Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2019: Etki yaratmak

Urban Land Institute ve PwC tarafından Avrupa genelinde gayrimenkul sektörüne dair öngörüleri ortaya koymak üzere hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2019 Raporuna göre gayrimenkullerin değerini belirlerken sosyal ve finansal kazanımları dengelemenin önemi artıyor.

Urban Land Institute ve PwC tarafından ortaklaşa gerçekleştirilen ve 2019 yılı ve daha ilerisi için Avrupa genelinde gayrimenkul sektörünün görünümünü ortaya koyan Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2019 Raporunun sonuçları, 29 Kasım’da İstanbul’da sektörün bir araya geldiği etkinlikte kamuoyuyla paylaşıldı. Etkinlik, PwC Türkiye Ortağı ve Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu ve Akzirve Gayrimenkul CEO’su ULI Türkiye Başkanı Zafer Baysal‘ın konuşmalarının ardından PwC Türkiye Başekonomisti Başar Yıldırım’ın güncel ekonomik görünüme dair sunumuyla başladı. Daha sonra Bayraktaroğlu’yla birlikte Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Yönetici Ortağı ve ULI Türkiye İcra Kurulu Üyesi Neşecan Çekici ve Pamir & Soyuer Gayrimenkul Danışmanlık Şirket Ortağı ve ULI Türkiye İcra Kurulu Üyesi Firuz Soyuer, Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2019 Raporunun sunumunu gerçekleştirdiler. Rapor sunumunun ardından Sanko Holding Gayrimenkul Yatırımları Koordinatörü ve ULI Türkiye İcra Kurulu Üyesi Ömer Egesel moderatörlüğünde gerçekleşen “Türkiye için Çıkış Nasıl Başlar?” panelde JLL Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, Citigroup Araştırma Bölümü Direktörü Kerem Tezcan ve 21Gram Kurucu Ortak Onur Yanık Türkiye gayrimenkul sektörünün içinde bulunduğu darboğazdan çıkış önerilerini tartıştılar.

Avrupa uzun vadeli ve güvenli gelir arıyor

Rapor, iyimser bir görünüm ortaya koymakla birlikte yatırımcıların aynı zamanda temkinli bir duruş içerisinde olduğunu gösteriyor. Geçen yıl olduğu gibi bu yıl da uluslararası siyasi belirsizlik tehdidi anket katılımcıları için en büyük endişe kaynağı olmayı sürdürüyor. Üstelik ticaret savaşları tehdidi de sektörün gündeminde; ancak şu anda etkisini sayısal olarak belirlemek oldukça güç. Etkilerin, 2019’dan sonra somutlaşmaya başlaması bekleniyor. Ancak rapora göre Avrupa’nın gayrimenkul sektörü liderleri bir yıl önceye göre daha az emin olmakla birlikte, 2019 yılı için sektörün görünümüne yönelik iyimserliklerini sürdürüyorlar. Ancak sektörde jeopolitik ortama yönelik endişeler sürüyor. Zira, her ne kadar küresel yatırımcıları Avrupalı yatırımcılara kıyasla daha az tedirgin etse de, Brexit birçok yatırımcıyı en çok endişelendiren konular arasında ilk sırada yer alıyor.

Rapor, sektörde artık geleneksel yatırım anlayışının sorgulanması ve gayrimenkule çok daha geniş bir perspektifle bakılmasıyla, sektörün güvenilir ve istikrarlı gelir arayışında olduğunu ortaya koyuyor. Geç varlık döngüsü, jeopolitik belirsizlik ve artan faiz oranları, güvenli ve uzun dönemli getiri ihtiyacını daha da güçlendiriyor. Çoğu yatırımcı dikkatli davranıyor ve Avrupa’daki gayrimenkul yatırımlarında uzun vadeli, güvenli gelir arayışı ön plana çıkıyor.

Alternatif gayrimenkulün yükselişi

Rapor katılımcılarının bir bölümü gayrimenkulün diğer yatırım varlıklarına göre üstünlüğünü koruduğuna inanıyor. Özellikle on beş yılda gözlemlenen akıllı şehirlerin yükselişi, teknolojik gelişmeler, artan nüfusla birlikte şehirleşme gibi birçok trend, yatırımcıların alternatif gayrimenkul veya ‘niş’ sektörlere yöneldiğini gösteriyor. Katılımcılara yatırım ve gelişme açısından en iyi fırsatları sunan sektörler sorulduğunda öne çıkan ilk on sektörden yedisi konut kiralama, öğrenci evleri/yurtlar, emeklilere yönelik yaşam merkezleri, toplu konutlar ve sıradan konutlar dahil olmak üzere temelde gayrimenkulün konut segmentini içeren yatırım ve geliştirmeleri içeriyor. 2015 yılında katılımcıların sadece %28’i alternatif varlıklara yatırım yapmayı düşüneceğini belirtirken, bu yıl katılımcıların neredeyse %60’ı hâlihazırda bir şekilde alternatiflere yatırım yaptığını, %66’sı ise mevcut alternatif yatırımlarını artırmak istediğini belirtiyor. Geleneksel ve alternatif gayrimenkul arasındaki farkın yavaş yavaş ortadan kalktığı artık sektörde kabul edilen bir gerçek.

Konutların yanı sıra lojistik, veri merkezi ve esnek ofis gibi niş alanlar da listenin ilk on sırasında yer alıyor. Lojistik sektörü açıkça e-ticaret gelişimine katkı sağlamaya devam ediyor. Şehir merkezinde veya merkez dışındaki ofisler ve perakende satış yapan mağazalar gibi geleneksel gayrimenkul türleri son sıralarda yer almaya devam ediyor.

Önceki sene katılımcıların yaklaşık yarısı sektöre yeniden finansman veya yeni yatırıma yönelik öz sermaye girişinde artış olacağını düşünürken, bu sene katılımcıların sadece %28’i bu fikri paylaşıyor.

Son birkaç yıldır olduğu gibi, bu yıl da sektördeki ana endişe kaynağı uygun varlıkların bulunabilirliği. Araştırmaya katılanların %70’i, ana varlıkların gereğinden yüksek fiyatlandırıldıklarını düşünüyor. Bu bulgu Avrupa gayrimenkul sektörünün süregelen cazibesinin altını çizerken, ayrıca, getiri ve gelir arayışının sektörü konfor alanından çıkmaya zorladığını da gösteriyor. Bazıları, öğrenci konaklaması gibi daha fazla operasyonel uzmanlık gerektiren alternatif ve niş alanlara yöneliyor. Bazıları ise katma değeri yüksek, temel ihtiyaçları karşılamaya yönelik daha “kalkınmaya” yönelik alanları tercih ediyor.

Değeri yeniden tanımlamak

Rapor aynı zamanda yatırımların sağladığı finansal getiriyle birlikte sosyal değerin artan etkisini de inceliyor. Katılımcıların yaklaşık %60’ı sektörün, gayrimenkullerin finansal değerini sadece parasal kriterlerle değil daha geniş çaplı, finansal olmayan, sosyal etkileri de dikkate alan araçlar yardımıyla ölçmeye yöneldiğini düşünüyor. Benzer şekilde, katılımcıların %59’u finansal olmayan ölçümlerin getiri ölçmede giderek daha fazla önem kazandığını düşünüyor. Rapora göre gayrimenkullerin değerini belirlerken sosyal ve finansal kazanımları dengelemenin önemi artıyor. Zira pozitif sosyal getiri yaratmak uzun vadeli finansal getiriyi destekliyor. PwC bu veriyi şu şekilde yorumluyor: “Firmalar müşterilerine ve toplumdaki genel değişime cevap veriyor. Yalnızca kârlılığa odaklananlar, rakipleri karşısında kaybedecek görünüyor. Mülakat yapılan çok sayıda yatırımcı çevresel, sosyal ve yönetim faktörlerini ölçmeye çalışıyor. Ancak bu, toplum üzerindeki etkileri ölçmek için kabul görmüş uluslararası standartlar bulunmadığından oldukça zor.”

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Listesi’nin ilk beş şehri

Yatırımcıların, sektör uzmanlarının, kredi kuruluşlarının ve danışmanların yer aldığı 800’ü aşkın sektör temsilcisinin görüşlerine dayanarak oluşturulan şehir sıralamasına bakıldığında ise mevcut yatırımlar ve gelişim beklentileri açısından son beş yıldır liderliği koruyan Berlin, birincilik unvanını Lizbon’a kaptırarak bu yıl ikinci sırada yer alıyor. Geçen yılın ilk 10’unda yer alan ancak bu yıl ciddi bir sıçramayla ilk beşe giren Dublin ve Madrid ve ise sırasıyla üçüncü ve dördüncü sıraları paylaşıyorlar. Bu iki şehir hem gayrimenkul açısından yapısal olarak hem de kiralanabilir emlak potansiyeli açısından yüksek puanlanırken, yaşam kalitesi, ulaşım kolaylığı, inovasyon, potansiyel ve vasıflı çalışan çekme yönlerinden de uzmanlar tarafından oldukça pozitif değerlendirildi. Brexit’in ardından finans sektörünün odaklarının değişmesi ve bir yıllık sağlam büyümenin ardından geçen yılın ikincisi Frankfurt ise bu yıl sıralamada beşinci sıraya geriledi. Listede Türkiye’den yer alan tek kent olan İstanbul listede 31. sırada yer alıyor.

Rapora göre İstanbul, 15 milyonluk nüfusuyla dönemsel bir durgunluk yaşasa da genç ve artan nüfusu, kaliteli konut ihtiyacı, yenilenmesi gereken konut sayısıyla, fırsat sunmaya ve ilgi çekmeye devam ediyor.

ULI Türkiye İcra Kurulu Başkanı Zafer Baysal ve PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu

Ersun Bayraktaroğlu: İstanbul yerli ve yabancı yatırımcılar için hala bir ciddi fırsat

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2019 rapor sonuçlarının açıklandığı toplantıda, sektörel gelişmeleri ve 2019 yılına dair beklentileri yorumlayan PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu rapor sonuçlarının şu sözlerle değerlendirdi: “Gayrimenkul sektörü her sektörde olduğu gibi dönemin ihtiyaçlarını karşılama noktasında sürekli bir değişim geçiriyor. Gelişen trendlere baktığımızda gerek Avrupa’da ve gerekse de dünyadaki genel politik belirsizliğin de etkisiyle yatırımcıların 2019’da daha temkinli davranacağı görülüyor. Ekonomik büyüme beklentileri ve özellikle yerel kiracı piyasasının potansiyeli, yerli ve yabancı yatırımcıların tercihlerini etkileyen önemli faktörler olmaya bu yıl da devam ediyor. Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2019 raporumuzda da öne çıkan “mutlu kiracı” yaklaşımı, “ortak kullanımlı ofis alanları” gibi alternatif gayrimenkul konuları ülkemizde de gelişmeye açık ve hatta gelişen alanlar. Bu gelişmeler, beraberinde yeni fırsatlar yaratıyor ve Avrupa’da olduğu gibi ülkemizde de gayrimenkule önemli bir potansiyel yaratıyor. Küresel anlamdaki politik belirsizlik ve ülkemizde içinden geçmekte olduğumuz dönem özellikle uluslararası yatırımcılar açısından ülkemize yapılacak yatırımları etkilemeye devam ediyor. Ancak listede ülkemizden yer alan tek kent olan İstanbul’un nüfus artış hızı ve demografik özellikleri ile gelişen lojistik alt yapısı da göz önünde tutulunca konuta ve alternatif gayrimenkule duyulan ihtiyaç nedeniyle yerli ve yabancı yatırımcılar açısından ülkemiz gayrimenkul piyasasından hala ciddi fırsat olduğu ifade ediliyor.”

Zafer Baysal: Yatırımlarımızda sosyal etki yaratmanın zamanı geldi

ULI Türkiye Başkanı Zafer Baysal da rapor sonuçları ile ilgili şu değerlendirmede bulundu: “Bu yıl 16.’sını sizlerle paylaştığımız bu raporda mülakat yapılan yatırımcılar artık gayrimenkulün değerini belirlerken sadece finansal getirilere bakmadıklarını net olarak ifade ediyorlar. Artık en büyük uluslararası gayrimenkul yatırımcıları sosyal etki, çevresel etki ve yönetişim gibi başlıkları içeren Sorumlu Yatırımcı Prensipleri’ne Kurumsal Sosyal Sorumluluk kapsamında imza atmış vaziyetteler. Zamanla gelişip kalıcı ve sağlıklı olarak büyümek için şirketlerin sadece finansal performansa odaklanmaması gerektiği aynı zamanda yaptıkları gayrimenkul yatırımı ile topluma nasıl pozitif bir katkıda bulunduklarını da gösterebilmelerinin gerektiği vurgulanıyor. Yatırımlarımızda sosyal etki yaratmanın finansal gelirlerimizden ödün vermek anlamına gelmediği ve bunun da ancak bu yatırımlara uzun vadeli bir bakış açısıyla baktığımızda anlaşılabileceği keza pozitif bir sosyal etki yaratan projelerin aslında sürdürülebilir uzun vadeli finansal getirileri de desteklediğinin görüleceği ifade ediliyor. Aslında bu olgu çok net bir sebep sonuç ilişkisi ile açıklanmakta; insanların yaşamak ve çalışmak isteyecekleri, ya da vakit geçirmek isteyecekleri güzel bir ortam tasarlayıp bunu da pozitif sosyal etki ile hayata geçirdiğinizde o yatırımda satılamamış veya kiralanamamış mekanların sayısı sosyal etki hassasiyeti göstermeyen rakiplere göre çok daha az olacağından yüksek boşluklarla yatırımın değeri düşmeyecek ve fizibilitede öngörülen getirilerin de orta ve uzun vadede de istikrarlı bir şekilde sürdürülebilir olduğu gözlemlenebilecektir. Artık müşterilerimize anlam yüklü bir hikayesi olan gayrimenkulleri pozitif bir sosyal etki ile sunabiliyor olmalıyız. Hikayesiz geleneksel/konvansiyonel ürünlerin getirileri artık eskisi gibi yüksek olmayacak. Bu tür ürünlere de yabancı ilgisi ya hiç olmayacak ya da çok cılız kalacak. Sadece finansal getirilere ve kara odaklanan şirketlerin piyasadaki pazar paylarını zamanla rakiplerine kaptırmaları da kaçınılmaz olacak çünkü sosyal etki yaratmayan firmaları müşterileri artık eskisi benimseyip desteklemeyecek dolayısıyla da müşterilerin değişen taleplerini karşılamakta empati yapamayan esneklik gösteremeyen ve yetersiz kalan çalışanlar da artık eskisi kadar mutlu ve motive çalışmayacaklardır.”