Yabancıya konut satışı verileri nasıl yorumlanmalı?

GMTR olarak düzenlediğimiz Yuvarlak Masa Toplantılarının 25.'si, TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya’nın Türkiye’de yabancıya konut satışı üzerine mevcut sayısal verileri aktardığı “Verilerle Yabancıya Konut Satışı” başlıklı sunumu ile başladı.

Gayrimenkul Türkiye Yuvarlak Masa Toplantıları’nın 25’incisinde konut sektörünün gündeminde önemli bir yer tutan yabancıya satış tartışıldı. 30 Kasım günü Park Dedeman Levent Hotel’de, Aremas işbirliğiyle gerçekleşen etkinlikte hem konut alıcısının hem de konut üreticisinin beklentilerinin geliştirme, pazarlama ve satış aşamalarına nasıl yansıdığı tartışıldı. İki oturumda gerçekleşen etkinliğin konuşmacıları Zingat.com Kurucu Ortak ve CEO’su Ahmet Kayhan, TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, Realty Group Kurucusu Murat Padar, IRC – International Residency and Citizenship Consulting Genel Müdürü Tolga Habalı ve Aremas Gayrimenkul Kurucusu Vedat Arslan oldu.

Etkinlik, Makbule Yönel Maya’nın Türkiye’de yabancıya konut satışı üzerine mevcut sayısal verileri aktardığı “Verilerle Yabancıya Konut Satışı” başlıklı sunumu ile başladı. Maya, sunumunun başında; son düzenlemelerle vatandaşlık hakkıyla yapılan satışlarda bir lisanslı değerleme şirketinden rapor alınmasının zorunluluk haline geldiğini hatırlattı.

Yabancıya gayrimenkul satışı sektör gündemine nasıl girdi?

Maya’nın sunumunda yabancıların gayrimenkul alımını etkileyen gelişmeler kronolojik olarak; 18 Mayıs 2012 Mütekabiliyet Yasası, 1 milyon Dolar ve üzeri değerinde taşınmaz alan yabancılara 3 yıl el değiştirmemek şartı ile vatandaşlık hakkı verilmeye başlanan Vatandaşlık Hakkı Düzenlemesi (Ocak 2017), konut ya da iş yeri olarak inşa edilen yapıların ilk tesliminde yabancılara KDV istisnasının uygulanmaya başlandığı KDV İstisnası (Nisan 2017) ve gayrimenkul sahibi yabancılara sağlanan vatandaşlık hakkı için gerekli taşınmaz bedelinin 1 milyondan 250 bin Dolar’a düşürüldüğü Vatandaşlık Hakkı Düzenlemesi (Eylül 2018) olarak belirtildi. TÜİK’in verilerine göre yabancıya satışların en net artış gösterdiği dönem ise bahsi geçen düzenlemelerden sonuncusu olan Vatandaşlık Hakkı Düzenlemesi’nin hayata geçmesinden sonraki dönem olarak öne çıkıyor.

Toplam satışın içinde oran dikkate değer mi?

Yabancıya satışlar yıllık bazda değerlendirildiğinde ise 2013’te 12.000 civarında olan sayının 2018’in ilk üç çeyreğinde 30.000 civarına geldiği görülüyor. Maya, “Peki bu sayılar ne kadar önemli?” diye sorduğunda ise yine verilerden yararlanıyor: Toplam satışlar içindeki pay yıllık %1,5-%2,0 bandına oturmuşken 2018 yılı Ocak-Ekim döneminde oranın ilk defa %2,65 seviyesine çıktığı görülüyor. Ekim ayında ise toplam satışlardaki artışın etkisiyle artış oranı bir önceki aya göre daha düşük olarak %4,28 seviyesinde.

Bu noktada Maya, satışların yapıldığı ay TÜİK verisine dönüşmediğinin altını çizdi: “Hele ki inşası devam eden bir projeyse inşaat süreci boyunca gerçekleşen satışlar, teslimin gerçekleştiği ayın verisine toplu olarak yansıyor. Satış rakamlarındaki artışta da tapu teslimlerinin geç olmasının etkisi var.”

En çok alımı gerçekleştiren ülkelere bakıldığında yıllar değişse de ilk beş ülke değişmiyor: Irak dört yılda da listenin en tepesinde ve tüm işlemlerin %18,38’ini oluşturuyor. Suudi Arabistan Kuveyt Rusya ve Afganistan. Maya, yazlık bölgelerdeki satışlar konusunda “Bazı yıllarda özellikle İngilizler 2015 yılına kadar yazlık bölgelerimizde önemli alımlar yapıyordu. Ancak 2015 yılından sonra bu alımlarda bir miktar gerileme görüyoruz,” dedi.

Irak’ı %10,74 ile Suudi Arabistan, %7,78 ile Kuveyt, %6,74 ile yazlık bölgelerden alım yapan Rusya ve %4,79 ile Afganistan vatandaşları takip ediyor. Altıncı sırada ise %4,04 ile Almanya var. Bu konuda Maya’nın açıklaması şu şekilde: “Alım yapan Almanlar’ın önemli bir kısmını gurbetçi vatandaşlar oluşturuyor. Çifte vatandaşlığın kaldırılmasıyla Almanya vatandaşlığını tercih edenler, Türkiye’deki konut yatırımlarında yabancı kategorisinde sayılıyor. Dolayısıyla Almanya kalemini salt Alman vatandaşı olarak düşünmemek doğru olur. Hemen ardından %3,90 oran ile takip eden yer alan İngiltere için durumun Almanya ile benzer olduğunu ise düşünmüyorum.” Maya, yabancıya konut satışının %3,50’sinin gerçekleştiği Azerbaycan vatandaşlarının genellikle lüks dairelere yönelen bir profilleri olduğunu da belirtti.

Hangi iller tercih ediliyor?

Veriler, İstanbul, Antalya ve Bursa’nın toplam satışlar içindeki payının 2018 yılı 10. ayı itibarıyla %62 olduğunu söylüyor. İstanbul ise açık ara önde. Maya, bu veriyi şu şekilde yorumluyor: “İstanbul’daki alım-satım hızını özellikle son 10 yılda gelişen markalı konut piyasası ile bağdaştırmak gerekiyor. 2018 yılı itibariyle üç çeyrek bazında 10.000 civarında gayrimenkul satışı İstanbul’da, sonra Antalya’da ve Bursa’da gerçekleşmiş. Körfez ülkelerinin Bursa’ya ilgisi büyük. Bursa; havası, termal turizmi ve doğası ile özellikle Körfez ülkelerinden alıcılar için artı değer yaratıyor. Keza Trabzon’da artık yalnızca yabancıya yönelik bazı konut projelerinin hayata geçirildiğini Trabzon şubemizdeki arkadaşlarımızdan dinliyoruz. Trabzon da yine havasını ve doğal güzelliklerini satıyor.

Markalı konut pazarı şeffaflığı nedeniyle tercih ediliyor

Son olarak dönem trendlerini ve bölgesel analizleri sıralayan Maya, değerleme çalışmalarında kurum olarak yapılan tespitlerin bir özetini sundu: “Yabancıların kapalı sitelerden konut alma eğilimi söz konusu. Mahremiyete önem verdikleri yaşam tarzlarına paralel olarak güvenlikli, yeni, blok nizam, çok katlı site tarzında yapılara yöneliyorlar. Şehir merkezi ve havalimanının yanı sıra AVM ya da sosyal yaşam alanlarına yakın olma durumu arttı.” Maya, markalı konut projelerinin yabancılar tarafından bir tercih sebebinin de şeffaflık olduğunun altını çizdi: “Yabancı yatırımcılar tarafından daha şeffaf piyasa oluşumu gözlenmesi sebebi ile markalı konut projelerinden satın alımlar tercih ediliyor. Oradaki piyasanın daha şeffaf olduğunu düşünüyorlar, değer artışını daha net görebiliyorlar. Değer artışı beklenen bölgeler de yabancılar tarafından öncelikli olarak tercih ediliyor. Yalova’daki alımları bu değer artışı trendine bağlamak önemli.”

Yabancıya satış pastasında en büyük dilime sahip İstanbul’da öne çıkan bölgelerle ilgili olarak ise Maya, şunları söyledi: “Bölgelerde en fazla değişikliği vatandaşlık düzenlemesi sınırının 250 bin Dolar’a indiği gün itibarıyla fark ettik. Çünkü özellikle şu anki Dolar kurunu da dikkate aldığınızda 250 bin Dolar’lık bir paket oluşturabileceğiniz bazı bölgeler öne çıkıyor. Bir kesim Avcılar’da 2-3 konut alarak vatandaşlık alma yoluna giderken, bir kısım şehir merkezinde tek ev tercih edebiliyor. İki farklı trend yıllardır bu şekilde devam ediyor.”

“Beylikdüzü, Esenyurt ve Bahçeşehir son dönemde yabancılar tarafından tercih edilen bölgeler. Boğaz özellikle yabancı lüks konut yatırımcısı için halen en gözde lokasyonlar arasında yer alıyor. Villa tipi yapılaşmalarda Üsküdar, Sarıyer ve Zekeriyaköy bölgeleri üst gelir grubuna sahip alıcılar tarafından tercih ediliyor. Yabancı yatırımcılar için pazarlanan projelerin olduğu bölgelerde ise satışlarda artış gözlemleniyor. Artık Bodrum, Sapanca, Trabzon, Yalova ve Antalya’da sadece yabancı yatırımcıya yönelik projeler geliştiriliyor.”

Sunumun ardından panel ile devam eden etkinliğin detaylarını gelecek hafta gayrimenkulturkiye.com‘da okuyabilirsiniz.