Hazine ve Maliye Bakanlığı, kira sözleşmelerine dair hesaplama detaylarını açıkladı

32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar’a ilişkin Tebliğ, Karar’ın uygulamasına dair açıklıklar getirirken, 17 Ekim'de yayınlanan soru cevap da bedellerin TL'ye çevrilme yöntemlerine netlik kazandırdı.

Bilindiği üzere, 32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar’da değişiklik yapan 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (“Karar“), 13 Eylül 2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmişti. Karar’ın uygulamasına ve istisnalara dair beklenen, 32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar’a ilişkin Tebliğ (No. 2018-32/34)’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (No. 2018-32/51) (“Tebliğ“) ise 6 Ekim 2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Tebliğ her ne kadar Karar’ın uygulamasına dair açıklıklar getirmiş olsa da, gayrimenkul kira sözleşmesinde yer alan bedellerin Türk Lirası’na çevrilme yöntemi ve artış yöntemlerine dair sorular devam etmekteydi. Bunun üzerine, Hazine ve Maliye Bakanlığı (“Bakanlık“), Tebliğ’in uygulamasına dair soru ve cevaplar hazırladı. Bu soru cevaplarda Bakanlık tarafından üç kere değişiklik yapılması sektörde karışıklığa neden oldu. En son 17.10.2018 günü yayınlanan soru cevap duyurusuyla konu şimdilik netlik kazandı.

A. Türk Lirası olarak yeniden belirleme yöntemi

Tüm gayrimenkul satış ve kira sözleşmelerine uygulanabilir olan çevirme yöntemine göre, sözleşmelerdeki bedeller 2 Ocak 2018 tarihli Türkiye Merkez Bankasının efektif satış kuruna göre Türk Lirası’na çevrilecek. Bu şekilde belirlenen bedel Türkiye İstatistik Enstitüsü tarafından 2 Ocak tarihinden Türk Lirası üzerinden belirleme tarihine kadar geçen süre için yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksinin aylık uyarlama oranı uyarınca artırılacak. Bu minvalde, ilgili kira bedeli Türk Lirasına çevrildikten sonra, Türk Lirası olarak tespit edilen bedel Ocak ayından ilk fatura tarihine kadarki dönemde yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksinin aylık uyarlama oranları ile çarpılacak (“Birinci TL Kirası”). Birinci TL Kirası, herhangi bir değişime tabi olmadan, ilgili 12 aylık kira yılı sonuna kadar uygulanacak. Örneğin, sözleşme tahtında kira bedeli başlangıç tarihi, 01.02.2017 ise, Birinci TL Kirası, 01.02.2019 tarihine kadar uygulanacak.

Hesaplamaya örnek olarak;

Sözleşme tarihi: 01.02.2017
TL’ye çevrilme tarihi: 01.10.2018
Döviz Sözleşme bedeli: 1.000 Amerikan Doları
TCMB kuru: 3,7776 Dolar/TL
TÜFE: 02.01.2018 tarihinden 01.10.2018’e kadar Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan 9 aylık toplam TÜFE değişim oranı (%19,37)
TL’ye Çevrilen Sözleşme Bedeli = (Sözleşme bedeli * TCMB kuru ) * (1+TÜFE)
= (1000 * 3,7776) * (1+0,1937)
= 4.509,32 TL

Buna göre, bedelleri Amerikan Doları olarak belirlenen sözleşmelerde Ekim ayı için kur 4,50932 Dolar/TL olarak uygulanacak.

B. (Konut ve Çatılı İş Yerleri Kiraları İçin) Birinci TL Kirası’nın Yıllık Artış Oranı
Tebliğ, 13 Eylül 2018’den önce akdedilmiş, konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmeleri için, tarafların anlaşamaması halinde uygulanmak üzere, bir artış oranı yöntemi belirliyor. Buna göre;

1. İlk artış yılı
İlk 12 aylık kira döneminin sona ermesini müteakip, kiraya verenin Birinci TL Kirası’nı güncelleyerek sonraki 12 aylık kira dönemine uygulanacak olan kira bedeli hesaplayabilecektir. Bu durumda, tarafların artış oranında mutabık kalamaması halinde, Birinci TL Kirası, Türkiye İstatistik Enstitüsü tarafından Türk Lirası üzerinden belirleme yapıldığı tarihten yeni kira yılının başladığı dönem arasında geçen süre için yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksinin aylık uyarlama oranı uyarınca artırılacak. (“İkinci TL Kirası“). Örneğin, sözleşme tahtında kira bedeli başlangıç tarihi, 01.02.2017 ise ve TL üzerinden belirleme Ekim 2018’de yapıldı ise İkinci TL Kirası hesabında, Ekim, Kasım, Aralık, Ocak ve Şubat Tüketici Fiyat Endeksinin aylık uyarlama oranları dikkate alınacak. Bu kira bedeli, 01.02.2019 ile 01.02.2020 arasındaki dönemde uygulanacak.

2. İkinci Artış Yılı
İkinci TL Kirası’nın uygulandığı kira yılının sonunda, tarafların artış oranında mutabık kalamaması halinde, İkinci TL Kirası, Türkiye İstatistik Enstitüsü tarafından önceki kira yılının başlangıcından yeni kira yılının başlangıcına kadar geçecek dönem için Türkiye İstatistik Enstitüsü tarafından yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksinin aylık uyarlama oranı uyarınca artırılacak. Yukarıdaki örnekte yer alan kira sözleşmesi bakımından, İkinci TL Kirası’nın Şubat 2019’dan Şubat 2020’ye kadar yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksinin aylık uyarlama oranları uyarınca artırılması ile bulunacak. Bu kira bedeli, Tebliğ’de geçen 2 yıllık sürenin sonuna kadar uygulanır. Örneğin, Türk Lirası üzerinden belirleme 1 Ekim 2018 tarihinde yapıldı ise, yeni kira bedeli, 01.02.2020 ile 01.10.2020 arasındaki dönem için uygulanır.

3. İki Yıllık Dönem
Tebliğde belirtildiği üzere, 13 Eylül 2018 tarihinden önce akdedilmiş, bedelleri döviz cinsinden ve ya döviz endeksli belirlenen, konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmeleri, iki yıllık bir süre için Türk Lirası cinsinden belirlenecek. Tebliğ bu iki yıllık sürenin ne zaman başlayacağını ve bittiğinde nasıl bir uygulama olacağını belirtmiyor. Bu sebepten dolayı, 13 Eylül 2018’den önce akdedilmiş olan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sadece iki senelik bir dönem için yeni yükümlülüklere tabi olacakları ve dönemin sonuçlanmasıyla önceki kira hükümlerine tabi olacakları sonucuna varılabilir.