İmar Barışı’nın açtığı kapılar

Tespiti yapılacak olan yapı bilgileri sayesinde kaçak yapılaşmanın özendirilmediği ve hatta önlendiği, daha planlı ve yaşanabilir kentler üretebilmek için İmar Barışı’nın bir envanter oluşturma sistemi olarak kullanılabilir.

İmar Barışı, bundan yaklaşık beş ay kadar önce 11.05.2018 tarih 7143 sayılı “Vergi ve diğer bazı alacakların yeniden yapılandırılması ile bazı kanunlarda değişiklik yapılmasına ilişkin Kanun” ile gündemimize girdi. Bu kanunun 3194 sayılı İmar Kanunu ile ilgili olan 16. Maddesi ise İmar Kanunu’nda değişikliğe neden oldu. Temelinde vergi ve diğer alacakları düzenlemek maksadıyla hazırlanmış olan Kanun ile İmar Barışı, artık mimari projelerine aykırı inşa edilmiş olan yapılar için başvuru şansı yarattı.

İmar Kanunu’na eklenen Geçici 16. Madde sayesinde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapıların;

  • 31.10.2018 tarihine kadar başvuru yapılması,
  • bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve
  • 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi kaydıyla

Yapı Kayıt Belgesi alınmasının önü açılmakta.

İmara aykırı yapılar için Yapı Kayıt Belgesi, bundan sonraki süreç için birçok fırsat sağlıyor. Örneğin bu belgeyi almış olan yapılar, isterlerse bazı prosedürleri yerine getirmek kaydıyla, maliklerden muvafakat almak kaydıyla Kat Mülkiyetli hale geçebiliyor. Yapı Kayıt Belgesi sayesinde yapılara geçici olarak; su, elektrik ve doğalgaz bağlanabiliyor. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları da iptal ediliyor. Ayrıca, Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabiliyor, bu yapılara işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilebiliyor.

Kanunun nasıl uygulanacağı ise 06.06.2018 tarih 30443 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan tebliğler sayesinde bir nebze açıklık kazanmıştır. Kanunda ve tebliğde başvurunun, yapının bulunduğu parsel sahibi tarafından yapılacağı, başkasının parseli üzerindeki yapılar için başvuru yapılamayacağı açık seçik belirtilmiştir. Ancak yapınızın bir kısmı ya da tamamı Hazine’ye ait bir taşınmaz üzerinde ise yine Yapı Kayıt Belgesi almak için başvuru yapabilirsiniz. Tabii ki, bu kanun kapsamında başvuru yapılamayacak yerler de bulunmakta:

  • 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda,
  • İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda,
  • 19/5/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2. maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda,
  • Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde,
  • Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığı’nca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar hakkında “Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez” denmektedir.

Riskli alanlardaki yapılar dahil edilmeliydi

Kanun hazırlanırken bazı hassasiyetler göz önünde bulundurulmuş olsa da, korunacak ve sakınılacak alanlardaki yapıların analiz edilerek belirli kıstaslarla yasaklı alanlar içerisinde bulundurulabileceği düşüncesindeyiz. Söz konuu yapılar, doğal yapıyı bozan veya yapılaşma bakımından büyük risk taşıyan alanlardaki yapılardır. Bu yapılara dere yataklarındaki, havza koruma bandındaki ya da mutlak tarım alanlarındaki yapıları örnek verebiliriz. Bu yapıların analiz edilerek yasaklı alanlara dahil edilmesiyle gelecekte yaşanılacak bazı sorunlar engellenebilir. Ayrıca, depremde yıkılma riski olan yapılarda tüm sorumluluğun beyan sahibine bırakılması ve teknik denetimden yoksun bırakılarak taşınmaz mal pazarında “yasal ise sağlamdır” algısının yaratılma ihtimali, bazı hassasiyetlerin atlandığı izlenimi veriyor.

Haziran ayında yayınlanan Tebliğde uygulama açısından bazı eksiklikler olduğu fark edilmiştir. Bu eksikliklerin nasıl giderileceği konusunda farklı uygulamalar yapılmakta ve bunların çözümü beklenmekte iken 20 Eylül 2018 tarih 30541 sayılı Resmi Gazete’de yeni bir Tebliğ yayınlanmıştır. Bu Tebliğ ile bir önceki Tebliğde bulunan bazı sorunlar giderilmiş olmakla beraber halen teknik anlamda bazı soru işaretleri bulunuyor. Örneğin,

  • yatay kat irtifakı kurulmuş yapılarda bulunan bağımsız bölümlerin nasıl başvuru yapacakları, yapı için başvuru yapmaları halinde diğer maliklerden onlar adına yaptıkları ödemeyi nasıl tahsil edecekleri,
  • sat-kirala yapan özel ve tüzel kişilerin bu başvurudan nasıl yararlanacakları,
  • riskli alan ilan edilen kentsel dönüşüm projeleri sınırları dahilindeki maliklerin kafa karışıklıkları,
  • gerek kamu gerek özel kişi ya da kurumlarla davalı durumda olan taşınmazların durumunun ne olacağı konusundaki kafa karışıklıkları,
  • üst hakkı ile inşa edilmiş yapılar için nasıl başvuru yapılacağı gibi konularda belirsizlikler halen devam ediyor.
  • Ayrıca e-devlet üzerinden yapılan başvurularda yaşlı insanların henüz e-devlet kullanımına alışık olmamalarına karşın başvurunun beyan esasıyla yapılıyor olması da başka bir sorun.

Kanun’un aslında vergi ve bazı alacakların tahsili amacıyla hazırlanmış olması göz önünde bulundurulduğunda Yapı Kayıt belgesi başvurusu için de bazı teknik kişi ya da nitelikli ofisler belirlenebilirdi.

Yapı Kayıt Belgesi almış yapıların tapuda cins değişikliği yapabilmeleri ve Kat Mülkiyeti kurabilmeleri için gerekli mimari projeler için mimarlar, zemin ve mimari proje uyumunu gösteren zemin tespit tutanağı için ise özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) yetkili ve sorumlu tutulmakla beraber, Tebliğin ana konusu olan Yapı Kayıt Belgesi için yapı malikinden başka hiç kimse sorumlu tutulmamış, başvuru ise sadece beyan ile yeterli tutulmuştur. Kanun’un aslında vergi ve bazı alacakların tahsili amacıyla hazırlanmış olması ve devletin Kanun sayesinde ciddi oranda bir tahsilat beklentisi olması göz önünde bulundurulduğunda, Kanun’un gayrimenkul sektöründe yarattığı etki nedeniyle Yapı Kayıt belgesi başvurusu için de bazı teknik kişi ya da nitelikli ofisler belirlenebilirdi.

Halihazırdaki başvuru karışıklığı, yapılabilecek olası yanlışlıklar nedeniyle Yapı Kayıt Belgesi’nin iptal edilerek ödenen harcın da hazineye gelir olarak kaydedilmesi ihtimali nedeniyle birçok kişi başvuruları için teknik destek almayı tercih etmektedir.

Yapı envanterinin oluşturulması için fırsat

Çıkarılan Kanun sayesinde ülke içindeki yapıların envanterinin oluşturulması ile ilgili de ciddi bir fırsat önümüzde bulunmaktadır. Kanun’da yapılacak birkaç değişiklik ile yapılacak başvuru sırasında yetkili kurumlarca hazırlanacak olan yapının depreme dayanıklılığı tespit edilerek kayıt altına alınabilecektir. Hatta Sermaye Piyasası Kurulu’na kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarının yapacağı raporlar sayesinde; yapının mevcut hali ile Yapı Kayıt Belgesi aldıktan sonra oluşabilecek taşınmaz değerlerinin tespitinin de yapılma fırsatı bulunuyor. Bu sayede eski haliyle belirlenmiş olan vergi değerlerinden tutun, tapuda yapılacak her türlü işleme ait harçların doğru olarak belirlenmesi, taşınmaz ile ilgili yapılacak her türlü tasarruf doğru rakamlar üzerinden yapılabilecek.

Sonuç olarak, devletin Kanun’u sadece tahsilat yapacağı bir araç olarak görmediği ve Kanun’un ülke için bir fırsat olacağı gerçeğini göz önünde bulunduracağı gerçeğiyle; Ekim ayı sonunda başvuru süreci bitecek olan Kanun’un başvuru süresinin uzatılması, başvurunun teknik kişiler yoluyla yapılabilmesi ve bu başvuru sırasında yapıyla ilgili daha detaylı verilerin girilebileceği ara yüzlerin hazırlanması, başvuru sırasında doğal afetlere karşı dayanıklı olup olmadığı konusundaki verilerin, yapıların çatı örtüsünden ısınma şekline, yapı değerinden enerji kimlik belgelerindeki verilerin, hatta yapının asansörlü olup olmadığından yapıda yaşayan kişi sayısına, varsa sığınak veya otopark kapasitesine kadar bazı temel verilerin girilebilmesi sağlanmalıdır.

Kanun’un, çıkış amacına aykırı olarak sektörde oluşan yanlış bilgilendirmeler neticesinde kamu tarafında İmar Affı olarak algılanmasının önüne geçilecek olan düzenlemeler yapılması gerektiği kanaatindeyiz. Yapı Kayıt Belgesi sayesinde cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçişin sağlanmasının yanı sıra yapıların depreme dayanıklı hale getirilebilmesi ve hatta kentsel dönüşüm süreci sırasında kullanabilecekleri bir avantaj haline getirilmelidir. Tespiti yapılacak olan yapı bilgileri sayesinde kaçak yapılaşmanın özendirilmediği ve hatta önlendiği, daha planlı ve yaşanabilir yapılar ve kentler üretebilmek için bu kanunun bir envanter oluşturma sistemi olarak kullanılabileceği unutulmamalı.