğru ölçmek gerekliliği geçerli. Bilgi çağında sektörlere bilinçsizce yatırım yaparsak zarar ederiz.

KÖ: İmar Barışı meselesi sektöre bir canlılık getiriyor mu?
AA: Süreçte biz değerlemeciler için tanımlanmış bir görev yok. Ancak bu yapıların ekonomik sisteme girmesi lazım. Örneğin bir birim 50 m² iken 100 m² haline gelmiş. Normal şartlarda yıkılması lazım. Yapı kayıt belgesi için başvurdunuz, harcınızı yatırdınız, mimar rölövesini alıp onayladı, sonra da proje tapuya gitti ve bağımsız kullanımınız tapuya tescil oldu. Ancak bu süreçten sonra kullanımınız yasal hale geliyor ve biz değerlemede 50 m²’yi değil 100 m²’yi dikkate alabiliyoruz. Onaylı mimari projesinden farklı yada tamamen kendi parselinde kaçak olarak yapılmış yapılar böylece finans sistemine dahil olmuş olacak.

KÖ: Bunun sektöre nasıl bir etkisi olacak sizce?
AA: Bir parselde çoklu mülkiyetin olduğu durumlarda nasıl çözülecek, henüz hiç kimse bilmiyor. İmar barışı için başvurulsa da yapılacak işlem arsa payını ilgilendiriyorsa tüm hissedarların muvafakatı gerekiyor. Aksi takdirde hukuki süreç başlıyor. Parselde yalnızca tek malikin olduğu durumlar için çözüm oldu. Hakkaniyet açısından da yapıları yasal olan vatandaşlar ruhsat, iskan harcı gibi ödemeler yaparken bu tür yapılarda herhangi bir ödeme yapılmadığından kamu harcamalarına da katkıları sınırlıydı. Böylece kullanım alanları doğru beyan edileceğinden vergiler de doğru tahsil edilebilecektir.

Endeks ve değer haritalarının artık yapılıyor olması lazım. Bu çalışma için verinin biriktiğini söylemek mümkün.

KÖ: Sektörün sahada ekipleri olan belki de yegane kolu değerlemeciler. Şu anda biz konuşurken bile aslında binlerce uzman sahada çalışıyor. Ancak oluşan verilerin sektör içinde istatistik oluşturma anlamında yeterince değerlendirilmediğini anlıyorum. Sizce önümüzdeki dönemde özellikle teknoloji tarafındaki gelişmeler, büyük verinin toplanması anlamında sektörü nasıl etkileyecek orta uzun vadede?
AA: Büyük verilerden özel veriler üretip Belediyeler, Gelir İdaresi gibi kamu kullanımlarının kullanacağı hale getirmek, Emlak Vergisi’ne esas rayiç bedellerin büyük verilerden üretilerek, insanların doğru vergi ödemesini sağlamaya yönelik çalışmalara başlamak lazım. Bazı belediyelerin bu tür çalışmaları oldu ama bu çalışmalar çok lokal kaldı.
Bazı belediyelerin ya da ilgili kurumların rayiç değeri vergi toplayabildikleri bölgelere göre belirlediği durumlar var. Emlak Vergisi’nde durum bu. Ödeme gücüne bağlı olarak değişen nereden kolay vergi toplanabiliyorsa o bölgenin değeri daha yüksek. Ama belki de gerçekte daha değersiz. Belki çok daha değerli yerlerde sosyo ekonomik seviyesi daha düşük grup ikamet ettiği için arsa değerleri düşük. Evet vergi tarafı düşük, ama piyasa öyle bir şey demiyor size. Onun için vergiye esas değerlemelerin güçlü yazılım altyapısıyla toplu değerleme çalışmalarıyla ortalama bir piyasa değeri seviyesine getirilip geliştirilmesi gerekiyor.
Şehrin değer haritası yapılmalı. Her bölgenin en azından arsa değerlerini gösteren değer haritaları çıkarılmalı. Kamu da o fiyatları baz almalı. Yıl içindeki oynamalar için de endekslerin belirlenmesi gerekiyor. Hepimiz E-5 hattındaki kapitalizasyon oranından bahsediyoruz, aslında bu, yatırımın geri dönüş süresi demek. Bu oranı her biri değerlemeci farklı alabiliyor. Ben bu oranı %7 alırken başka bir firma %6,5 alıyor belki de. Bunlar artık standart hale getirilip dönemsel yenilemelerle yayınlanmalı. Eğer spesifik, farklı bir ürün varsa o özel bina için bir farklı bir çalışma yapılabilir. Ancak genel değerlerin ve sapma oranının açıklanması gerekiyor.
Endeks ve değer haritalarının artık yapılıyor olması lazım. Bu çalışma için verinin biriktiğini söylemek mümkün. Yatırımın maliyeti yüksek, ancak bu yatırım yapılırsa değerleme sektörünün bir kısmı o tarafa doğru evrilebilir.