Gayrimenkul yatırımında risk

Bilmediğiniz şeyler, günün birinde size zarar verebilir. Bu yazıda gayrimenkulün yatırımcılar açısından taşıdığı riski irdeleyeceğiz.

Gayrimenkulde risk algısını birkaç farklı açıdan irdelemek gerekiyor: Riski en başta yüklenen yatırımcılar, yatırımı satın alan alıcılar ve yatırımı finanse eden kurumlar. Peki sizce en büyük risk kimde ve bu riskler nelerdir?

Gayrimenkul yatırımının kazanç sağlamanın en iyi yollarından biri olduğunu inkar edemeyiz. Doğru yatırımın yapılması koşuluyla tabii ki. Herkes kira getirisi olan bir gayrimenkul yatırımı yapabilir, ancak herkes yaptığı yatırımda kesin bir başarı elde edemez. Doğru bir yatırım, risklerin doğru bir şekilde yönetilmesiyle olur.

Yatırımcısınız ve gayrimenkule yatırım yapacaksınız. İlk bakacağınız ne kadar gelir elde edip etmediğiniz, diğer yandan da hem global, hem de yerel ölçekte diğer yatırım araçlarına göre ne kadar getirisinin olacağı olurdu muhtemelen. Ancak bakacağınız faktörler tabii ki bunlarla sınırlı kalmamalı.

Yüksek getiri oranı, içerisinde birtakım riskleri de barındırıyor olabilir. Dünyada içerisinde risk barındırmayan herhangi bir yatırım aracı bulunmamakta. En garanti yatırım aracı olarak görülen tahvil yatırımlarında bile, belki bir gün sonra yapacağınız tahvil yatırımının daha çok kazandırması riski karşınızda beliriverir.

Gayrimenkulde de, risklerin doğru bir şekilde tespit edilmesi ve yönetilebilir risklere göre doğru bir değerlendirme yapılması gerekir. Bu yazıda genel itibarıyla yatırımcılar açısından gayrimenkulün riskini irdeleyeceğiz. Ancak gayrimenkulde risk yatırımcılarla başlayıp sonlanmaz, diğer yandan alıcı/kullanıcılar ve finansman sağlayanlar da riskler üstlenir. Her bir kesimin üstlendiği riskleri aşağıdaki gibi sınıflandırabiliriz.

1. Gelir üretme kabiliyetinin devamlılığı

Gelir üretme potansiyelinin bugünle sınırlı kalmaması ilk olarak dikkat etmemiz gereken konulardan birisi. Bunun için konum bazında doğru değerlendirmelerimiz olmalı. Yakın çevremizde, rakip pazarlarda ve potansiyel rakip pazarlardaki arz-talep dengesi, doluluk oranları ve kira getirileri doğru bir şekilde irdelenmeli. Sadece bugünün resmi, yeterli bir sonuç için istediğimiz manzarayı bize sunmayacaktır. Yatırımdaki en önemli unsurlardan birisi olan gelir üretme kabiliyetinin devamlılığı, aynı zamanda en büyük risk olan gelir kaybını da beraberinde getiriyor. Ayrıca gelir üretme kabiliyetini sorgularken öngörülemeyen maliyetler, vergi gibi diğer maliyetleri de düşünmek gerekiyor.

2. Doğru konsept, doğru konum, doğru zaman

Gelişmiş, güvenli ve arz-talep dengesinin kurulduğu piyasalarda bile yatırımcı için riskler vardır. Arz-talep dengesi, yatırımın başlangıcından sonuna kadarki süreçte en önemli unsurlardan birisi. Yapılacak yatırımın piyasadaki talebin üzerinde atıl kalması riski, fizibilitelerin önemini açıkça ortaya koyuyor.

Fonksiyondan bağımsız olarak konuşursak, doğru konseptte, doğru konumda ve doğru zamanda yatırım oldukça önemli. Özellikle yanlış konum, en büyük riskleri beraberinde getirir. Doğru konum seçimi, gayrimenkul yatırımında her şeydir. Konum ile birlikte aynı zamanda çevresel etmenleri ve suç oranı gibi riskleri de birlikte değerlendirmek gerekir.

3. Likidite riski

Yatırımcı açısından diğer bir önemli risk, likidite riski. Yatırımcı yaptığı yatırımı belirli bir süre sonrasında elden çıkarıp buradan kazandığıyla yeni yatırımlar yapmak isteyecektir. Piyasa arz yönünden sunduğu imkanların yanı sıra talep tarafında da imkanlar sunabilmelidir. Doğru zamanda çıkış olanağı sunmayan piyasalar risk potansiyeli barındırmaktadır.

Likit olmayan piyasalarda yapılan yatırımlarda çıkış çoğu zaman pazar değerinin altında gerçekleşir. Bu nedenle yatırım yapmadan önce pazar analizinin en ayrıntılı şekilde yapılması önem arz eder. Aynı zamanda finansörler açısından da bu noktada borçların ödenememe riski doğuyor. Bu yüzden finansörlerin kredi vermeden önce fizibilite yaptırması ve alım-satım aşamasında kredi kullanımı olması halinde danışmanlık hizmeti alması tesadüf değil. Finansörler, hem yatırımcıların hem de alıcıların üstlendiği tüm riskleri önceden tespit edip değerlendirmek zorundadır.

4. Finansal risk

Finansal risk, bugün için en önemli risklerin başında geliyor. Yatırım, geleceğe yönelik beklentileri de içermektedir. Örneğin faiz oranı, beklentileri nasıl bozulmaya uğratabilir? Faiz oranları asla sabit değildir ve bu da bir dizi riskleri beraberinde getirebilir.

Mevduat faizleri, gayrimenkul yatırımına alternatif bir yatırım aracı sunar. Şöyle ki, yatırım yapmak isteyen kişinin öncelikli amaçlarından birisi gelirini arttırabilmektir. Faiz oranlarındaki artışın, gayrimenkul yatırımının getirisine kıyasla daha yüksek kazanç imkanı sunması gayrimenkul piyasasının talep yönünde bir daralma meydana getirecektir. Bu da likidite riskini tetikleyecek, diğer yandan da yapılan yatırımın zamanı konusundaki endişeleri de beraberinde getirecektir.

Diğer yandan, yatırımcı/yüklenici açısından ucuz finansman olanağının bulunamaması da bir handikap olarak değerlendirilebilir. Ucuz finansman erişimi olmayan yerlerde, gelir dengesindeki en ufak bir bozulma zincirleme şekilde riskleri de beraberinde getirecektir.

5. Piyasadaki güven ortamı

Yatırımcı açısından diğer bir risk de ülkenin makroekonomik verilerindeki bozulma ya da gayrimenkul piyasasının öngörülemezliğidir. Gayrimenkulde sadece yüksek getiri önemli olsaydı, yatırımcılar gelişmişlik düzeyi düşük, ama çok kısa bir sürede kendisini amorti eden gayrimenkul yatırımı imkanı sunan ülkelere akın ederdi. Yatırımcı için en önemli unsurlardan bir diğeri piyasadaki güven ortamıdır. Güvensiz, dış etkilere karşı savunmasız bir piyasa, yatırımcı için büyük riskler barındırmaktadır.

Gayrimenkul yatırımında sayısal olarak hesaplanabilir tüm riskleri değerlendirebilirsiniz. Ancak verileri son olarak ülkenin konjonktürel durumu ve sosyopolitik yapısına göre tekrar değerlendirmek gerekebilir.

6. Enflasyon riski

Paranın şişmesi olarak adlandırdığımız enflasyon nasıl bir risk oluşturabilir? Eğer fiyatların genel düzeyinde bir artış varsa ve gayrimenkul fiyatları enflasyonun altında bir getiri oranına sahipse, yatırımınız yerinde dururken zarar etmeye başlıyor demektir. Enflasyonist piyasalar, gayrimenkul yatırımları için her zaman risk oluşturmaktadır. Enflasyon aynı zamanda paranın alım gücünün azalması demektir.

Paranın alım gücündeki azalma ile birlikte, talep tarafının alım gücünde de azalma meydana gelmesinin, faiz oranlarında olduğu gibi hem mevcut yatırımın doğru riskler gözetilerek yapılmadığı hem de likidite riskini beraberinde getirdiği söylenebilir.

7. Yapısal risk

Yapısal risk, daha çok gayrimenkulün alıcılarını ve kullanıcılarını ilgilendirmektedir. Aynı zamanda finansörler açısından da dikkate alınması gerekir. Fiziksel olarak eskiyen ve fonksiyonel olarak da yıpranan gayrimenkullerin gelecekteki gelir üretme kabiliyetinin devamı için risk oluşturmaktadır. Aynı zamanda yapının görsel olarak tadilat görmesi yapısal riski tamamen ortadan kaldırmaz. Yapı strüktürünün zaman içerisinde yıprandığını göz ardı etmemek gerekir.

8. Yasal riskler

Gayrimenkul yatırmalarında finansal ve gayrimenkul piyasalarındaki risklerin yanı sıra gayrimenkulün kendisinin de sahip olduğu riskler vardır. Özellikle bina yatırımlarında, yatırım yapılan gayrimenkulün yasal şartları yerine getirip getirmemesi, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi gibi belgelere sahip olması önemlidir. Bununla birlikte, taşınmazın tapu kayıtları üzerinde yer alan mülkiyeti kısıtlayıcı nitelikteki şerhler gayrimenkul yatırımı yapmadan önce irdelenmesi ve yönetilmesi gereken risklerin temelini oluşturmaktadır.

Arsa yatırımlarında da imar planına göre değerlendirme yapılarak yatırıma yön verilmesi gelecekte herhangi bir sürprizle karşılaşmamak adına faydalı olacaktır. Ayrıca arsa yatırımları sonrasında, ruhsat ve inşaata başlama süreçleri de riskler barınmaktadır.

9. Satış ve yönetim riski

Doğru bir pazarlama ve fiyatlandırma stratejisi satış sürecinin vazgeçilmezidir. Satış sürecindeki her uzama yatırımın nakde dönüşmesini olumsuz etkileyerek yatırımın başarısı için risk oluşturacaktır.

Yatırımcı, yatırımını yapıp nakde dönüştürdükten sonra risklerini sona erdirir. Ancak alıcı/kullanıcı açısından yeni bir risk daha ortaya çıkıyor. İyi bir yönetimi olmayan site ya da ticari alanların üçüncü bir kişiye satışı çoğu zaman zor olur ya da pazar değerinden daha düşük fiyatlara satılmasına yol açar. Aynı zamanda içeriğinde yer alan kiracı/marka karmasının niteliği, uzun süre boş kalması gibi faktörler, gayrimenkullerin değerini doğrudan etkileyebiliyor.

Hepsini değerlendirdikten sonra, biraz da günümüz çerçevesinden gayrimenkulde ne gibi riskler olduğuna bakalım. Yüklenicilerin üstlendiği risklere baktığımızda, faaliyetlerin sürdürülebilir kılınması en önemli önceliklerden birisi. Ancak inşaat maliyetindeki artış, kredi faizlerindeki yükselme ile birleşince yükleniciler nakit akışının yönetimi açısından zorluklarla karşı karşıya kaldı. Faaliyetlerdeki en küçük bir aksama ise sabit maliyetlerin gelirler içerisindeki oranının artmasına; talep tarafının finansman açısından zorlanması ise mevcut yatırımların satışının gecikmesine neden olmakta. Bu gibi risklerin yönetilebilir seviyede tutulması ve kompanse edilebilmesi en önemli noktalar. Bu da bizi tekrar risk yönetimine getiriyor. Risklerin doğru tespiti özellikle ilk aşamada oldukça önemli. Çünkü bilmediğiniz şeyler, günün birinde size zarar verebilir.