Riskin arttığı dönemlerde strateji ne olmalı?

GMTR Yuvarlak Masa Toplantıları'nın “Gayrimenkulde Risk” başlığını taşıyan 24.'sünde konuşmacılar, sıcak bir gündem maddesi olan riske farklı açılardan yaklaştılar. Konuşmacılar firma, sektör ve ülke ölçeğinde risklerin hiç olmadığı kadar görünür olduğunda hemfikir. Ancak bu kırılgan dönem aynı zamanda değişim için de fırsatları barındırıyor. Kurumsallaşmanın ve strateji kurabilmenin ihtiyacı ise her zamankinden daha fazla hissediliyor.

GMTR Yuvarlak Masa Toplantıları’nın “Gayrimenkulde Risk” başlığını taşıyan 24.’sü, 2 Ekim’de Park Dedeman Levent’te gerçekleşti. PwC Türkiye Gayrimenkul Sektör Lideri Ersun Bayraktaroğlu moderatörlüğünde gerçekleşen etkinlikte gayrimenkul sektöründe risk kavramı; bankacılık, geliştirme, yatırım, değerleme, mevzuat ve STK’lar başlıkları altında detaylı olarak ele alındı. Etkinliğin konuşmacıları Peker GYO Yönetim Kurulu Üyesi ve Doğaner Finansal Danışmanlık Kurucu Ortağı Dr. Berra Doğaner, Mudanya Gayrimenkul Geliştirme ve Yatırım Yönetim Kurulu Başkanı Berrin Önder, Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Yönetici Ortağı Neşecan Çekici, İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman ve İstanbul Üniversitesi İşletme Fak. Finans Anabilim Dalı Öğr. Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen oldu.

Gayrimenkulde riski oluşturan faktörlerin detaylı olarak tartışıldığı ilk oturumun ardından, riski minimize edecek çözüm önerileri, ikinci oturum boyunca panelistler tarafından sunuldu. Toplantı, Prof. Dr. Ali Hepşen’in risk kavramını ve gayrimenkul sektöründe var olan risk faktörlerini açıklamasıyla başladı.

Prof. Dr. Ali Hepşen: “Bazen yatırımı yapmama kararını vermek daha anlamlı”

Prof. Dr. Ali Hepşen

Konuşmasına riskin “beklenenle gerçekleşen arasındaki sapma” olarak tanımlandığını belirterek başlayan Hepşen, taşınmaz varlıkların riskinin taşınabilirden çok farklı olmadığını söyledi: “Hepsi birer süreç yönetimi. Sistematik ve sistemmatik olmayan risk unsurlarını beraber değerlendirmeli. Sistematik riskler; yatırımcının yönetemediği, tamamen ortadan kaldıramadığı, ancak hedge ile etkisini azaltabildiği, kur riski, faiz oranı riski, jeopolitik riskler, doğal afet riskleri gibi piyasa kaynaklı, yönetmenin kolay olmadığı riskler. Sistematik olmayan riskler ise piyasa kaynaklı değil. Yatırımcı doğru zamanda doğru projeye yatırım yapmışsa bu tür unsurları yönetebilir. Ancak yatırım yapmama kararını vermek zaman zaman yatırımı yapma kararını vermekten daha anlamlı olabiliyor.”

Beklentiler geleceğin daha güzel olacağı yönünde olsa da rakamlar aynı şeyi söylemiyor.

Hepşen, TCMB’nin toplulaştırılmış sektörel bilançolarını kaynak göstererek gayrimenkul sektörünün borçluluk oranları konusunda şunları söyledi: “Gayrimenkul sektörünün borçluluk oranları daha yüksek. Yapılarına baktığımızda ise inorganik bir durum var. Sermaye neredeyse %25’ler civarında, borçluluk %75’lerde. Kısa vadeli borçlanma oranları yüksek, yabancı para borçlanma oranları baskın. Beklentiler geleceğin daha güzel olacağı yönünde olsa da rakamlar aynı şeyi söylemiyor.” Hepşen, “Tedbirleri, aksiyonları önden almak lazım. Bir numaralı şart kurumsallaşma gibi görünüyor. Şu anda top çeviriyoruz. Maçı iyi bitirmek istiyorsak top çevirirken biraz da taktik geliştirmek lazım,” diyerek sektör içinde kurumsallaşmanın önemine de değindi.

Dr. Berra Doğaner: “Sektördeki küçülme; istihdam, maliyet, karlılık ve güven konularında riskleri getiriyor”

Hepşen’in ardından Dr. Berra Doğaner, 35 yıllık SPK deneyiminin ardından son altı aydır aktif olduğu gayrimenkul sektöründeki finansal riskleri yatırımcı ve geliştirici açısından ele aldı. Doğaner risk kavramını, Türkiye ekonomisi içinde gayrimenkul sektörünün yerinin son 15 yıllık seyri ile beraber değerlendirdi: “Son 15 yıldır dünyadaki bol likidite ve ucuz faizler ile Türkiye’ye nakit akışı, faizi kurlarla beraber indirdi. Tam sermaye piyasalarının gelişmesi için uygun ortamın oluştuğunu düşünüyorduk ki karşımıza halkın tasarrufta birinci önceliği olan gayrimenkul sektörü çıktı. SPK, gayrimenkul sektörünün gördüğü ilgiyi göz önünde bulundurarak gayrimenkul bazlı ürünler geliştirdi ancak bu ürünler beklenen ilgiyi görmedi. Bugün ise öyle bir noktaya geldik ki beklenen risklerin tamamı gerçekleşti. Merkez Bankaları faiz arttırmaya, para güvenli limanlara dönmeye başladı. Nakit akışı azalmaya başladı. Son 15 yılda yaşadığımız resmi tamamen tersine döndü.”

Doğaner, gayrimenkul sektörünün Türkiye için önemine ve sektör büyümesi ile ülke ekonomisindeki büyüme arasındaki korelasyona dikkat çekti: “İkisinin birden küçülmesi; istihdam. ilk varlık fiyatlarındaki düşüş, maliyet artışlarının fiyatlara yansıtılamaması, karlılık ve güven konularında riskleri beraberinde getiriyor.” Doğaner, nihai kullanıcının güveni hakkında ise şunları söyledi: “Türk halkının gayrimenkule güveni asla bitmez. Bir sürü demografik faktör hala gayrimenkul sektörünü destekliyor. Ancak bir sürü riskin aynı anda gerçekleşmesi güveni azalttı. Kampanyalar güveni oldukça anlamlı, sonuncusu bir anlamda kur garantisini de sağlıyor.”

Önemli olan; kaynakların doğru projelere, doğru değerlemelerle, uluslararası usullere riayet ederek aktarılması.

Dr. Berra Doğaner

Doğaner, şu anki konut satışları ve geliştiricinin taşıdığı riskler hakkında da bilgi verdi: “Senetli satışlar Türkiye’de oldukça tercih ediliyor. 2018’in 3. çeyreğinde gerçekleşen satışlarda senetli satış oranı %26. Kamu bankalarının konut kredilerindeki kampanyalar için verdiği faiz çok yüksek olmasına rağmen kampanyalara yönlenilmiş. Geliştiricinin finansmana erişimi de artık riskli bir unsur. Senetle satın alanlar ödemelerini tamamlıyorlar ancak tapularına erişimde henüz çok yaygınlaşmamakla beraber sıkıntı yaşanıyor. Konut kredileri ise bankacılık tarafında büyük bir risk teşkil etmiyor. Bankacılık sektörü konut kredisi vermeyi sürdürecek, bilhassa kamu bankalarının öncülüğünde. Geliştirici açısından en önemli iki risk ise satışların durması ve kaynakların geri çağrılması.”

Önemli olan konunun kaynakların doğru projelere, doğru değerlemelerle uluslararası usullere riayet ederek aktarılması olduğunu vurgulayan Doğaner, “Emlak Bankası’nın ipotek bankacılığı anlamında tekrar işlerlik kazanmasının olumlu olacağı düşünülüyor. Geliştiriciler tarafına finansal kaynak sağlayabilir, ancak hangi projeleri seçeceği çok önemli. Kaynak doğru geliştiricilere aktarılırsa güzel bir açılım yapılabilir. Kriz zamanlarının iyi tarafı, doğruyu yaptırması ve reformun artık zorunlu hale gitmesi,” dedi.

Net aktif toplamları ile proje değerleri arasındaki uçurum başka GYO kurulmasına en büyük engel.

Doğaner, konut ve birim bazında satılan ürünler için geliştiricinin finansmanı tarafında en önemli boyutun satışlar olduğunu belirtti: “Satışların sürmesi son derece önemli. İlk konutunu alacaklara verilecek teşvikler çok değerli.” Doğaner, gayrimenkul sektörünün oldukça fazla KDV alacağının olduğunu vurgulayarak kaynağa ihtiyaç duyulan bu dönemde Doğaner, sektörün alacaklarını artık tahsil edilmesi gerektiğini de söyledi.

Finansal enstrümanlara da değinen Doğaner, uluslararası pazarlardaki tematik fonları örnek göstererek “Enerji verimliliği yüksek projelerin finansmanı önemli bir konu ve yalnızca bu sürdürülebilir sistemlere kaynak ayıran fonlar var. Bankacılık sisteminin veya yatırım kuruluşlarıın da buna önem vermesi gerekiyor,” dedi. Gayrimenkul sektörünün sermaye piyasasından neredeyse hiç faydalanmadığını savunan Doğaner, “Net aktif toplamları ile proje değerleri arasında bir uçurum olması belki daha fazla GYO kurulmasının önündeki en büyük engel. Daha fazla ortak akılla belki o fark bugünden kapanmayabilir, ancak bugünden çözüm geliştirebilirsek gayrimenkul sektörüne bir kaynak çıkabilir. Gayrimenkul sertifikalarının ise yalnızca bir örneği var. Çok başarılı bir örnek olmasaydı da üstünü çizmeyelim. Bu kadar finansal okuryazarlık gerektiren bir ürünü şehir dışında, finansal okuryazarlığı yüksek kitlenin tercih etmeyeceği bir lokasyonda sunmak büyük bir hata oldu,” dedi. Doğaner, sözlerini, “Bir ipotek finansmanı kuruluşunun bu dönemde hayata geçirilmesinin çok büyük faydası olacak,” diyerek sonlandırdı.

Berrin Önder: “Şu anda hiçbir projedeki karlılık, riski kurtarmıyor”

Risk kavramını yatırımcı gözüyle ele alan Berrin Önder ise Türkiye gayrimenkul sektöründeki riskin 2000’li yılların başından itibaren seyrini anlattı: “Türkiye 2000’li yılların başından itibaren hep iyi bir hikaye sattı. Ancak Türkiye’deki gayrimenkul ortamı hiçbir zaman risk kısmını çok dikkate almadı. Ne var ki kaynaklar azalıp ve inşa edilen, temelleri sağlam olmayan sistem çökmeye başlayınca riskin farkına vardık. Bunu daha önce görmek istemeyişimizin nedeni ise Türkiye’de karlılığın olması gerektiğinden daha fazla olması, başka bir nedeni hükümetler tarafından sübvansiyon sisteminin iyi çalıştırılmamasıydı.”

Önder, riski arttıran diğer önemli nedenleri de şu şekilde sıraladı: “Riski arttıran ikinci en önemli unsurlardan biri TOKİ ve ihaleler. TOKİ gayrimenkul fiyatlarını çok arttırdı, bunun gerçek ve satılabilir bir rüya olduğuna inandık. Üçüncüsü de Türkiye’de kaynak sistemi (arazi, para, kamu bankaları, özel bankalar) subjektif çalışmadı. Süreçler riske göre değil, tanıdığa göre yürüdü. Bütün müteşebbisler riski görse de kamuya yakın olması nedeniyle riskten “yırtacağını” düşündü. Ancak tüm müteşebbisler bunu aynı anda yapınca risk artık ülkenin riskine döndü. Şu anda yönetilmesi gereken de bu risktir.” Her riskin bir fırsat olduğunu vugulayan Önder, “Bu iyi yöneterek karlı çıkacak gruplar olacak. Nakit akışını yönetemeyenler ise batacak. Ben şu anda önümüzdeki 3-5 senenin hikayesini göremiyorum,” dedi.

Sürdürülebilir başarı için iyi strateji kurmanın yanı sıra riski de iyi tanımlamak gerekiyor.

Berrin Önder

Bugün gelinen noktada karlılık-risk orantısına dikkat çeken Önder, “Başka ülkelerde de riskler var. Ancak ülkenin risk seviyesiyle projelerden elde ettiğimiz kara bakmalıyız. Türkiye’de şu anda hiçbir gayrimenkul projesindeki karlılık, riski kurtarmıyor. Ancak bu şekildeki negatif ortamlarda, fiyatlar Dolar bazında bu kadar düştüğü anda özellikle uluslararası yatıırmcılar bu varlıkları neredeyse bedava denilen fiyatlara alıyorlar. O sırada ise “yönetime” bakıyorlar. Bizde şu anda bu eksik. Riski doğru tahlil etmemiz, iyiyle kötünün ayrıştığı bir döneme girmemiz gerekiyor,” dedi.

Önder, risklerin görünür olduğu dönemler için önerilerini ise şu şekilde sıraladı: “Geçmişte stratejisini iyi yapan kazanıyordu, şimdi ise stratejisini iyi yapan ve riski iyi tanımlayan kazanacak. İş planlarımızda iyi ve kötü senaryolarımız her zaman olsa da son beş senedir kötü senaryoyu dikkate almayı tercih etmiyorduk. Bundan sonra işler kötüye gittiğinde satın aldığımız mülkün riskin değerini yansıtıp yansıtmadığı da hesaplamalarımızda olmalı.”

Toplantı boyunca ihtiyacı en çok vurgulanan konulardan kurumsallaşma da Önder’in riski minimize etme yolunda atılacak en önemli adımlardan biri olarak gündem maddeleri arasındaydı: “Gerek organizasyon yapımızı, gerek iş kültürümüzü değiştirmeliyiz. Şu anda patronlar karar veriyor, yöneticiler ise sorulara patronların istediği şekilde yanıt veriyor. Matematiksel risk planlama teknikleri veya risk yönetimi departmanlarının kurulmasıyla organizasyonlara risk kültürünün yerleştirilmesi gerekiyor. Sürdürülebilir şirketler ancak bunu doğru yaptığımız takdirde ortaya çıkar, uzun vadede para kazanabilen firmalar ülkeye de daha yararlı olur. Ancak bu noktada STK’ların rolü çok büyük.”

Dr. Ahmet Büyükduman: “Türkiye’de değerleme sektörü, piyasayı geriden takip ediyor”

Dr. Ahmet Büyükduman

Konuya değerleme disiplininin bakış açısıyla yaklaşan Dr. Ahmet Büyükduman, değerleme faaliyetlerinden kaynaklanabilecek sistematik ve teknik risk faktörlerine değindi: “Biz değerlemeci firmalar; yatırımcıların, girişimcilerin yatırım karar süreçlerinde bilgi, risk kararı alacak olan yatırımcıya girdi sağlıyoruz. Ancak şu anki değeri verirken yatırımcı gelecekle ilgileniyor. Temel çelişki bu.” Büyükduman, piyasa ile piyasadan toplanan veriler arasındaki zaman farkına da dikkat çekti: “Biz aslında piyasayı ölçüyoruz. Değerlemeci, ilgili varlığa diğer aktörlerin nasıl değer biçtiğini araştırır. Başka pazarlar için başka şeyler konuşabilirdik, ancak Türkiye’de bir varlığın piyasada işlem göreceği en muhtemel değeri ilan fiyatlarından gözlemliyoruz. Yani aslında piyasayı geriden takip ediyoruz.”

Değerlemenin subjektif boyutunun da bir ölçüde risk yarattığına değinen Büyükduman, “Değerleme sürecinde bir takım teknikler ve modeller kullanılsa da bu işin sezgisel bir boyutu da var. Aslında bu takdirin, bir değer aralığına denk düşen rastsal bir boyutu da var. Bu da yatırımcı açısından başka bir risk,” dedi. Büyükduman, değerleme sürecinde risk doğurabilecek teknik sorunları ise ölçüm sorunları, hesaplama sorunları, olası analiz hataları olarak sıraladı.

Büyükduman, yatırımcı ve kaynak sağlayıcı tarafın bu risklere karşı davranışı hakkında ise şunları söyledi: “Finansman sağlayıcılar için risk yönetimi, tüm gayrimenkul tipleri için aynı sürecin yürütülmesi anlamına gelebiliyor. Oysa gayrimenkullerin tekil olarak bir rating ve derecelendirme sistemine tabii tutulması ve her bir gayrimenkul riskinin bu yöntemle ele alınması gerekiyor. Yatırımcı taraf için ise danışmanlık önem kazanıyor. Yatırımcının “gavur matematiği” dediği ince hesaplamalardan kaçmaması gerekiyor.”

Neşecan Çekici: “En önemli risk insan faktöründe”

Neşecan Çekici

GYODER, ULI Türkiye, GİSP gibi çeşitli sivil toplum kuruluşlarında aktif görev üstlenen Neşecan Çekici ise son dönemde daha görünür ve hissedilir hale gelen risk faktörlerinin sektöre etkilerini ve STK’ların riske bakışını açıkladı: “Değerin en zor konuşulduğu dönemi yaşıyoruz. Gayrimenkulde STK’lar, farklı uzmanlıkları olan profesyonelleri bir araya getiren platformlar. Sektörün bütüncül gelişimi ve sürdürülebilir kalkınması ortak çıkarı etrafında toplanıyoruz. Bu çerçeveden STK’lar tarafında baktığımızda ilk sorun, sektörde düzenin bozulması ve panik havasının yanlış uygulamalara dönüşerek sektöre zarar vermesi.” Çekici, markaya yapılan yatırımın önemini hala koruduğunu belirtti: “Fiyat, finansman, satış dönemsel, ancak marka daimidir. Sektör olarak endüstrinin markalaşması ve imaj sorununu aşması çaba gösteriyoruz. Dönemsel sorunları kotarmak için her şey mübahsa marka imajımız ne olacak? En temel riskimiz budur.”

Çekici, sektör içi riskler de olduğunu belirterek “Sosyolojik ve psikolojik faktörler söz konusu. Batı’yı teknolojik anlamda yakalayamama riskimiz var. Sektör olarak insan ve eğitime çalışmalıyız. Geleceğimizi ekonomiye, yabancı yatırımcıya, güzel projelere değil, bir tek insan faktörüne bağlayabiliriz. Bence en önemli riski bu oluşturuyor. İşe alım konuları, tutundurma konularına çalışmalıyız. Bazı şeylerin kurtarılması için bunların ihmal edilmesi saçma. Günübirlik bakış açısıyla tuğla üzerine tuğla koyamayız,” dedi.

Değişimin gerginliği, 21. yüzyıl gayrimenkul sektörü paradigmalarıyla birleşince panik yaratabiliyor.

Global trendlere uyum sağlamaya konjonktürden ötürü ara verilmemesi gerektiğinin altını çizen Çekici, “Dünya önlenemez bir şekilde şeffaflaşıyor. Bizim profesyonelimiz ise bu ekosistemde sağlıklı konutlarda oturmak, şeffaflık, yeşil enerji, kurumsallık isteyecek. Buna konjonktürden ötürü ara vermek gibi bir lüksümüz yok. Nitelikli insan gücü kaçmamalı,” dedi.

Çekici, içinde bulunduğumuz dönemin bir düzeltme ve normalleşme dönemi olduğunu belirterek “Değişimin gerginliği, 21. yüzyıl gayrimenkul sektörü paradigmalarıyla birleşince panik yaratıyor. Ancak tek atımlık işler ekonomisinin bittiğini kabul edelim. Artık sürdürülebilir işler başarılı. Moraller bozuk olsa da çok fazla inovatif alan var. Sektör, kurum veya kişi olarak detayda da kayboluyoruz. Sorularımızda öyküler, önermeler, çözüm önerileri olmalı,” diyerek sektörün dikkat dağınıklığını çözmesi gerektiğini savundu.

Katılımcılara ve ev sahipliği için Park Dedeman Levent’e teşekkür ederiz.