EXPO REAL 2018: Gayrimenkul daha uluslararası ve daha dijital

Bu yıl rekor sayıda katılımcıyla gerçekleşen Expo Real'de en yoğun tartışılan konular riskler, dar gelirlilere konut ve dijital devrim oldu.

Avrupa’nın en büyük gayrimenkul buluşma platformu olan Expo Real, 8-10 Ekim 2018 tarihleri arasında gerçekleşti. Etkinlik bu yıl; 72 ülkeden 44.536 katılımcı, 64.000 m²’lik sergi alanında 41 ülkeden 2095 şirket, şehir ve bölge temsilcisi ile rekor kırdı.

Gerek katılımcı sayısı, gerekse stant sahipliğinde en yüksek artışın İngilizlerden oluştuğu raporlandı. “Bu Brexit’in bir sonucu mu, yoksa Expo Real gerçekten Avrupa’nın en kapsayıcı etkinliği mi oldu?” diye kendimize sorduk. ABD de her yıl katılımını arttırıyor.

Konusunda uzman 500 konuşmacının son trendlerle yenilikçi düşünce ve buluşları tartıştıkları 100 oturumluk konferans programının zenginleştirici katkısını da çok önemli buluyorum. 1.000 temsilci ile medyanın katılımı Expo Real’in sürdürülebilirliğinin çıpası.

Bu yıl ilk defa ne standımız vardı, ne de bir paneli yönettim ya da panelisttim. Dolayısıyla sadece katılımcı olarak daha geniş gözlem yapma imkanım oldu. Tek sorun, zaman kısıtıydı. Yine de ağırlıklı olarak geçmiş etkinliklerden ayırıcı özellikleri önde tutarak izlenimlerimi aktarmaya çalışacağım.

Gayrimenkul konusundaki tedarik zincirinin fikirden operasyona tüm oyuncuları aynı ağırlıkta temsil edildi. Temsil edilen gruplara kısaca bakalım:

  • Proje geliştiricileri ve proje yöneticileri
  • Yatırımcı ve finanscılar
  • Gayrimenkul danışmanları
  • Aracılar
  • Mimarlar ve plancılar
  • Kurumsal gayrimenkul yöneticileri
  • Genişleme sorumluları
  • Ekonomik bölgeler ve şehirler

24 Avrupa kentinin 100 civarındaki kent ve hükümet temsilcilerinin kentsel gelişim konusunu yoğun olarak tartıştıkları platform, Avrupa kentlerinin geleceğini şekillendirecek pek çok fikri üretmeye yaradı. Ayrıca “Gayrimenkul İnovasyon Forumu’nda” pek çok start-up’ın ortak ve yatırımcı bulması da gelecekteki büyüme alanını belirledi.

Tartışmaların merkezindeki temalar; finansal krizden sonra onuncu yılda fırsat ve riskler, global yatırım alanları ve sektörün döngüdeki yeriydi.

Expo Real sonuç bildirgesi etkinliği çok güzel özetlemekte: “Avrupa’da gayrimenkul sektörünün durumu çok iyi ve gittikçe daha uluslararası ve dijital olmakta. Uluslararası pazardaki belirsizliklere karşı büyük duyarlılık yaygın olarak devam ediyor.”

En yoğun tartışılan konular: Riskler, dar gelirlilere konut ve dijital devrim

  • Risk

Risk alanlarını genişletme eğilimi, yeni yatırımcı ve varlık yönetim şirketlerinin mevcudiyeti ile yansıma bulurken, Sofya ve Liverpool gibi yeni pazarlar da kendilerini gösterdi. Tartışmaların merkezindeki temalar; finansal krizden sonra onuncu yılda fırsat ve riskler, global yatırım alanları ve sektörün döngüdeki yeriydi. Hemen hemen herkes döngünün olgunluk döneminde oldukları ve demografik değişim ile insanların fiziksel mekanı kullanım davranışları ve isteklerindeki başkalaşma/evrimleşmenin trendleri şekillendirdiği konusunda anlaştı. Yatırımcı davranışındaki en bariz değişiklik ise kurumların ticari gayrimenkul yatırımına yönelmiş olması olarak ifade edildi.

  • Konut

Düşük gelir grubuna konut temin etmeyi sosyal devletin temel sorumlulukları arasında kabul eden Avrupa ülke ve kent yöneticileri bu konuda çok ciddi bir başlangıç yapmak hususunda niyet belirttiler. Gayrimenkul Derneği IVD’nin Yönetim Kurulu Başkanı Jürgen Michael Schick devletin tüm ilgili mekanizmalarını bu amaç etrafında mobilize ederek ilk aşamada 1,5 milyon konut yapılması gerekliliğinden bahsederken bunun için gerekli teşvik unsurları konuşuldu. Avrupa Birliği biraz da mevzuata boğulmuş durumda olduğundan bazı alanlarda gevşetme talepleri de yer yer duyuldu.

Düşük gelir grubuna konut temin etmeyi sosyal devletin temel sorumlulukları arasında kabul eden Avrupa ülke ve kent yöneticileri bu konuda çok ciddi bir başlangıç yapmak hususunda niyet belirttiler.

  • Akıllı ve dijital

Real Estate Innovation Forum, 60’tan fazla teknoloji şirketinin katılımıyla gayrimenkul sektöründeki dijital değişimin ne kadar hızlı bir şekilde geliştiğinin yansıması oldu. Büyük veri yardımı ile kişiselleştirme imkanı ve öngörülebilir davranışlarla desteklenebilir yapı teknolojisi gibi çok önemsenmesi gereken gelişmelere öncü olan dijital devrimin; başta perakende, otel ve lojistik olmak üzere her alanda etkisinin büyümesi bekleniyor.

Tüm basın bildirilerinden ve görüşmelerimizden 2018’de işlerin 2007’den beri en üst seviyede performans gösterdiğini anlıyoruz. Buna “BOOM” demekte tüm taraflar mutabık. Çok az “BUST” sorgulaması yapan oldu. Bu bana biraz 2007’yi hatırlattı. Sadece ilk dokuz ayda Alman ticari gayrimenkulü için raporlanan 42 milyar Avro’luk el değiştirme hacmi, büyüklük konusunda fikir veriyor. Expo Real’in de bu zenginliği temsil etmesi doğal. Sadece Almanlar değil, Amerikalılar dahil kiminle konuşsak işlerin çok iyi olduğunu büyük bir mutlulukla söyledi. Bu memnuniyet stantlarda da kendini gösteriyordu. Son senelerde tam doldurulamayan altı holün tamamı doluydu ve şimdiye kadar görmediğimiz bir zenginlikte ikram ve davet sunan stantlarda birlikte tüm şirketlerin en üst düzeydeki yöneticileri de son güne kadar büyük bir ciddiyetle görüşmelere devam etti. Avrupa’nın kendisi bir yatırım alanı olmuş durumda. Başta Çinliler olmak üzere Uzak Doğu ve Orta Doğu ilgisi yükseliyor. Özellikle sürdürülebilirlik ve düşük riski temsil eden Almanya pazarı Türkler için de cazibesini koruyor. Kredi maliyetleri de çok düşük ve yatırımı teşvik ediyor.

Avrupa 10 senede çok yol kat etti

Bizim piyasalarımız bu kadar ıstırap çekerken yanı başımızdaki Avrupa’da işlerin çok iyi olması ve Türkiye’ye yatırım yapmaya Avrupa’daki Türklerin dahi ilgi duymaması canımızı acıtıyor. 2008-2009 krizi Avrupa’yı bizden daha fazla etkiledi. 10 yılda nereden nereye geldiklerini değerlendirmek ve risk mütalaasını nasıl yaptıklarını anlamak bizim için çalışılması gereken bir ders. Gerek ar-ge, gerekse deneyim ve regülasyonlarla tüm risk alanlarını kontrol altında tutmayı beceren Avrupa’da en büyük sancı düşük getiriler. Bu amaçla Doğu ve Güney Avrupa ülkeleri gündeme gelmekte, ama AB dışına çıkmak gibi bir eğilim söz konusu değil.

Türkiye’de kiraların TL’ye çevrilmesi konusu uluslararası AVM yatırımcıları için ciddi bir risk olarak görülmekte.

İlk defa bu kadar düşük bir Türk katılımına tanık olduk. Türkerler stand ile katılan tek Türk şirketi olarak Türk gayrimenkul sektörünü temsil etti. Umarım gelecek yıllarda Türkiye temsili genişler. Türkiye’deki ekonomik daralmadan dolayı ilgi olmaması bir sebep iken Avrupalı yatırımcının Türkiye’yi yüksek riskli ülke olarak sınıflandırması ve belirsizlikler dolayısıyla “yatırım yapılabilir” kategorisinde değerlendirmemesi ilgi ve ilişkiyi koparmakta.

Türkiye’ye ilgisini sorguladığımız yatırımcılardan can sıkıcı değerlendirmeler aldık. Ez cümle Türkiye’ye yatırım yapmış, Türkiye’nin riskini paylaşmaya talip olmuş yatırımcılar bile Türkiye’den çıkmayı mütalaa ediyor. Özellikle kiraların TL’ye çevrilmesi konusu AVM yatırımcıları için ciddi bir risk olarak görülmekte. Değil ki, Türkler başka bir yazıya konu olabilecek seviyede Avrupa’ya yatırım yapmakta iken bu çok anlaşılabilir. “Off the record” sohbetlerde Türklerin Avrupa’da şato sahibi olma merakı önemli bir konu olarak gündeme geldi. Muhtemelen bu şatoların fiyatlarının neden düşük olduğunu bilmeden alıyorlar, diye fikir yürüttük.

En büyük yenilik olan Teknoloji Bölümü çok ama çok zengin idi ve bu bölüme ilgi de büyüktü. Muhtemelen gelecek yıllarda teknoloji start-up’larına daha geniş yer ayrılacaktır.

Yıllardır katıldığımız Expo Real’i bu yıl farklı kılan neydi diye sorguladığımızda yukarıda saydığımız pek çok konunun ötesinde iç iletişimin çok iyi olduğundan bahsetmek isterim. Dijital uygulamaları ve kullanıcı dostu bir teknoloji ile Almanlar yine sistem kurucu özelliklerini sergilediler. Teknolojinin tüm imkanlarından yararlanan ve yararlandıran bir organizasyon olarak disiplin, ciddiyet ve saygı konusunda Expo Real, en önde olduğunu bize yine söyletti.

Otel rezervasyonumuzla ilgili olarak son dakika yer değiştirme zorunluluğu doğdu ve tipik bir Alman mahallesinin içinde yer alan bir konaklama tesisinde kaldık. Bu aksiliğe sonradan çok sevindim, zira çoktandır göremediğimiz ve çocukluğumdan hatırladığım; parklarla donatılmış, sokakları ağaçlarla yemyeşil, çocukların koşup oynadığı, eski ama bakımlı dört ve beş katlı apartmanların aralıklı olarak yer aldığı, her türlü dükkan, okul ve donatısı ile tipik bir mahalle görmeyi ne kadar özlediğimi pek de sevmediğim Münih’te fark ettim!