Konut üreticileri kurtarılmalı mı? Konut arz fazlası piyasa koşullarında mı erimeli?

Daha doğru olan yaklaşım, kamu kaynaklarının kullanım etkinliğini gözeterek, sektöre uzun dönemli bir plan çerçevesinde makul bir destek sağlanması olabilir. Sektörün “yumuşak iniş” yapması, bir sonraki daha istikrarlı dönemin politikaları için de uygun bir zemin hazırlayabilir.

İkiz kardeşler: Konut balonu ve konut arzı fazlası

Son dönemde konut piyasasında giderek daha fazla tartışılan balon ve stok fazlasının eritilmesine yönelik görüşler, konut piyasası risklerinin genel ekonomi ölçeğinde yeniden gündeme gelmesine neden oldu. Konut balonu konusundaki yayımlanan çalışmalarımızın devamı niteliğindeki Coşkun ve Pitros (2018)¹ çalışmamızda 2010-2016 döneminde ülkemizde ciddi bir konut balonu olduğunu ve balonun patlama aşamasında olduğu izlenimini verdiğini belirledik. 2016 yılından bu yana konut piyasasında yaşanan gelişmeler de bu belirlemede haklılık payı olabileceğini destekliyor. İrrasyonel balon analizi çerçevesinde geliştirilen bu çalışmada, diğer görüşlerimizin yanı sıra, konut piyasasının arz/talep tarafındaki oyuncuların giderek senkronize nitelik kazanan spekülatif davranışların balon oluşumunun temel nedenleri arasında olduğu da ileri sürülüyor.

Konut arz fazlası, konut balonunun bilindik gelişme şemasının doğal bir parçası olduğu için açıkçası şaşırtıcı görünmüyor. Elimizdeki veriler bu arz fazlasının boyutunun tam olarak kestirilmesi için yeterli değil. Ancak konut piyasasında kriz yaşayan Japonya, İspanya, ABD, İngiltere ve Çin gibi bazı ülkeleri düşününce ülkemiz konut piyasasında yaşanan krizin boyutlarının abartıldığı kadar büyük olmayabileceğini de speküle edebiliriz. Ancak bu durum, kuşkusuz, konut üreticilerinin ve bankaların kısmi finansal başarısızlıklar yaşamayacağı anlamına da gelmiyor.

Tipik olmasa da işler iyi giderken yapısal sorunları düşünmek gerekirdi

Konut ekonomisi sürprizlerle doludur. İlk sürpriz, konutun herhangi bir mal olmamasıdır. Konut dayanıklı maldır, ancak üretim/tüketim süreçleri nedeniyle kendine has sosyo-ekonomik yönleri bulunmaktadır. Buna psikolojik-davranışsal yönleri de eklemek gerekli. Bu özellikleri nedeniyle temelde tüketim malı olan konut yatırım aracı gibi algılanabilmektedir. Konutun barınma gereksinimini gideren yönü nedeniyle, piyasa ekonomisi kurallarının ancak belli bir noktaya kadar geçerli olması gereklidir. Nitekim ülkemizde konuta dayalı sosyal politikalar bu temel yaklaşıma dayanmaktadır. İkinci sürpriz ise, konut piyasasındaki tüketici, üretici, yatırımcı ve politika yapıcının kararlarının genelde ve şaşırtıcı ölçüde uzun dönemli bilgiye/analize dayalı olmamasıdır. Ülkemiz konut (ve gayrimenkul) piyasasının veri ve bilimsel analiz fakiri bir alan olması, olayların gerçek boyutlarıyla kavranmasını daha da güçleştirmektedir. Bunun doğal sonucu olarak karar alma süreçleri genelde basit veri analizlerine dayanmaktadır. Bunu çoğu büyük firmada bile gözlemlemek mümkün olabilir. Üçüncü sürpriz, konut ekonomisinin hak ettiği ölçüde regüle edilememesidir. Konutun ekonomik – finansal öneminin daha iyi anlaşıldığı bu günlerde, arz ve talep etkenlerinin daha fazla politika konusu edilmesi gerektiğini yeniden belirtmekte yarar var. Düzenleme ve politika yapma sürecini alt/orta gelir grubunun ve özellikle kentsel alanda konut sorunu yaşayan kesimlerin sorunları üzerinden tasarlamakta yarar var. Bu yaklaşım sektörün de, toplumun da uzun dönemli faydası için önemli bir gerekliliktir. Daha da uzatılabilecek bu liste, bugün ortaya çıkan sorunların dün (işler iyi giderken) nasıl ele alınması gerektiğini ifade ediyor. Konut piyasasını herhangi bir mal piyasası olarak görmemek ve aslında işler iyi giderken yapısal sorunları da düşünmek gerekirdi.

Bugün aslında uzun süredir kaygıyla dile getirilen konut fiyati risklerinin realize edildiğine şahit oluyoruz. Gözlemler konut fiyatlarının reel olarak düştüğüne ve resmi sayısı tam olarak bilinemeyen bir konut arzı fazlasının bulunduğuna işaret ediyor. Muhtemelen iyi piyasa koşullarında 6-18 ayda fiyatı çok bozulmadan eriyebilecek olan bir stok fazlası, günümüz koşullarında kısmi bir ekonomik risk kaynağı olarak karşımıza çıkıyor. Büyük konut üreticilerinin bir bölümünün kısmen karşı karşıya olduğu finansal başarısızlık riski karşısında nasıl bir politika izlenmesi gerektiği sorusuna finans piyasasında yaşanan benzer sorunlardan hareketle bir yanıt vermeye çalışalım.

Konut kamusal mal mı?

Banka faaliyetinin özel olduğu, dolayısıyla bankaların da kamusal niteliği olan bir hizmet sunduğu, ilgili yazında genel olarak kabul edilen bir görüştür. Bu görüşün temel dayanaklarından birisi de bankaların batışına yönelik kötü durum senaryosu ile ilişkilidir. Bankacılığın özel olduğunu, dünyadaki sayısız banka iflaslarının yanı sıra, 2000-2001 krizinden de biliyoruz. Malum 22 bankası batan bir ekonomi olarak ülkemiz, IMF programına mecbur hale gelmişti. Sistemik riskleri nedeniyle bankacılık faaliyeti ağır bir düzenleme ve gözetime konu edilmektedir. Üstelik küresel riskleri nedeniyle bankacılığın düzenleme çerçevesinde uluslararası örgütlerin kuralları da son derece etkilidir. Öte yandan küresel finansal kriz tecrübesi sistemik riskin tek kaynağının bankalar olmayabileceğini, başka finansal kurumların da benzer risklere neden olabileceğini gösterdi. Nitekim sistemik risk korkusu, küresel finansal kriz sürecinde ABD’nin çok sayıda geçici devletleştirme programı uygulayan (neredeyse sosyalist olarak nitelenen) bir ekonomiye dönüşmesine neden olmuştur. Kriz döneminde ABD’deki yatırım bankası ve sigorta şirketi devletleştirmelerini bu açıdan irdelemek mümkündür. Bu örnekler bize yeni bir 1929 Buhranı veya Küresel Finansal Kriz yaşanmaması için her şeyin yapılabileceğini gösteriyor. Gelecekte yaşanacak krizlerde de, neden olabileceği olağanüstü ekonomik yıkımlar nedeniyle, yine kimsenin HSBC’nin veya AIG’nin batmasını istemeyeceği açıktır. Bu nedenle sistemik riske neden olabilecek büyük finansal kurumları iyi düzenlemek, denetlemek ve gereğinde kurtarmak, küresel ekonomi politikalarının doğal bir parçasıdır.

İlginç bir not olarak, ABD ve diğer ülkelerin sistemik risk yaratmayan kurumları da zaman zaman iflastan kurtardığını belirtelim. Kuşkusuz bu yaklaşımların altında çeşitli sosyal-politik mülahazalar da bulunabilmektedir. Örneğin geçmişte ABD’de reel sektör şirketleri de kamu kaynakları kullanılarak iflastan kurtarılmıştır. İflastan kurtarılan şirketler arasında US Airlines (havayolu şirketi), Chrysler (otomobil üreticisi), Lockheed Aircraft Corporation ve General Motors (otomobil üreticisi) da yer almaktadır (bkz. Coşkun, 2009: 37-38).² Kamu destekli konut finansman şirketleri (GSEs) olan Fannie Mae ve Freddie Mac de küresel krizde kurtarılan şirketler arasında yer alıyor. Ancak bunların piyasa ve kamu ekonomisi arasında bir yerde durduğunu ve ABD Hazinesi’nin desteğini alabilecek kurumlar olduğunu da not edelim.

Konut geliştiricilerini piyasa ile baş başa bırakmak en doğru yaklaşım değil

Finansal zorluktan/iflas riskinden kurtarma fikrine zemin hazırlayacak bir biçimde, konut geliştirme faaliyetini kamusal önemi olan bir hizmet olarak görmek mümkün mü? Konut geliştiricilerinin iflas veya finansal başarısızlık maliyetlerini sosyalleştirmek, uzun dönemde topumsal fayda sağlayabilecek bir yaklaşım mı? Konut üreticisi şirket iflasının sistemik risk yaratması genelde beklenen bir senaryo değildir. Taksitli satışları üzerinden kredili işlem yapan büyük konut geliştiricileri banka dışı kredi kurumu niteliği gösterse de, konut üreticilerinin kriz dönemindeki bankacılığın sahip olduğu “özel” koşullara sahip olmasını beklemek, işin kuram ve uygulaması ile örtüşen bir yaklaşım değil. Dolayısıyla “batamayacak kadar büyük” ve “istismar riski” tartışmaları inşaat sektörünü kapsayan bir tartışma olmamalı. Ancak inşaat sektörünün “batamayacak kadar çok bağlantılı” olan yönü, farklı bir düşünce geliştirilmesine de belli bir zemin hazırlıyor. Diğer bir deyişle inşaatın çok sayıda sektörle ilişkili olması ve son yıllarda büyüme-istihdam dinamikleri üzerindeki etkinliğinin artması, finansal riskleri için özel bir davranış geliştirilmesine neden olabilir.

Belki de en geç 2-3 yıl içinde tam olarak toparlanabilecek konut-inşaat sektörünü bugün yaşadığı ağır sorunlarla baş başa bırakmak doğru bir yaklaşım olabilir mi? Turizm sektörünün geçtiğimiz yıllarda yaşadığı talep şoku karşısında, politika yapıcının tavrı destekleyici olmuştur. Büyümedeki kaliteyi bir yana bırakırsak ve egemen terminoloji ile düşünürsek, her iki sektörün de istihdam ve gelir üretiminde önemli bir rol oynadıgını belirleyebiliriz. Benzer yaklaşımın örneklerini çoğu ekonomik ve sosyal sektörden de gözlemlemek mümkündür. İş konut-insaat sektörüne gelince yaratıcı yıkımın yolu açmasını beklemek daha makul bir yaklaşım olabilir mi? İnşaat şirketlerinin iflasının, banka iflaslarına ve sistemik riske neden olması düşük bir olasılık olarak görünüyor. Hatta bu durumu konut fiyatlarının piyasa koşullarında düzeltilmesi için olağan bir süreç olarak değerlendirmek de mümkün. Ancak, daha doğru olan yaklaşım, kamu kaynaklarının kullanım etkinliğini gözeterek, sektöre uzun dönemli bir plan cercevesinde makul bir destek sağlanması olabilir. Sektörün “yumuşak iniş” yapması, bir sonraki daha istikrarlı dönemin politikaları için de uygun bir zemin hazırlayabilir. Bu yaklaşım inşaatın zararının sosyalleştirilmesi amacının yerine, mevcut stoku belli bir finansal destek ile taşıyarak, fiyatlar istikrar kazanınca stokun elden çıkarılması için piyasa yapıcı bir faaliyet olarak da tasarlanabilir. Daha da önemlisi, bu yaklaşımı konut piyasasına yönelik uzun dönemli bir politika seti ile birlikte geliştirmek mümkün olursa, özel şirketlerin faydasının ötesinde uzun dönemde toplumun genel yararı da gözetilebilir. Dolayısıyla kurtarmanın içeriği, tamamen riskin boyutu ve amacın içeriği ile ilgili bir tartışma gibi görünüyor.

Asıl mesele

Sermayenin geri dönüşü hızlı ve yüksek getirili ekonomik alanlara yönelmesi iktisadi olarak akılcı bir tercihi yansıtmaktadır. Bu nedenle geçtiğimiz on yılda konut piyasasında bir altına hücum dönemi yaşanmıştır. Orta-yüksek gelir grubunun yaşam kalitesini geliştiren bu dönem, aynı zamanda bir spekülasyon ve yüksek kazanç dönemi olarak da nitelenebilir. Bugün gelinen noktada artık sektörün önemini de göz ardı etmeden, inşaat ile kaliteli-düşük riskli büyüme ve nitelikli bir istihdam şekli olamayacağını kabul etmek gerekiyor. Kalkınmanın olması gereken bileşenleri yerine günü kurtaran büyüme dinamiklerinin Türkiye’yi istenen hedeflere taşımayacağını hepimiz biliyoruz. Bu nedenle politika yapıcının ve sermaye sahibinin buna uygun bir özendirici yatırım seti üzerinde anlaşmasına, az getirili-yüksek riskli yatırım sahalarının ekonomik öneminin azaltılmasına gereksinim vardır. Konut sektörü de bu süreçte, belki yine bir özendirici yatırım setiyle, yüksek gelir grubunun yanı sıra özellikle orta gelir grubunu da hedefleyerek, yeşil binaya-sürdürülebilirliğe yönelerek ve kenti daha da yaşanır kılacak bir felsefeyi benimseyerek terminolojisini değiştirmeye gayret edebilir. Neden bu dönemi aynı zamanda bir restorasyon dönemi olarak tasarlamayalım?

¹ Coşkun, Y. ve Pitros, C. (2018). Is there a bubbly euphoria in the Turkish Housing Market?. (Yayın aşamasında)
² Coşkun, Y. (2009). Küresel Kriz Sürecinde Yatırım Bankaları İle Diğer Finansal Aracılarda Yaşanan Finansal Başarısızlıklar ve Kamusal Müdahaleler. Bankacılar Dergisi 71 (Aralık): 23-47.

* Bu yazıda yer alan görüşler Yener Coşkun’un akademik ve kişisel görüşleridir, bağlantılı olduğu kurumların görüşlerini yansıtmamaktadır.