Yuvarlak Masa 10: Uluslararası yatırımcı ne ister?

    Uluslararası yatırımcı ile ilişkilerde dünden bugüne nelerin değiştiğini ve Türkiye’nin bu konuda hangi ödevleri kendine çıkarması gerektiğini; PwC Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu moderatörlüğünde Başpınar&Partners Ortağı Avukat Gökmen Başpınar, Vesram Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Eren, CBRE Turkey COO’su Önder Akpınar ve Aareal Bank AG İstanbul Temsilcilik Ofisi Genel Müdürü Şenay Azak Matt ile yuvarlak masa toplantımızda tartıştık.

    Soldan sağa: Zafer Baysal, Ersun Bayraktaroğlu, Şenay Azak Matt, Önder Akpınar, Hakan Eren, Gökmen Başpınar.
    Soldan sağa: Zafer Baysal, Ersun Bayraktaroğlu, Şenay Azak Matt, Önder Akpınar, Hakan Eren, Gökmen Başpınar.

    2000’lerin başından bu yana Türkiye, gayrimenkul yatırımlarında oldukça yol aldı. Eleştirilecek birçok konu olsa da uluslararası yatırımcılar tarafından ülkedeki gelişmeler izlenmeye de devam ediliyor. Uluslararası yatırımcı denildiğinde 2000’lerin başında Avrupalı, şu anda ise Orta Doğulu yatırımcılar akla geliyor. Avrupa’nın şu an için bir adım geride durduğu aşikar, bunun için pek çok neden sıralanabilir. Herşeye rağmen çok uzun vadeli bakan yatırımcıları Türkiye’de görmeye devam da ediyoruz. Uluslararası yatırımcı ile ilişkilerde dünden bugüne nelerin değiştiğini ve Türkiye’nin bu konuda hangi ödevleri kendine çıkarması gerektiğini; PwC Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu moderatörlüğünde Başpınar&Partners Ortağı Avukat Gökmen Başpınar, Vesram Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Eren, CBRE Turkey COO’su Önder Akpınar ve Aareal Bank AG İstanbul Temsilcilik Ofisi Genel Müdürü Şenay Azak Matt ile yuvarlak masa toplantımızda tartıştık. Tüm yuvarlak masa toplantılarımızı incelemek için tıklayın.

    ERSUN BAYRAKTAROĞLU: Gayrimenkul Türkiye Dergisi’nin düzenlediği “Yabancı Yatırımcı Çekebilme Kapasitesinin Dünü ve Bugünü” başlıklı yuvarlak masa toplantısına katılımınız için hem Gayrimenkul Türkiye ve hem de şahsım adına çok teşekkür ederim.

    Uluslararası yatırımcı ilgisini üç döneme ayırarak incelemenin doğru olacağını düşünüyorum. Bilmem sizler de katılır mısınız? Birincisi 2002-2008 arası, yani krize kadar olan dönem; bunun öncesi de var ama öncesi daha çok inşaat aktivitesi gibi görünüyor. İkinci olarak 2008-2014 arasını da bir dönem olarak alabiliriz. Bir de ondan sonrası diyerek üç dönem tanımlayabiliriz.

    2002-2008 arası, ben de yaptığım işlerden biliyorum, her gün en az bir, bazen günde birden fazla uluslararası yatırımcı ile toplantı yaptığımız yoğun bir dönemdi. Bu ilk dönem herkesin koşa koşa Türkiye’ye geldiği, iş yaptığı, Aareal Bank, Eurohypo gibi güçlü sektör bankalarının Türkiye’ye girdiği ve iş yapmaya başladığı, kredi verdiği, sadece İstanbul, Ankara, İzmir değil, Türkiye’nin her tarafında AVM’lerin geliştirildiği, gayrimenkul deyince uluslararası yatırımcı ve ticari gayrimenkul konuştuğumuz bir dönemdi. 2008 krizi ile beraber bir kesilme oldu. Ondan sonra krizin iyileşme döneminde Avrupa’da diğer gelişen pazarlarda iyileşmeler başlarken Türkiye’ye bu yatırımcılardan tek tük gelenler oldu. Ama önemli olan biz bu ikinci dönemden başlayarak ticari gayrimenkulden konuta dönmeye başladık. Bir segment değişimi oldu. Ondan sonra da seçim dönemi ve sonra sında gelen terör döneminde de bugünkü
    duruma geldik. Bankacı, aracı, değerlemeci, hukukçu, yatırımcı, profesyonel yönetici bakış açısıyla değerlendirelim istiyorum. Neler doğru yapıldı, neler yanlış yapıldı?

    HAKAN EREN: Bugüne kadar birkaç büyük uluslararası yatırımcı ile çalışma tecrübem oldu. Geliştiriciler ile yatırımcıları birbirine karıştırmamalıyız. Yatırımcılar kendi sermayesini Türkiye’ye getirenlerdir. Yatırımcılar hem ülke risklerini hem de dövizlerini, TL’ye dönerek kur riskini de alırlar. Sermayelerini şirket kurarak getirir, yatırımlar gerçekleştirirler. Bunun üstüne de kredi (kaldıraç) kullanırlar. Kaldıraç kullanmadan yeterli kârlılığı yakalamak neredeyse mümkün değildir. Kredi/kaldıraç’ın da lokal bankalardan temin edilmesi gerekir; zira yurt dışındaki bankalar doğrudan Türkiye’deki projeleri finanse etmezler. Türkiye’de sadece 2006-2008 arasında proje finansmanı yani kredi verildiğini gördük. Kredi olmadığı zamanki, tıpkı bugünlerde olduğu gibi, yatırım yapılamadığını görmekteyiz. Yabancı tüm yatırımcılar her zaman Türkiye’de finansman bulabilir miyim, diye sorarlar ve soruyorlar. Türkiye’de gayrimenkul yatırımları için finansman var mı?

    ŞENAY AZAK MATT: Aareal Bank, 99 yılında Türkiye’yi orta, uzun vadede olumlu bir ticari gayrimenkul piyasası olarak gördü ve giriş kararı aldı. Tesadüf eseri de o yıl Doğuş’un ihtiyacı vardı. Bankaların stratejisinde öncelikle hep genel merkezde iş başlar, bir iki yıl içinde pazar analiz edilir, sonrasında da ofis kurulur. 99’da ofis açmaya gerek yok, bekleyelim dedik. 2005’te Aareal Bank İstanbul ofisini açtı. Bizim global müşteriler de o dönemde piyasaya girdi. Biz genelde onları takip ederiz zaten.

    Ne zaman ki 2004 Aralık’ta Türkiye, Avrupa Birliği görüşmelerinde onaylandı; Türkiye harita üzerinde birden bulundu ve sonrasında 2008’e kadar, ki bizim gözümüzde de öyle, parlayan bir yıldız olarak gözüktü. Çünkü ekonomik büyüme çok iyi gitti ve Avrupa ile çok daha yakınlaştık. Avrupa Birliği yolunda gidiyoruz diye bir strateji vardı. O zamanki iktidar da bu çerçevede politikalar ortaya koydu ve bir güven ortamı oluştu. Sonra küresel kriz geldi ve bunun doğal bir sonucu olarak bankalar kendilerini toparlamak zorunda kaldı. Regülasyonlar artırıldı. Pazara eskisi kadar kredi girmiyor ve limitli kredi sunulabiliyor. O zaman siz mevcut paranızı güvendiğiniz ülkelere dağıtıyorsunuz. O noktada Türkiye biraz sancılanmaya başladı. Ondan sonra da toparlayamadı. Şu anda da zaten güven sarsıldı. Yurt dışından bakıldığı zaman Türkiye zaten Avrupa’ya sırtını çevirmiş olarak görünüyor.

    ZAFER BAYSAL: Türkiye, 2008’deki global krizde bence diğer gelişmekte olan piyasalara göre farklı bir performans gösterdi. 2002 krizinin etkileri azamaya başladıktan sonra Türkiye, diğer ülkelere göre çok daha fazla fon akımı ve yabancı yatırımcı cezbetmeye başladı. O yıllarda Rönesans Gayrimenkul Yatırım’da çalışmaktaydım. 2008 yılında uluslararası bir yatırım bankasına yetki vererek bize stratejik yabancı ortak bulmasını istemiştik. Keza bu bağlamda bize münferit yaklaşımlar talepler olmaktaydı ancak bu işi kurumsal bir yatırım bankası eliyle daha profesyonel olarak neticelendirmek istedik. O tarihler itibariyle Rönesans ile ortak olmak için dünyanın en ileri gelen gayrimenkul geliştirme şirketleri ile ortaklık görüşmelerine başladık. Bunlardan birisi ile tam son noktayı koymuşken imza aşamasında 2008’deki “Lehman Brothers Krizi” başladı ve Amerika’daki “Sub-prime Mortgage Krizi” tüm dünyayı kasıp kavuran global bir krize dönüştü. Hal böyle olunca yabancı gruplar ve yatırımcılar kendi evlerindeki yangını söndürmeye gittiler. Türkiye o kadar etkilenmemişti ama diğer gelişmiş ülkelerin pazarları cayır cayır yanıyordu. Türkiye’de bu kriz öncesi dönemde global bankacılık devleri pek çok Türk Bankası’nı satın alarak iştirakleri haline getirmişlerdi. İşte Türkiye’deki bu iştiraklerinin değerleri kriz sırasında, an oldu, kendi ana bankalarının değerlerini dahi aşan noktalara geldi. Fakat Türkiye’de BDDK son derece sıkı bir politika izlediği ve yurt dışındaki ana bankalara likidite krizini aşmaları için fon transferine izin vermedikleri için bu likidite, Türkiye’deki ban-kacılık sistemi içerisinde muhafaza edildi. Bankalar çok likit oldukları ve Türkiye 2001 yılındaki bankacılık krizini, 20 bankaya el koyarak kendi bankacılık krizini geride bıraktığı için 2008 yılında ve sonrasındaki aşamada Türk bankacılık sistemi sağlam bilançoları ve yüksek sermaye yeterlilik rasyoları ile likiditelerini kredi olarak plase ederlerken özellikle konut ve diğer gayrimenkul projeleri bu likidite bolluğundan nasiplerini aldı. Bütün dünyada faizler sıfır olmuş. Dolar LIBOR, Avro LIBOR sıfırlara inmiş. Tabii, Türkiye bundan çok istifade etti. Türkiye’de de faizler düşmeye başladı. Faizler düşünce de banka ipotekli ev kredilerinin hem faizleri hem vadeleri uzadı ve bu da hem AVM ofis gibi ticari gayrimenkullerde hem de konut sektörlerinde Türkiye’de çok ciddi bir büyümenin ateşleyici fitili oldu.

    Devamı Gayrimenkul Türkiye Eylül-Ekim ’15 sayısında.