Tesis yönetimi sektörü derinleşirken

2008 yılından beri Aşçıoğlu bünyesinde tesis yönetimi alanında faaliyet gösteren SE Club Genel Müdürü İbrahim Taşçı ve İş Geliştirme ve Kurumsal İletişim Müdürü Çağla Aras ile geliştirici bünyesinde bir tesis firması olmayı ve Türkiye'de tesis yönetiminin dinamiklerini konuştuk.

Selenium Ataköy'ün tesis yönetimini SE Club üstleniyor.

GMTR: SE Club sektör içinde nasıl bir ihtiyaçtan doğdu?
İBRAHİM TAŞÇI: SE Club 2008 yılında faaliyete başladı. Sektörün aslında ülkemizde uzun bir geçmişi yok. Türkiye’de bu konuda ilk girişimlerin bir 20 yılı olsa da gerçekten ihtiyaca yönelik hizmetlerin geliştirildiği ve sunulduğu belki de son 10 yıldır diyebiliriz.
Geliştirici firmalar inşaatı tamamladıktan sonra projelerde yaşamın başlamasında sancılı geçişler söz konusudur. Bu, projeyi geliştiren taraftan bağımsız, işin doğasında olan süreçlerdir. Konut projelerinde sakinler yerleşmeden önce bütün sistemler aktif hale getirilerek testler yapılsa da projede hayatın başlamasıyla birlikte bazı süreç ve sorunların izlenmesi başka bir konu. Binalar birer organizma gibi. Ve içinde insanların yaşamaya başlamasıyla birlikte asıl yolunu bulmaya başlıyor. İnşaat firmalarının da profesyonel olması önemli, ancak projenin yönetimini üstlenen firmanın da inşaat sürecine dahil olmuş, birçok noktada görüşünü bildirmiş, katkı sağlamış olması elzem. Bu süreçlerde geliştirici firmanın kendi bünyesindeki bir firmayı dahil etmesi de, tüm organizmanın sağlıklı bir şekilde çalışmasını sağlayan sürecin kendi bünyesinde çözülmesini istemesinden kaynaklanıyor. SE Club’ın 10 yıl önceki çıkış noktası da yine benzer bir istekten kaynaklandı.
İnşaat firmaları ülkemizde belli bir mantık doğrultusunda bu işi kendi bünyesindeki yönetim firmalarıyla tercih ederken, bu tercihlerinden kaynaklı sıkıntıları da göğüslüyor. Çünkü bu işin bu şekilde yapılması, neredeyse inşaatı gerçekleştiren firmanın patronunun o binada oturuyor olduğu anlamına gelir. O inşaatı yapan firma her daim erişilebilirdir, o firmaya her türlü mesaj kolayca ulaştırılabilir. 400 tane bağımsız birimin olduğu yerde 400 farklı algı söz konusu demektir. Aşçıoğlu inşaat kalitesi anlamında belli bir seviyenin üstünde olsa da bireylerin bunu her zaman doğru yorumlayıp yansıtmasını bekleyemeyiz. Her şeyin kolaylıkla inşaatı üstlenen firmaya mal edilerek ve çözüm beklendiği durumlar yaşanabiliyor. Yönetim firmasının geliştirici firma bünyesinde olması bu sorunlarla hızlıca, çok sayıda filtreden geçmeden yüzleşilmesi ve çözülmesi durumunu doğuruyor. Aşçıoğlu’nun projelerinde inşaat kalitesinin belli bir seviyenin üzerinde olması da bizim daha rahat çalışmamızı, dolayısıyla Aşçıoğlu’nun az sorunla yüzleşmesini sağlıyor.

Yönetim firmasının geliştirici firma bünyesinde olması bu sorunlarla hızlıca, çok sayıda filtreden geçmeden yüzleşilmesi ve çözülmesi durumunu doğuruyor.

GMTR: Tesis yöneticileri, geliştirme aşamasından itibaren sürece dahil olmalarının kendi çalışma süreçlerini kolaylaştırdığı kadar projenin yaşamını da olumlu etkilediğini belirtir her zaman. Bu durum Aşçıoğlu – SE Club organizasyonunda doğal bir sürece dönüşüyor, değil mi?
İT: Evet. Yine de bu sürecin de biraz daha derinleşmesini bekliyoruz. Çünkü o tarafta bambaşka bir dünya, gerçekten hızlı süreçler var. Aşçıoğlu 10 yıldır bünyesinde bir tesis yönetimi firması olmasını iyi değerlendiriyor. Ancak biz tabii ki daha fazlasını istiyoruz, hem kendimizi geliştirmek hem de bilgi ve birikimimizin kullanıldığını görmek adına. Sonuçlarını direkt olarak yaşayan taraf olduğumuz için süreçte daha fazla yer almayı arzu ediyoruz. Ama tabii ki, diğer firmalara göre bu konuda daha şanslıyız.
Bu sürecin bir başka yönetim firması ile sürdürülmesi de tabii ki farklı sorunları barındırıyor. Ancak yaptığı işe güvenen ve arkasında durmak isteyen firmaların tercihlerinin bu yönde olduğunu görüyoruz. Aşçıoğlu da bu firmalardan biri.

GMTR: Portföyünüz hangi gayrimenkul tiplerinden oluşuyor?
ÇAĞLA ARAS: Hâlihazırdaki portföyümüz konut, ticaret ve ofis ağırlıklı. Ancak şirketin bu konuda ne bir sınırı ne de bir tercihi var. Karma kullanımlı projelerde bu hizmeti sağlamak aslında çok daha karmaşık ve aslında eğlenceli oluyor. Çünkü farklı fonksiyonların bir arada yürütülmesini sağlamak ayrı bir çaba ve tecrübe istiyor. Nihayetine önemli olan, o yapıyı doğru okumak. Dolayısıyla ağırlıklı olarak şu anda konut ve rezidans yapılarında olsak da karma kullanım projelere, endüstriyel yapılara ya da sosyal alanlara bu hizmeti sağlamak konusunda girişimlerimiz söz konusu.

Selenium Twins ve Selenium Plaza

GMTR: Türkiye’de tesis yönetiminin gelişimini değerlendirebilir misiniz? Geleceği nasıl görüyorsunuz? Çalışılması gereken dersler neler?
ÇA: Şu an geldiği nokta itibariyle sektör aslında birçok ülkeye göre iyi durumda. Artık kamu kurumu yapıları ve karma projeler dahil olmak üzere sektör, tesis yönetiminin farkında. Ancak Türkiye’de geldiği nokta, bizim gelmesini istediğimiz nokta ile henüz örtüşmüyor. Bu hizmeti sağlayan firmalar çoğaldığında, rekabet piyasasında bir hareket ortaya çıktığında hizmet düzeyinde çeşitli dönüşüm ve düşüşler söz konusu olabiliyor. Ön plana çıkmak için niyetiniz farklı yaklaşımlar geliştirmek olmadığında ya da geliştirdiğiniz farklı yaklaşımların karşılığını bulamadığınızda proje almak için maalesef çeşitli alternatiflere yönelmek zorunda kalabiliyorsunuz.
Avrupa’da tesis yönetimi, mimari firmalar tarafından dahi ilk aşamalarda alınan bir hizmet olsa da yakın bir zamanda yurt dışında aldığımız bir proje vesilesiyle gördük ki birçok ülkede henüz temel taşları oturtulma aşamasında olan bir sistem. Tesis yönetimi hizmetinin artık hastanelere, kamu kurumlarına, üniversite kampüslerine sağlandığı Türkiye’nin bu anlamda çok ileri olduğu aşikar. Komplike mimari tasarımların gelişmesi ve gittikçe daha farklı ve sınırları zorlayan yapıların üretimi, bizim çok daha farklı organizasyonlar geliştirmemize imkan sağlıyor.
İT: Ancak sektör bu anlamda gelişse de ülkemizde bu işin mevzuatı aynı gelişimi göstermiyor. Çeşitlenen proje türlerine bu hizmetin verilmesinin bilimsel ve hukuki yolları bazen tıkanabiliyor. Çok hızlı bir şekilde mevzuatın da bu gelişime ayak uydurması gerekiyor. Şu anda İstanbul’daki en büyük karma projelerde bile tıkanan, maalesef şu anki yasal düzenlemelerle çözülmesi mümkün olmayan süreçler var. Bu noktada bir farkındalık henüz oluşmadı. Biz sektörün paydaşları olarak bu farkındalığa sahibiz ve bunu çözebilmek adına ilk somut adımı da 2017 yılında kurulan Tesis Yönetimi Derneği ile attık. İlk fuarımızı da geçen yıl düzenledik.
Biz bu işi eğlenmeden yapamayız. Hizmet sektörünün en zor taraflarından biri bizim işimiz. Kalite ve müşteri memnuniyeti artık herkesin farkında olduğu ve aradığı bir faktör. Bunu alışverişe gittiğinizde bir mağazadaki servis görevlisinden, akşam yemeğe gittiğinizde oradaki servis elemanından, otele gittiğinizde resepsiyonistten bekliyorsunuz. Sektörün bütün oyuncuları da bunun farkında. Ancak bu farkındalığa ayak uydurabilecek bir personel gelişimi ülkemizde oluşmadı. Bu konuda maalesef durum doğal seleksiyonla kurtarılmaya çalışılıyor. Bizim ayırt edici özelliğimiz ve gerçekten işin eğlenmeden yapılmayacak tarafı ise şu: Bir restorandaki servisi beğenmezseniz bir daha oraya gitmezsiniz. Ama bizim işimizin doğasında kalıcı misafirler söz konusu; son kullanıcı hizmeti beğenmediğinde yarın evine gelmemek gibi bir opsiyonu bulunmuyor. Bizim, orada en iyi ihtimalle bir yıl oturacak insanların beklentilerini sürekli kılabilecek bir hizmet kalitesini yakalamamız gerekiyor. Aksi takdirde her gün aynı insanın aynı sorunuyla yüzleşmek ve bunu çözebilme becerisine sahip olmamız gerekiyor. İşte bu memnuniyeti yaratmak çok kolay bir şey değil. Siz isterseniz dünya standartlarında bir vizyon koyun, sahada bunu gerçekleştirmesi gereken insanların hizmet niteliği belli bir seviyeye çıkmadığı sürece siz orada personelinizin algısıyla ve davranış biçimiyle anılıyorsunuz. Bu yüzden bu işi eğlenmeden yapabilme şansımız yok.
ÇA: İnsanlarla bu kadar iç içe bir hizmet veriyor olmanın yarattığı baskı ve sorumluluk çok büyük. Tesis yönetim işinden bahsedildiğinde insanların aklına gelen ilk ve belki de hala tek kelimenin “aidat” olması bizi ve yapılan işi tarif etmede çok yetersiz. Çünkü ortalama bir insan bu ülkede tek bir kez ev satın alabiliyor ve o yatırımdan beklentileri gerçekten çok büyük oluyor. O beklentileri yakalamak için organize olsak da, görünen hizmetin arkasında binadaki tüm elektrik ve mekanik sistemlerin 7/24 güven içinde çalışıyor olması, bakım onarım işleri, güvenlik işleyişi gibi arka planda sürekli hazır halde tutulması gibi gerçeklikler de var. Sektörde çok nitelikli güvenlik ya da bakım firmaları olsa da kendi eviniz gibi davranıp, oluşabilecek her senaryoya karşı sürekli tetikte kalmanız gerekiyor. O yüzden “aidat” kavramını son kullanıcıya açıklarken konunun en başından anlatmak istiyoruz. Başka türlü altı kişilerin nezdinde boş kalıyor.
Nihayetinde hizmeti sunacağınız tamamlanmış bir proje var ve projenin yaşamında ortaya çıkabilecek her senaryonun işletmesel bir kurgusu var. Kullanıcı olarak belirli bir seviyede hizmet istiyorsanız profesyonel bir tesis yönetim firmasına yönetim işini devredeceğiniz de çoğunlukla kaçınılmaz son. Seçilen tesis yönetim firması standart hizmet kalemlerinin dışında bu işleyişe ne katacak, o çok önemli. SE Club olarak biz bu noktada farklılaşıyoruz çünkü operasyonel kurgularımız standardın biraz dışında.

Komplike mimari tasarımların gelişmesi ve gittikçe daha farklı ve sınırları zorlayan yapıların üretimi, bizim çok daha farklı organizasyonlar geliştirmemize imkan sağlıyor.

Selenium Plaza

GMTR: Operasyonel kurgudan kastınız nedir?
ÇA: Biz personel sağlayıcı bir firma değiliz. Bu bizim açımızdan bir avantaj, çünkü personel üzerinden kar etmek gibi bir işleyişimiz yok. Tersine, tesise yatırım yaparak olabildiğince teknolojik olarak güvenli ve yaşanabilir hale getirmek, bu düzeni optimum kadroyla desteklemek üzere organize olmayı seçiyoruz. Konumlandırdığınız personele orada gerçeklecek hayatı fiziksel mekanda tarif edebilmek ve bunu özümsemesini sağlamanız gerekiyor. Her olasılığı tarif etmek, eğitimini vermek ve denetimini sağlamak konusunda farklılaşıyoruz. Çünkü bu zincirin güçlü tesis edilmesinin, sonunda kaliteli bir hizmet vermenize imkan sağlayacağının farkındalığına sahibiz.
İT: Biz projenin gerçekleriyle hareket ediyoruz. Bazı kararlar geliştirme aşamasında alınmadığında etkileri direkt olarak aidata yansıyor. Bu detaylara özen gösterilmemiş bir projede aidat, sakinlerin kaderi oluyor. Sakinler ise bu konuda tesis yönetim firmalarını sorumlu tutuyorlar.
Satış ve pazarlama aşamasının da beklentilere ciddi etkisi var. Satış ve pazarlama sürecinde anlatılan her şey, insanların beklentilerine dönüşüyor. Projeye ve aidata dair gerçekler satış aşamasında samimiyetle alıcıya anlatıldığında süreç bizim açımızdan daha kolay yürüyecektir.

GMTR: Bünyesinde bir tesis firması barındırmanın geliştirici firmaya faydasını konuştuk. Tersten bakacak olursak, böyle bir yapının tesis yönetimi firmasına kattıkları nedir?
ÇA: Bizim geliştirme sürecine dair bilgi birikimimiz çok fazla. Artık ulusal ve uluslararası standartlarda tesis yönetim danışmanlığını henüz master plan aşamasında projelere dahil olarak sağlayabiliyoruz. Ancak bu çalışma o kadar nitelikli ve komplike ki bu bilinçte yatırımcı ve inşaat şirketleri ile karşılaşmakta açıkçası zor. Danışmanlık kelimesi göreceli olarak çok hızlı önyargı oluşturan, insanların da sektörlerde çok kolay telaffuz edebildiği bir kelime. Mimari konsepte gösterilmesi gereken saygıyı koruyarak, hayat başladıktan sonra gerçekleşebilecek her senaryoyu mimari projeler üzerinde öngörerek, gerekli tedbirleri alarak, gerekirse mimari projede değişiklik yaparak; orada yaşayacak olan insanların konforunu ve işletme bütçesini optimumda tasarlamayı ve o binaya, binanın geliştiricisine, yatırımcıya değer katmayı sağlar tesis yönetimi danışmanlığı.
Binaların ekonomik ömürlerini uzatmanın, en azından kısaltmamanın bir takım fizibilite ve tabi ki maliyetleri var. Bu sistemlerin doğru kurgulanması ve işletilmesi için kullanılan bilimsel metotlardan artık tüm dünya haberdar. İnsanların özenerek yaptıkları yatırımın ve inşaat firmasının marka değerinin korunması açısından muhatap olması gereken sektör yine tesis yönetimi danışmanlığıdır. Önem derecesi aslında bu boyutta.
İT: Bizi inşaat firması bünyesindeki diğer tesis yönetimi firmalarından ayıran en önemli faktörlerden biri de bu işin sürekliliğini ve yarattığı bilgi birikimini Türkiye dışında da projeler alma motivasyonuyla taşımamız. Genelde inşaat firmalarının bünyelerindeki tesis yönetimi firmalarına bakış açısı daha ticari. Ticari olmamanın bize sağladığı bu özgürlük alanı bizi daha farklı yerlere götürüyor. Tabii ki konjonktürel sıkıntıların sektöre verdiği eslerden de etkilenmemiz söz konusu. Ellerinde ciddi stok barındıran inşaat firmaları var ve bu stokların erimemesi onların aidat yüklerini ciddi şekilde zorlayacak. Firmaların bu dönemde yeni projelere bakış açısının değişmesi gerekiyor. Biz o bilinçte hareket ediyoruz. Hem üretici hem de yönetici firmaların bu süreci en az hasarla atlatmasını umuyoruz.

Projeye ve aidata dair gerçekler satış aşamasında samimiyetle alıcıya anlatıldığında süreç bizim açımızdan daha kolay yürüyecektir.

GMTR: Yurt dışında SE Club neler yapıyor?
ÇA: SE Club olarak Özbekistan’da, Cumhurbaşkanlığı’nın geliştirmekte olduğu Taşkent City adlı projenin tesis yönetimi danışmanı olarak seçildik. 80 ha’lık proje içinde gerçekleştirilecek projenin Lot 1 ve Lot 7 fazlarının proje aşamasından itibaren tesis yönetim danışmanlığını üstlendik. Devamında da ülkede ilk defa bu kapsamda hizmet vermek üzere kurulacak tesis yönetim şirketinin de işletme danışmanıyız.
Ülke genelinde birçok açıdan çok önemli bir proje bu. Taşkent’in merkezinde bir dönüşüm alanında konut blokları, sosyal alanlar, kongre merkezleri, oteller ve büyük rekreasyon alanları ile planlanmış bu ölçekte ve konseptte bir projenin gerçekleşiyor olması, şehrin merkezinin yeni bir siluete kavuşacak olması büyük ses getirdi. Öte yandan bizde de tesis yönetimi işini tüm edinimlerimizle en başından paylaşacak olmamızın yarattığı haklı bir heyecan ve gurur var. Tecrübelerimizi aktarabileceğimiz bir platform bulmak bizim için önemli. Geçtiğimiz hafta projenin bir kısmının lansmanı yapıldı ve gösterilen büyük talebe biz de lansmanda bire bir şahit olduk. Bundan sonra minimum bir yıl süreyle Özbekistan’dayız.

GMTR: Özbekistan ile çalışmak hakkında şu ana kadar neler söyleyebilirsiniz?
ÇA: Kültürlerin yakın olması, çalışmayı bizim açımızdan kolaylaştırıyor. Gelişime, yeni teknoloji ve uygulamalara karşı çok istekliler ve işimize değer veriyorlar.
İT: Bu anlamda ülkede sektörün oluşmasına, ilk adımlarını atmasına danışmanlık eden firmayız. SE Club olarak orada bir firmanın kurulmasına ve faaliyet göstermesi süreçlerine danışmanlık hizmeti vereceğiz.
Türkiye’den butik bir firmanın bu işe talip olmasını işin içinde olanlar biz kolayca anlasak da bu işe dahil olma sürecimizi şu şekilde anlatmak istiyorum: Azerbaycan, Özbekistan gibi lokasyonlarda Türkiye’den iş yapan firmaların biraz ihmal ettikleri bir şey, samimiyet. Tabii ki sizin bu işi yapabileceğinize güveniyorlar, ancak gerçekten aradıkları şey bilgi ve samimiyet. Bu anlamda sizin koşulsuz destek verebileceğinize inanmaları gerekiyor. Hem bilgi birikimimizi takdir ettiler, hem de samimiyetimize ve bakış açımıza güvendiler ve birçok firma arasından bizi seçtiler. Biz de bunun hakkını verebilmek için çalışmalarımızı sürdürüyoruz.

1977 Rize doğumlu olan İbrahim Taşçı, Üsküdar Ticaret Meslek Lisesi’nden mezun olduktan sonra ilk önce Karadeniz Teknik Üniversitesi Rize Meslek Yüksek Okulu Muhasebe Bölümü’nü, ardından da Anadolu Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi İşletme Bölümü’nü tamamladı. İş hayatına 2004 yılında Akbank’ta başlayan İbrahim Taşçı, 2012 yılına kadar Bireysel Müşteri İlişkileri Yönetimi, Şirket Müşteri İlişkileri Yönetimi ve Ticari Müşteri İlişkileri Yönetimi konularında yöneticilik yaptıktan sonra 2012 – 2015 yılları arasında Opera Otel Yatırımları’nda Mali, İdari ve Operasyonel İşlerden Sorumlu Yönetim Kurulu Üyesi ve Şirket Müdürü olarak çalıştı. Taşçı, evli ve 1 kız çocuk sahibi.

9 Eylül Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama Mezunu olan Çağla Aras, profesyonel hayatı boyunca; kurumsal şirketlerde imar planlama, gayrimenkul geliştirme, marka projelere mimari danışmanlık, tesis yönetim danışmanlığı ve mesleki eğitim hizmetleri sunmak, ekip yönetim ve eğitimini sağlamak, çalışmakta olduğu şirketleri kurumsal kimlik değişimlerinden pazarlama yöntemlerinin uygulanmasını sağlamaya kadar olanak dahilindeki tüm araçları kullanarak yeni kanallara yönlendirmek, çalışma ekibinin eğitimlerini bizzat üstlenerek performans ölçüm ve performans arttırmak üzere özveriyle projeler yürütmek gibi sorumluluklar üstlenmiştir.