Konut fiyatı ve maliyetindeki keskin ayrışma ne anlama geliyor?

Son dönemde konut fiyat ve maliyet endeks değerleri arasındaki makasın maliyet lehine açılması, konut piyasasının fiyatlama yeteneğinin sınırlandığını ve dönemsel zarar birikimine açık olabileceğini gündeme getiriyor.

Konut piyasasında son dönemde ortaya çıkan eğilimlerden birisi de inşaat maliyetlerindeki artışın konut fiyatlarına yansıtılamamasıdır. Bunun son döneme ilişkin veriler ve mevcut konjonktürde ne anlama geldiğini belli soruların ışığında kısaca değerlendirmeye çalışalım.

1. Bina inşaat maliyeti konut fiyatını hangi ölçüde etkiliyor?
Temel mikroekonomi bilgisi mal ve hizmet fiyatının temel belirleyicilerinin başında maliyetin geldiğini belirtmektedir. Söz konusu kuramsal bilgi konut ekonomisine yönelik ampirik araştırmalarda da doğrulanmaktadır. Ülkemiz özelinde değerlendirmek gerekirse, Yalçıner ve Coşkun (2014) bina inşaat maliyet endeksi ve konut fiyat endeksi arasında pozitif yönlü ilişki olduğunu belirlemiştir. Coşkun ve bşk. (2017) de ise TCMB Türkiye Konut Fiyat Endeksi’nin (TKFE) (konut kira endeksi ve reel ipotekli konut kredisi faiz oranının yanı sıra) inşaat maliyet endeksi tarafından da açıklandığını belirlemiştir. Anılan çalışmada ayrıca inşaat maliyetlerindeki %1’lik artışın, TCMB TKFE’yi % 0,58-0,60 oranında artırabileceği belirlenmiştir. Bu oransal belirleme konut piyasasındaki maliyet ve fiyat arasındaki aynı yönlü etkileşimin sayısal olarak gösterilmesi açısından önemlidir. Dolayısıyla, yabancı yazındaki benzer bulgularla paralellik gösteren tüm bu açıklamalar, bina inşaat maliyetinin konut fiyatının temel belirleyicileri arasında olduğunu ima etmektedir.

2. Konut fiyatı ve bina inşa maliyetindeki değişim eğilimleri ayrışabilir mi?
Temel belirleyicileri arasında yer almakla birlikte, inşaat maliyeti konut fiyatının tek belirleyici unsuru değildir. Konut fiyatlarının maliyetten farklılaşmasına neden olan başlıca etkenler; üreticinin/geliştiricinin risk algısı, finansman yapısı, kar beklentisi ve piyasadaki talebin yapısı olarak belirlenebilir. Konut üretiminin-pazarlamasının zamana yaygın bir faaliyet olmasının nakit akımları üzerindeki belirsizliği artırması, konut fiyatlarının da risklere uygun olarak belirlenmesine neden olmaktadır. İnşaatı ağırlıklı olarak dış kaynak finansmanı ile sürdüren, projeden satış olanağı kısıtlı olan bir projenin, yüksek ekonomik-finansal riskler altında konut fiyatını inşa-finansman maliyetlerinin üzerinde (ve reel karı hedefleyecek şekilde) belirlemesi mümkündür. Ekonomide talebin yüksek olduğu genişleme dönemindeki satış fiyatının spekülatif biçimde yüksek belirlenmesi de piyasa koşullarında olağandır (bu durumun tüketici güveni aleyhine olan sonuçları kuşkusuz ayrı bir tartışma konusudur). Dolayısıyla, diğer koşullar veriyken, ekonominin farklı dönemlerine ilişkin güdülere bağlı olarak, maliyetin ve fiyatın ayrışmasında ekonomik mantığa aykırı bir durum bulunmuyor.

3. Konut fiyatları ve bina inşa maliyetlerindeki ayrışma döngüyle mi ilişkili?
Yukarıda da belirtildiği üzere, konutun ekonomideki devresel koşullara ve özellikle de risklere göre fiyatlanması gerekliliği nedeniyle, genelde aralarındaki pozitif korelasyonu korumakla birlikte, konut fiyatları inşaat maliyetlerinden farklılaşabilmektedir. Ülkemizdeki maliyet ve fiyat ayrışma eğilimlerini iki dönem özelinde değerlendirmekte yarar olabilir. Buna göre ilk olarak, ekonominin ve konut piyasasının genişleme döneminde konut fiyatı maliyetin çok üzerinde belirlenebilir. İkinci olarak, durgunluğa (belki de ardından daralmaya) tekabül eden ikinci dönemde ise, maliyet artışı fiyat artışının üzerine çıkabilir. Genişleme ve durgunluk göstergelerinin ve döngü kırılma dönemlerinin tartışılması bu makalenin kapsamı dışında kalmakla birlikte, fiyatlama pratiğinin döngü koşullarına göre değerlendirilmesi gerektiğini belirtmek gereklidir. Ülkemiz konut piyasasındaki fiyat-maliyet ilişkisini aşağıdaki grafik üzerinden pratikte de incelemek mümkündür.

4. Ülkemizdeki fiyat-maliyet ayrışma eğilimleri rakamsal olarak nedir?
Grafik 1’den de anlaşılacağı üzere, konut fiyat artışları olumlu piyasa konjonktüründe maliyet artışının üzerinde seyrederken, olumsuz konjonktürde ise bina inşa maliyetlerindeki artış konut fiyatlarındaki artışın üzerinde seyredebilmektedir. İki artış eğilimi arasındaki farkın açılması ve bunun gözlem döneminde süreklilik kazanması, bu iki ölçüt üzerinden piyasa dengesizliğinin şiddetini gösterebilir.

Bu bağlamda TCMB Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE) (2014 1. Çeyrek’teki bir çakışma dönemi dışında) 2012 1. Çeyrek – 2016 3. Çeyrek döneminde bina inşa maliyetinin üzerinde seyrederken, bu eğilim yerinin 2016 4. Çeyrek ile birlikte keskin bir biçimde maliyetin fiyatın oldukça üzerinde seyrettiği bir döneme bırakmıştır. TCMB verilerine göre, 2012-2017 döneminde HKFE ve TKFE’deki artış sırasıyla %78 ve %95 oranında iken, TÜİK verilerine göre aynı dönemde iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı bina inşaat maliyeti endeksindeki (2005=100, BİME) artış oranı %59 olarak gerçekleşmiştir. Aynı dönemde zincirlenmiş hacim endeksine göre GSYİH artış oranı ise %34’tür (bkz. Tablo 2). Ekonomideki ve konut piyasasındaki riskler dikkate alındığında incelenen dönemdeki fiyat-maliyet makasının fiyat lehine makul bir ölçüde açık olduğu düşünülebilir. Ancak her iki ölçütteki artışın, gelir artışının önemli ölçüde üzerinde olması düşündürücüdür. Buna karşılık anılan kaynaklardaki veriler ışığında 2017 Eylül – 2018 Haziran döneminde HKFE ve TKFE’deki artış %9 oranında iken, BİME’deki artış %22 olarak gerçekleşmiştir. İnşaat Maliyeti Genel Endeksi’nin 2015 Ocak – 2018 Haziran dönemindeki artış oranı ise %65’e ulaşmıştır (bkz. Tablo 1).

Grafik 1: TCMB Hedonik Fiyat Endeksi ve Konut İnşaatı Maliyet Endeksi
Kaynak: TCMB (2017) Konut Fiyat Endeksi Yıl Sonu Değerlendirme Raporu
Tablo 2: GSYİH (Alıcı Fiyatlarıyla), Zincirlenmiş Hacim Endeks & Değişim Oranları (2011-2017)
Kaynak: TÜİK
Tablo 1: İnşaat Maliyet Endeksi (2015=100, Toplam Endeks) (2015-2018)
Kaynak: TÜİK

5. Ülkemizdeki konut fiyat ve maliyetinin ayrışmasına ilişkin veriler ne anlama geliyor?
2017 Eylül-2018 Haziran döneminde fiyat-maliyet endeks değerleri arasındaki makasın %13 oranında maliyet lehinde açılması; üretici/geliştirici-aracı sisteminin konut fiyatlarını güncel maliyet ölçüsünde dahi arttıramamış olabileceğini gündeme getirmektedir. Bu durum konut piyasasının fiyatlama yeteneğinin sınırlandığını ve dönemsel zarar birikimine açık olabileceğini göstermektedir. Maliyet ve fiyat artışlarının gelir artışının üzerinde seyretme eğilimi göstermesi ise kısa dönemde tersine döndürülmesi güç bir talep eksiği eğiliminin varlığına işaret ediyor olabilir. Bu tabloya piyasada talebin bu konjonktür için doymuş olabileceğini ve tüketici/üretici için kredi koşullarının yeterince elverişli olmamasını da eklersek karşı karşıya olunan riskleri anlamak biraz daha kolaylaşabilir. Bu durum ülkedeki varlık fiyatlarında son dönemde yaşanan değer kayıplarının konut piyasasına yönelik bir yansıması olarak görülebilir.

Konuşulacak çok şeyin olduğu bir döneme giriyoruz

Konut piyasasının içinde bulunduğu koşulların zorluğu ve riskleri kanımızca açıktır. En büyük risk, konutun tüketim ve büyüme üzerindeki olumlu servet etkisinin (Coşkun ve bşk., 2018), olumsuz servet etkisine dönüşmesinin yaratabileceği ekonomik ve sosyal olumsuzluklardır. Finans kesimini ve reel sektörü de etkileyebilecek söz konusu risklerin bütüncül bir yaklaşımla ele alınması önemli bir gerekliliktir. Günümüzde izlenen politikalar da buna işaret ediyor. Kısa/uzun dönemli politikalar ve sektör dinamikleri açısından konuşulması gereken çok şeyin olduğu bir döneme giriyoruz.

Kaynakça
Coşkun Y., Atasoy, B.S. and Morri, G., Alp, E. (2018). Wealth Effect and Household Final Consumption: Stock and Housing Market Channels. International Journal of Financial Studies. 6 (57). doi:10.3390/ijfs6020057
Coşkun, Y., Seven, U., Ertuğrul, M.H., Alp, A. (2017). House Prices in Turkey: Analysis of Fundamentals and Bubble. Housing Studies. DOI: 10.1080/02673037.2017.1363378
Yalcıner, K. ve Coşkun, Y.. (2014). Conditions of Mortgage Market Development: A Critical Emprical Review for Turkey (in Turkish, İpotekli Konut Finansmanı Sisteminin Gelişme Koşulları: Türkiye İçin Ampirik Bir Analiz). İktisat İşletme Finans, 29 (339): 59-94.

* Bu sayfada yer alan görüşler Yener Coşkun’un akademik ve kişisel görüşleridir, bağlantılı olduğu kurumların görüşlerini yansıtmamaktadır.