“Alışveriş caddelerinde öncelik altyapı yenilemesine verilmeli”

ULI Türkiye Gayrimenkul Yönetimi İlgi Grubu'nun düzenlediği Alışveriş Caddelerinde Gayrimenkul Yönetimi Forumu, mülkiyetten yönetime, değer değişiminden kullanıcı alışkanlıklarına pek çok başlıkta çözüm önerisi ile sonuçlandı.

ULI Türkiye Gayrimenkul Yönetimi İlgi Grubu’nun düzenlediği Alışveriş Caddelerinde Gayrimenkul Yönetimi Forumu, etkinliğe adını veren başlıkta iyi uygulamalar, etkiler, sonuçlar ve önerileri tartışmak üzere 19 Eylül’de Zorlu Center’da gerçekleşmişti. Etkinliğin sonuç bültenine yer veriyoruz:

ULI Türkiye Gayrimenkul Yönetimi İlgi Grubu tarafından düzenlenerek, 19 Eylül 2018 tarihinde Zorlu Center Ofis Blokunda gerçekleştirilen “Alışveriş Caddelerinde Gayrimenkul Yönetimi Forumu’nda” tesis yöneticilerinin yanı sıra geliştiriciler, yatırımcılar, perakendeciler, mimarlar, şehir plancıları, değerleme uzmanları gibi gayrimenkul sektörünün paydaşları yer aldı. Urban Land Institute tarafından yayımlanan “Semt Perakendeciliğinin Canlandırılması için 10 İlke” başlıklı makaleden esinlenen forumda “caddenin şampiyonları, vizyonun gücü, konutun etkisi, yayalara saygı, proaktivite, ulaşım ve otopark, alışveriş caddelerinde gündüz ve gece farklılıkları, değişimin başlatılması ve sürdürülmesi, temiz ve güvenli alışveriş caddelerinin oluşturulması ve değer” gibi başlıkların çerçevesinde tartışmalar yürütüldü.

Çekirdek tartışmacılarca ortaya konulan görüşlerin ardından tüm paydaşların katılımıyla iyi uygulamaların etkilerinin ve sonuçlarının tartışıldığı forumdan kamu, gayrimenkul ve perakende sektörü paydaşlarına yönelik öneriler ortaya çıktı.

Alışveriş caddelerinde öncelik altyapı yenilemesine verilmeli

Perakende caddelerinin alışveriş merkezi yaklaşımıyla yönetilmesi, dükkanların ortak fayda elde etmek üzere tek muhatap gibi hareket etmeleri etkili bir hizmet farkı yaratacaktır. Müşteri tarafından gözlemlenecek fark “sarı taksi – Uber” farkı ile karşılaştırabilmektedir. Yenilenen imar planları sonrasında kat adetleri artsa da altyapıda güncellemeler gerçekleştirilmemekte, su temini, yağmur, haberleşme, elektrik, ulaşım, aydınlatma sorunları gözlenmektedir. Bu nedenle cadde gayrimenkulleri iyi yönetilse de çok katlı yapıların, az katlı yapılarla aynı altyapıya dayalı işletilmesinin çeşitli sakıncaları sürekli olarak gözlemlenmektedir.

İstanbul özelinde Şişli ve Kadıköy belediyelerinin öne çıkan alışveriş caddelerinde altyapı güncellemesine sıcak baktığı, mal sahiplerinin yapılacak çalışmalara destek olacağı ve perakendecilerin de yardıma gönüllü olduğu, Londra Regent Street örneğinden bahsedildiği bilinmektedir. Ankara’da ise alışveriş caddelerinde devam eden altyapı ve (yabancı sığınmacılar vb.) yer yer güvenlik sorunları alışveriş memnuniyetini azaltmakta.

Belediye başkanlarının yeri geldiğinde bir alışveriş merkezi yöneticisi gibi davranmasının gerekliliği üzerinde duruldu, bunu dijital bir kampanya ile tüm kullanıcılara yayma fikri üzerine tartışıldı. Forumda ortaya çıkan bu öneride ULI Türkiye’nin öncülüğünün öneminin de altı çizildi.

Forumda tartışılan diğer bir öneriyse pilot belediyelerde tesis yöneticilerinin belediye başkanlığına adaylığı temennisi oldu. Kentlere bilimsel ve akılcı bir yaklaşımın gerektiği, kent kimlik ve tarihlerinin yitirildiği bir dönemde alışveriş merkezlerinin de kent kültüründen bağımsız geliştirildiğine değinildi.

Tüketici kolaylık, perakendeci kazanç öncelikli düşünüyor

Bir alışveriş caddesi üzerinde yer alan ticari ünitelerin yöneticilerini yahut sahiplerini aynı noktaya getirmek dahi çok zorken, tüketici ve perakendeciyi aynı düzlemde buluşturmak neredeyse olanaksız. Tüketiciler alışverişte kolaylık ve kendi sosyal çevresini ararken, perakendeci mağazasında geçirilen süre ve harcanan paraya odaklanmakta.

Bunun yanında özellikle İstanbul’da yaşanan kültürel ve mekânsal değişim alışveriş caddelerinde de kimlik değişimine neden olmakta. Rumeli Caddesi örneğinde, arka sokaklar ile birlikte bölgesel bir yaşamın eksik olduğu ve akşam terk edilmiş görüntüsü verdiği dile getirildi. İstiklal Caddesi tamamen kimlik değiştirirken, kurdan etkilenen Nişantaşı semtinde 50’ye yakın boş bağımsız bölüm bulunmakta. Örneğin, kur artışının da etkisiyle önceden 30.000 Dolar’a kiralanan mağazaların yeni sözleşmelerde 40.000 TL’ye kiralandığı görülmekte. Bu noktada kur değişkenliğinin de kira/satış bedeli belirlemede sorun yarattığı belirtildi.

Mal sahipleri piyasanın dinamiklerini anlamakta ve reaksiyonda gecikirlerse kiracılarını kaybetmekteler. Bu anlamda mal sahiplerinin ekonomik aktiviteleri ve trendleri takip etmeleri faydalı olacaktır. Her yeni açılan alışveriş merkezi, caddelere en azından bir mağaza kaybettirmekte. Caddelerde mağaza tutmayı tercih eden markaların kiminin zarar ettiği biliniyor. İlk yatırım sürecinde eski yapıları yönetmeliklere uygun hale getirmek dahi yeterince maliyetli iken caddelerde bu mağazaların kar hedeflerine ulaşması ya da yeni yatırımcıların doğru yerde konumlanabilmesi zor olmakta.

Alışveriş caddelerinde sadece caddenin kendisi düşünülerek yönetim ve planlama yapıldığında cadde transit bir ulaşım aksından öteye gidememekte. Caddeler arka ve yan sokakları ile birlikte yaşayan bölgelere dönüşmezse gerçek anlamda değer yaratılamaz. Caddeler için ciro analizleri yapıldığında en öne çıkan caddeler dahi ciro sıralamasında alışveriş merkezleriyle rekabet edememekte. Benzer konumlarda alışveriş merkezleriyle alışveriş caddesi arasında kalındığında, kullanıcılar alışveriş merkezlerini tercih etmekte. Halihazırda alışveriş merkezlerinin çoğunlukla erişilebilirliği yüksek konumlarda yer alması avantaj oluşturmakta, tek-durak-hizmet deneyimi vaat etmektedir.

Bugüne dek pek çok yeni alışveriş mekanı oluşmuş olmasına karşı, geçmişte Bağdat Caddesi yeniden canlanmayı hep başarmıştır. İstiklal Caddesi de daima çeşitliliği ile var olmuştur.

Alışveriş caddelerinin yeniden canlanması konusunda iyi örnekler de göz önünde bulundurulmalıdır. Boston Newbury Street’in peyzaj mimarları eliyle yeniden canlandırılması, Paris Seine nehri kıyılarının plaja dönüştürülmesi, Champs-Elysées’de trafik akışının yeniden düzenlenmesi, Tour de France gibi önemli etkinliklerin bu caddede yer bulması ve planlama kararlarıyla yeniden canlandırma projesinin desteklenmesi gibi pek çok örneğin ülkemizde de uyarlanabileceği, yeni dükkan açmanın dahi cadde yönetimlerinin kararına bağlı olabildiği ve Nişantaşı’nda yılbaşı düzenlemelerinin de aslında ülkemizdeki iyi örneklerden biri olduğu tartışıldı.

Kentsel dokuyu çokça bozan kentsel dönüşüm uygulamaları sürerken iyi alışveriş caddesi uygulamaları üretmek de karşımıza çıkan bir diğer zorluk. Bağdat Caddesindeki kentsel dönüşüm caddenin benzersiz dokusunu oldukça zedelemiştir.

Perakende caddelerine de AVM’ lerdeki reçetelere benzer bir ihtiyaçlar listesi oluşturulması, en iyi faydayı sağlayacak planlama ve mimari çözümlerin uygulanması dile getirildi.

Alışveriş Caddelerinde parçalı mülkiyet ve tek elden yönetim eksikliği

Alışveriş merkezlerinde genellikle tek yatırımcı varken, alışveriş caddelerinde farklı yatırımcılar, mal sahipleri ve yöneticiler bulunuyor. Altyapısı ve yönetim planı olan caddeler kurmak ve tüm caddenin yönetimini tek elden yürütmek sorunları çözmede ve değeri arttırmada en önemli adım olarak görünmekte.

Belediyelerle uyumlu çalışılabilirse başta yayalaştırma olmak üzere önemli yenilikçi adımların atılabileceği, deneysel dahi olsa tek günlük yayalaştırma kararlarının ve çalışmalarının bile caddelerde önemli değerler yaratabileceği düşünülmekte.

Kurumsal alışveriş caddesi yönetimi ülkemizde çok yeni olduğundan henüz sonuçları ölçülememekte. Yurtdışı çalışmalar da dikkate alınarak ayrıntılı veri toplanmalı, işlenmeli ve güncellenmeli ve yorumlanmalı.

Alışveriş caddelerini sadece üzerinde bulunulan akstan ibaret düşünmemek, etkilendiği bölgeyle ve ilgi noktalarıyla birlikte yönetmek gerekiyor. Konutlar alışveriş caddesinden, cadde de çevre konutlardan beslenmelidir. Caddeler bu şekilde gece ve gündüz yaşayabilir. Güvenlik ve yayaya saygı konuları ön planda tutulduğunda, park sorunu çözüldüğünde caddeler hem daha canlı olacak hem de daha çok değer yaratacaktır.

Urban Land Institute (ULI) hakkında
 
Urban Land Institute (ULI) kar veya çıkar amacı gütmeyen, bağımsız bir düşünce kuruluşudur. 1936’da Amerika’da kurulmuştur. Bugün 80 dolayında ülkede 40 binin üzerinde üyesi bulunan, dünyanın en saygın düşünce kuruluşlarından biridir. ULI, kentsel alanların bilinçli kullanımı için bu konuda çalışan bütün paydaşları bir araya getirerek, sürdürülebilir, yaşanabilir yerleşimler yaratmak amacıyla etkinlikler düzenler. ULI, en iyi uygulamaları paylaşmayı, gayrimenkul ve arazi kullanımı politikalarında karar vericileri bir araya getirmeyi ve diyalog yoluyla sorunların çözümü için işbirliğini teşvik etmeyi hedefler. Kentleşme, koruma, dönüşüm, arazi kullanımı, sermaye oluşumu ve sürdürülebilir kalkınma konularını araştırır.

Daha fazla bilgi için: //europe.uli.org/uli-turkiye/