Avrupa’nın “kötü bankaları”

Geçtiğimiz hafta, konut pazarında stokların eritilmesine yönelik Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın çalışmalarında önemli bir gelişme yaşandı. Sektörün çatı kuruluşlarının üyelerine geçilen bilgilendirmede; gelir gider dengesi bozulmuş, bankalar ile sıkıntıya girmiş, takipte olan veya konkordato ilan etmiş firmalara, Hazine ve Maliye Bakanlığı ve Bankalar Birliği Genel Müdürlüğü planlamasında görevlendirilen Emlak Konut GYO tarafından destek planlandığı belirtildi. Bu kapsamda firmaların ellerindeki stokları Emlak Konut ve GYODER'e bildirmeleri istendi. Pek çok tartışmayı beraberinde getiren süreç ilerlerken Doç. Dr. Kerem Yavuz Arslanlı, konutta arz-talep dengesinin bozulduğu durumlara ve üretilen çözümlere Avrupa'dan iki örnek veriyor.

Konut stoğunu sistematik eritmek

İspanya örneği: Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria – SAREB

2007 krizi sonrasında İspanya’da yaşanan Mortgage krizine çözüm olması için kurulan İspanya Varlık Yönetimi Ajansı, 50 milyar Avro ve toplam 350.000’den fazla Mortgage kontratını yeniden yapılanma görevini üstlendi. Finansal kurum, krizle gelen ilk dalgada konut satamaz duruma gelerek batık duruma düşen geliştiricilerin projelerini arsaları ile birlikte devraldı. İkinci dalgada ise ülke ekonomisinin çökmesi ile firmalar, borçlarına karşılık ipotekli mülklerinden çıkarılmak zorunda kaldı. 3. dalgada ise konut sahipleri Mortgage kredilerini ödeyemez duruma düştüler. Borcunu ödeyemeyenlerin oranı ilk senelerde çok düşük olsa da bu oranın zamanla artmasıyla bankaların elinde büyük miktarda konut stoğu birikmiş oldu. 2012 yılının sonuna doğru İspanya bankaları yeniden yapılanmaya gitti ve bankaların elinde olan gayrimenkuller için İspanya Varlık Yönetimi Ajansı (SAREB) kuruldu.

SAREB, Özel Şirket olarak özel kanun düzenlemesi altında %45 FROB (Bankacılık Düzenleme Fonu) ve %55 Özel Finansal Kuruluşlardan oluşan yapısı ile faaliyete geçti. SAREB’in amacı, 15 yıl içerisinde elindeki gayrimenkulleri sıfırlayarak faaliyetlerine son vermek; yönetim sisteminde gayrimenkul portfolyosunun borçlarını etkin bir şekilde azaltmak, elindeki mülkleri satmak ya da yönetmek sureti ile (kiralama ya da haklarını devrederek) finansal varlıklarına ödemelerini rahatlatmak şeklinde belirlendi. 2013 yılında bilançolarının borç hanesinde yer alan 50 milyar Avro’nun anapara ve yükümlülüklerinin %91’i hazine garantili tahviller ile desteklendi; geri kalan %9 için ise 27 finansal kuruluş ve sigorta şirketlerinden katkı sağlandı. SAREB’in varlıklarını ise o yıl %9 oranında öz sermaye, %20 oranında gayrimenkul varlıkları, %71 oranında ise gayrimenkul finansal borçları oluşturuyordu.

Gayrimenkul varlıklarının transferi söz konusu olduğunda şu şekilde bir yasal düzenleme yapıldı: Şirketlere ait gayrimenkul varlıklarındaki borçlarda mülk başına 250.000 Avro, ödemesi yapılamamış gayrimenkullerde ise mülk başına 100.000 Avro sınırı getirildi. Gayrimenkul varlık sayılarının %40’a yakın kısmı kamuya kiralık konutlardan, %7,5’i konut dışı kiralanan varlıklardan, %13’ü arsalardan, %36’ya yakın bölümü tamamlanan ve satışı yapılacak konutlardan ve sadece %3’ü geliştirme kısmından oluşmaktaydı. Değer olarak ise arsa ve araziler toplam değerin %34’üne yakınını oluşturuyordu; ardından %29 ile kamuya kiralanan konutlar ve %21 ile tamamlanan ve satışı yapılacak konutlar geliyordu.

Portfolyoları eritmede üç yönteme başvuruldu. Perakende sektöründeki gayrimenkullerin satışları, kurumsal ortakların ağları üzerinden gerçekleştirildi. 2015’ten beri özelleşmiş perakendeciler bu konuda işin yürütülmesini sağladı. Bir diğer satış yöntemi ise toptan satış kanalı ile kurumsal alıcılar için GYO’lar üzerinden ve %1 kurumlar vergisi avantajı oldu. Üçüncü yöntem olarak özel mülkerin bir araya getirildiği portfolyolar oluşturulması oldu. Bunun satışı için Esnek Yatırım Fonu (Fondo de Activos Bancarios – FAB), menkul kıymetler borsası içerisinde kuruldu ve hedefinde kurumsal yatırımcılar olduğundan şeffaf yönetim yapısına öncelik verildi.

SAREB, iki yıl içerisinde borcun %9,2’sini azaltmayı başardı (İlk yıl %3,5, ikinci yıl %5,7). Mülklerin ek primlerle birlikte satışını gerçekleştirmede başarılı oldu. Gayrimenkul varlıklarına %22 ve kredi borçları için %18 prim eklemesi yapıldı. Muhasebe fiyatlarında ise transfer sırasında büyük indirimler yapılmak durumunda kalındı. Arsalar için ortalama %70 ve konutlar için %40-50 arasında iskonto uygulandı. Faaliyete, iyi getiri beklenen varlıkların satışı ile başlanmıştı. Tüm Ispanya’ya yayılan mülklerin organizasyonu ve yönetimi ayrıca büyük çabanın harcanmasını da gerektiriyordu. Fakat 2015 yılından itibaren talep etkisi düzelmeye başladı ve Mortgage pazarı toparlanma sinyalleri verdi. Konut fiyatları tekrar yükselmeye başladı, yeni konut arz edilmediğinden SAREB’in elinde olan gayrimenkullerin fiyatları da toparlanmaya başlamış oldu. Bu arada konut arzı çok az olduğundan arsa talebi de yukselmeye başladı. Bu yapının devam ettiği 15 yıllık süre içerisinde toplam 50 milyar Avro’luk varlığı eriterek faaliyetlerine son vermesi planlanıyor, sistem bu şekilde ilerlemeye de devam ediyor.

Borç ödemeleri sıkıntılı mülkleri nasıl fiyatlamalı?

İrlanda örneği: Ulusal Varlık Yönetim Ajansı (The National Asset Management Agency – NAMA)

İrlanda’nın hikayesinde klasik bir gayrimenkul balonu söz konusu. Kriz öncesi 20 yılda (1987-2007) pozitif olan ekonomik gidişat gayrimenkul yatırımlarını firmalar ve hanehalkları için cazip hale getirmiş, kamu idaresi de hanehalkı için gayrimenkul yatırımlarını desteklemişti. Hızla yükselen fiyatlar spekülasyona ve yüksek fiyatlama döngüsünün ortaya çıkmasına sebep oldu. Borç verenlerin potansiyel alıcılara uygun finansman sağlayarak talebi yüksek tutması ve gerektiğinde uluslararası yatırımcıları pazara çekmesi ise balonun şişmesine ivme kazandırdı. Bunun yanı sıra birçok yatırımcı ve geliştiricinin kurumsal altyapıdan yoksun, bünyesinde profesyonel ekipler olmadan banka kredileri ile iş yapmaya çalışmışlarının da ulusal ekonomiye ve yerel bankacılık sektörüne önemli olumsuz etkileri oldu. Satılamayan mülkler, geri ödenemeyen borçlar, bankaların refinansman talepleri ve ulusal borç krizi, IMF ve AB’nin kurtarma operasyonuna yol açtı. Özel sektör borcu kamu borcuna dönüştü; zayıf yönetilen yerel kredi sistemi, etkisiz bankacılık sistemi ile krizin derinleşmesine sebep oldu.

Buna çare olarak “Bad Bank” olarak adlandırılan basit bir kavramdan yola çıkan bir yöntem belirlendi. “Bad Bank”, Problemli varlıkları ayrı bir yapı altına toplama ve bu sayede kötü varlıkların iyi varlıkları etkilemesinin önüne geçilmesi olarak tanımlandırılabilir. Fakat bu kavram pratikte çok karmaşık işlemlerin ortaya çıkmasını da beraberinde getirmekte. NAMA’nın işi, bankaların elindeki batık ve batık olmayan tüm varlıkları alarak, içlerindeki ödeme dengesini kuramamış mükleri ayıklamak oldu. Bu sayede problemli borçlanmaların ayıklandı; sistem arındırıldı. Kurum, mülkleri üzerine alırken uzun süreli ekonomik değeri üzerinden fiyatlandırdı. Fonlamanın %51’i özel sektör, %49’u ise kamudan toplandı ve büyüklüğü 30.2 milyar Avro’ya ulaştı.

Bu noktada bankalardan NAMA’ya tranfer edilen borçlar bankaların bilançolarından alınarak bunun yerine %60’ına karşılık devlet tahvili verildi. Varlıkların kontrolü de NAMA’ya geçerek alacaklıların ödemeleri rahatlatıldı; elde edilen gelirler üzeriden hükümet, tahvil faizi ödemesi yapabildi. Fakat varlık transferi işlemlerinin karmaşık yapısı ve uzun dönem ekonomik değerin hesaplanması çok büyük oranda indirimlere gidilmesine yol açtı. Transfer edilen varlıklar 76 milyar Avro civarına ulaştı; bu varlıklar üzerinden ise %43 ile %61 arasında iskonto yapıldı.

NAMA performansı geneline bakıldığında borç ödemelerinde sorun yaşayan varlıklar ve borçlara özel portfolyolar hazırlanması gerektiği görülüyor. Bugüne kadar borçların % 50’den fazlası ödendi. 4,5 milyar Avro ise geliştirme faaliyetlerine ayrıldı. Sosyal konut üretimi için ayrılan miktardan 5.750 konut üretilmesi planlandı. Yapılan düzenlemeler sayesinde GSYİH %4 üzerinde büyüme, ticari gayrimenkul yatırımlarında ise 4,5 milyar Avro yatırım hacmi sağladı. Kamu otoritesinin net ve tanımlı alanlarda müdahale yaparak pazara şeffaflık ve güven getirdiğini görüyoruz. Örnek, borç ödemeleri sıkıntılı olan mülklerin fiyatlamasında nasıl bir yol izlenmesi gerektiğine dair iyi bir örnek. Bu sistem aynı zamanda NAMA’nın el atmadığı, pazardaki düzgün işleyen varlık işlemlerine devam edebilme olanağı da sağladı.

Türkiye pazarında benzer koşullar oluşmuş durumda

Türkiye gayrimenkul pazarında son dönemde yaşananlara baktığımızda sektördeki krizin derinleşerek başka alanlara da etki etmeye başladığını görebiliyoruz. Satış rakamları tapu kayıtlarında sürekli yükselen bir grafik gösterse de mevcut durumda “yap-sat” değil “sat-yap” şeklinde ilerleyen pazar koşulları, pazarda gerçekten alıcısını bekleyen bir hacim de yarattı. Bu sıkıntılar reel sektörün acil çözüm beklediği bir noktaya gelmiş durumda; alacaklılarına ve bankalara olan ödemeler dengesindeki aksamalar bizdeki koşulların incelediğimiz örneklere benzer olduğunu gösteriyor.

2001 yılından itibaren tutulan bina istatistiklerinde 16 milyon olan konut stoku, 2017 itibari ile 24 milyona ulaşmış durumda. Bu, son 16 yılda mevcut yapıya 8 milyonla % 50 ek yapıldığını gösteriyor. Bu rakamlara son İmar Barışı ile kayıt altına alınacak kaçak yapıların dahil olmadığını düşünürsek elimizde büyük bir stokun oluştuğunu kabul etmemiz gerekiyor. Kira çarpanı üzerinden durumu değerlendirdiğimizde mevcut konutların kira taleplerinin de gitgide düştüğünü ve geri dönüş sürelerinin 20-25 yıla çıktığını gözlemliyoruz. Mevcut durumda konutları satamıyor ve stok fazlalığından dolayı kira değerlerini arttıramıyoruz.

Konut finansmanı sistemi değişmeli

Bu noktada konut üretiminin finansmanı için daha fazla konut üretimini seçtiğimizden içinde bulunduğumuz sarmal daha karmaşık bir hal alıyor. Konut sektöründen başlayan ve reel sektöre sıçrayan sıkıntılar, devletin müdahalesini zorunlu kılacak noktaya gelmiş görünüyor. Bu durumda “Ne hali varsa görsünler,” demek ne kadar yanlışsa, iyi iş yapanlarla risklerini ölçmeden yanlış kararlar alan firmaları da aynı kefeye koyarak müdahalede bulunmak da o kadar yanlış olacaktır. Bunu belirlemek için de rakamlara ve istatistiğe ihtiyacımız var.

Yapılan bu çağrıyı durumu tespit etmede geç kalınmış bir başlangıç olarak değerlendirmek gerekli. Yerel ve merkezi yönetimin stok bilgilerine çok daha önceden hakim olması gerekiyor. Bu durum aslında planlama faaliyetlerinde ne kadar geriden geldiğimizi ve kentlerimiz için sadece mevcudu onaylayan kağıtlardan öte geçemediğini maalesef bizlere göstermiş oluyor.

Kaynak: TÜİK

Yapılması gerekenlerin başında pazarın durumunun iyi bir şekilde tespit edilmesi gerekiyor. Reel rektördeki daralmayı ve etkilerini en aza indirmek ve bundan sonra aynı hatalara düşmemek için kentlerin genelinde arzı sadece müteahhitlerin kişisel öngörülerinden kurtarmalıyız. Kriz ortamı bu konuda önlemler alınması için tek şansımız olabilir. Dünyadaki örneklere benzer bir yaklaşımla bir çatı fon altında toplanması muhtemel gayrimenkullerin el değiştirme yöntemleri, kamuya getirecekleri yükler ve bertaraf edileceği süreler iyi planlanmalıdır. Aksi takdirde kamunun büyük bir yükün altına girmesinin yanı sıra, etkisi az ve kısa süreli, sonrasında ise tüm kesimlerin sıkıntıya dahil olduğu bir süreç yaşanabilir.

Kaynak: BDDK – En son açıklanan veriler, Aralık 2017 (2017 4Ç) tarihli BDDK verileridir.
Kaynak: Eva Gayrimenkul Değerleme – AVM tanımı: 5.000 m² üstünde kiralanabilir alan, en az 15 bağımsız bölüm, tek elden ve ortak yönetim anlayışı ile sinerji yaratan organize alışveriş alanları.

*Tüm tablolar GYODER Gösterge 2018 2. Çeyrek Raporu‘ndan alınmıştır.