Sizden gelenler: Riskin matematiği

"Gayrimenkulde Risk" konulu Yuvarlak Masa Toplantısının dinleyicilerinden Mehmet Fatih Yıldırım, gayrimenkulde riskin neden arttığını basit formüllere dökerek çözüm önerileri sunuyor.

GMTR olarak düzenlediğimiz “Gayrimenkulde Risk” konulu Yuvarlak Masa Toplantısının dinleyicilerinden Vadipark Seyrantepe Genel Müdürü Mehmet Fatih Yıldırım, etkinlik üzerine görüşlerinde gayrimenkulde riskin artış sebeplerini basit formüller halinde açıklıyor ve çözüm önerileri sunuyor.

Mayıs 2018 tarihinden itibaren dövizde görülen ve birçok sektörü ilgilendiren hareketlilikten en çok etkilenen sektör inşaat ve gayrimenkul sektörü oldu. Gayrimenkul sektörünü etkileyen üç temel unsur var:

  1. İnşaat Maliyeti (X): Herhangi bir projenin özellikle konut, AVM veya ofis inşaatlarının A ile C sınıfı arasında satılabilir inşaat alanı, ortalama 500 – 1.000 USD/m² civarında değişmekte. Her ne kadar Mayıs 2018 sonrasında yabancı para birimleri ile TL arasında ciddi bir ayrışma olsa da birçok ürünün hammaddesinde döviz etkisi olduğundan maliyetlerdeki değişim ürüne göre döviz bazında ± %5 civarında olmaktadır. Bugün de yeni planladığımız projelerin fizibilitelerinde döviz bazında yukarıda belirtilen rakamları baz almaktayız.
  2. Arsa Maliyeti (Y): Özellikle 2005 yılından itibaren gelişen sektör ile birlikte arsa fiyatları döviz bazında 2013 yılına kadar ciddi bir artış eğilimi göstermiş olup, akabinde bu artış süreci azalan bir ivme ile 2016 Temmuz kadar devam etti. Bu süreçten sonra fiyatlar bir süre stabil kalıp, Mayıs 2018 tarihinden itibaren, ciddi azalmalar gösteriyor.
  3. Proje Satış Geliri (Z): Geliştiriciler, özellikle 2005-2013 yılları arasında özellikle döviz bazında çok karlı ve başarılı projeler gerçekleştirdi. Projeler genel kabul görmüş rasyoların çok altında öz sermaye ile finanse edilebildi. 2013 yılından itibaren azalan bir ivme ile 2016 Temmuz’una kadar süreç devam etti, akabinde Mayıs 2018 ile beklentilerimizin çok altında bir gelir projeksiyonu ile karşı karşıya kaldık ve ne yazik ki bu süreç devam ediyor.

Yukarıda belirtiğimiz bilgiler ışığında, bu hususlar ile ilgili matematiksel bir yaklaşım yaparsak;

  1. 2005-2014 yılları arasında
    X + Y < Z ortalama brüt karlılık %30-%60 arasında,
    öz sermaye %15-25 arasında,
    faiz oranları döviz bazında %3-4, TL bazında %9-11.
  2. 2014-2016 yılları arasında
    X+Y < Z ortalama brüt karlılık %10-%20 arasında,
    öz sermaye %25-40 arasında,
    faiz oranları döviz bazında %4-6, TL bazında %11-14.
  3. 2016’dan itibaren
    X+Y ><= Z ortalama brüt karlılık (-%5)-(+%5),
    öz sermaye %50-60 arasında,
    faiz oranları döviz bazında %12-14, TL bazında %35-40.

İşin matematiksel olarak geldiği durum yukarıda özetlenmektedir. Bu projeksiyona göre;

  1. İnşaat maliyetleri döviz bazında maliyet skalasını korumaktadır.
  2. Arsa maliyetleri döviz bazında düşse de arsanın satın alma maliyetinde çok ciddi artış söz konusudur.
  3. Nihai ürünün fiyatlandırılmasında ciddi riskler bulunmakta. Özellikle ticari gayrimenkulde İNA yöntemine göre yaptığımız değer tespitinde neredeyse maliyete (arsa+inşaat) denk gelmektedir.

Bu bilgiler ışığında alınması gereken tedbirler;

  1. Yeni projeler (özellikle ticari) talep doğrultusunda hazırlanmalı, talep eden kurum ile sözleşme imzalanmalı, bu doğrultuda üretime geçilmelidir.
  2. Kamu, herhangi bir yeni gayrimenkul yatırımına veya bina renovasyonuna girmemeli, ihtiyacı olan stoklarını özel sektörün arzından karşılamalıdır.
  3. Konut konusunda mevcut faizler doğrultusunda gerek yatırımcı gerekse ihtiyaç sahibi açısından fırsat gözükmemektedir. Özellikle faizlerin geldiği bu noktada. Neredeyse her sınıfta yeteri kadar stok mevcut olduğundan bu stokların eritilmesi öncelikli olmalı. Aksi durumda gerçekleştirilecek yeni arzlar, gerek yeniyi gerekse piyasadaki mevcut arzı daha değersiz kılmaktadır.
  4. Geliştirici firmalar, arsa ve inşaata yaptıkları yatırımların döviz karşılığı, alternatif finansal ürünler ile risklere karşı önlem almalıdırlar.
  5. Geliştiriciler firmalar artık yurtdışında markalı konut üretimi konusunda harekete geçmeli, uluslararası alanda söz sahibi olabilmek için girişimler başlamalıdır. Yurtdışında geliştirilecek her proje, projelendirme, danışmalık, taahhüt ve tedarik konularında da birçok alt paydaşın bu projelerde yer almasına fırsat verecektir. Özellikle bu hususta sektörel dış ticaret firmaları gibi ortak yapıların kurulması, risklerin de minimize edilmesi ve Eximbank gibi desteklerin alınması da ciddi katkılar sağlayabilecektir.
  6. Geliştiriciler, arsa sahipleri ile bu süreçte kat karşılığı veya gelir paylaşımlı anlaşmalar yapmalı ve arzı en azından 3-5 yıl sonra yapacak şekilde belirlemelidir. Bu bağlamda, hem piyasadaki ihtiyacı daha iyi tespit edebilir hem de GYO, GYF, Kira Sertifikası, Bireysel Emeklilik Fonları, Sukuk ve benzeri yapıları da katarak, projelerin finansman ihtiyaçlarının karşılanması sağlanmalıdır. Kaynakların daha verimli kullanılabilmesi için geliştirme süreçlerinde daha uzun ve detaylı çalışmalara yer verilmelidir.
  7. Kiralama konusunda gerçekleşen TL bazında kontratlar büyük geliştiricilerin ellerini ciddi manada bağlamaktadır. Özellikle TL kontratların yabancı emeklilik ve benzeri fonlara satılması hususunu çok ciddi sınırlamaktadır. Bu sürecin kanunda belirtildiği gibi iki yıl ile sınırlı kalması ve devamının serbest piyasa koşulları kapsamında olması gerektiği gibi bırakılması gerekliliği, ilgili kurum ve kuruluşlara detaylı bir şekilde ifade edilmelidir.
  8. Gerçekçi olmak gerekirse, artık alternatif piyasaları da düşünürsek (gerek finansal gerekse gayrimenkul üretimi için daha stabil ekonomisi olan ülkeler) daha karlı yatırım fırsatları mevcut. Sektörün 2005-2014 yılları arasına dönmesi için en az beş yıl gerektiği, sektördeki birçok profesyonel tarafından ifade edilmektedir. Bu bağlamda, beş yıl sonrasında arz ve talebin daha geliştirme aşamasında buluşması ve finansal olarak da bir çok farklı enstrüman ile desteklenen alternatiflerin de sürecin içerisine katılması ile daha kurumsal ve istikrarlı bir pazarın oluşması için gayret edilmelidir.